Điều 254 Luật Đất đai 2024: Quy định chuyển tiếp về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất khi Luật này có hiệu lực thi hành

Mục đích và định hướng chung của Điều 254

Điều 254 là điều khoản chuyển tiếp chuyên biệt cho thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhằm xử lý các trường hợp đã khởi động theo Luật Đất đai 2013 nhưng chưa hoàn tất khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tinh thần chung là không làm xáo trộn quyền, nghĩa vụ đã xác lập, đồng thời tận dụng chính sách mới có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi. Người áp dụng cần luôn xác định rõ: mỗi vụ việc đang dở dang sẽ tiếp tục theo luật cũ hay chuyển sang luật mới, tùy mốc tiến độ thủ tục.

Các mốc thủ tục “chốt” cơ chế pháp luật áp dụng

1. Đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa phê duyệt phương án

Khoản 1 quy định: nếu đã có quyết định thu hồi đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì toàn bộ nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ chuyển sang áp dụng Luật Đất đai 2024. Như vậy, mốc pháp lý quyết định là thời điểm phê duyệt phương án, không phải thời điểm ký quyết định thu hồi đất. Đây là điểm rất quan trọng, vì cơ chế, mức bồi thường và hỗ trợ theo luật mới có thể khác cơ bản so với luật cũ.

2. Đã có quyết định thu hồi và đã phê duyệt phương án nhưng chưa thực hiện

Khoản 2 theo hướng tôn trọng sự ổn định: nếu đã có cả quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án trước ngày luật mới có hiệu lực, thì tiếp tục thực hiện đúng phương án đã phê duyệt. Phần “bồi thường chậm chi trả” được xử lý theo pháp luật tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất, không phải theo luật mới. Như vậy, Điều 254 tránh việc “hồi tố bất lợi” cho Nhà nước trong các vụ việc đã có phương án hoàn chỉnh, đồng thời tạo tính dự đoán cho cả người dân và chủ đầu tư.

3. Thu hồi đất và giá đất tái định cư trong trường hợp giao đất tái định cư muộn

Khoản 4 xử lý tình huống khá phổ biến: đã có quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án, nhưng sau khi luật mới có hiệu lực mới ban hành quyết định giao đất tái định cư cụ thể. Nguyên tắc là giá đất tính tiền sử dụng đất nơi tái định cư được “neo” tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, nếu tại thời điểm quyết định giao đất tái định cư giá đất tái định cư thấp hơn giá đã tính trong phương án, thì áp dụng giá tại thời điểm giao đất tái định cư. Quy định này ưu tiên bảo vệ người được tái định cư, tránh việc họ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức cao hơn thực tế khi giao đất.

Xử lý hành vi chậm đưa đất vào sử dụng

Khoản 3 của Điều 254 là cầu nối giữa Luật Đất đai 2013 và cơ chế xử lý mới đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng được xác định theo điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013. Nếu cơ quan có thẩm quyền đã có văn bản xác định hành vi vi phạm trước ngày luật mới có hiệu lực, thì:

• Chưa có quyết định thu hồi đất: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xử lý theo khoản 8 và khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai 2024, tức điều chỉnh sang cơ chế, thời hạn, chế tài của luật mới.
• Đã có quyết định thu hồi đất: tiếp tục thu hồi theo quyết định đã ban hành, đồng thời xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất theo pháp luật tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất.

Điểm trọng tâm là không “làm lại từ đầu” quá trình xử lý vi phạm, mà hoặc chuyển sang cơ chế mới (nếu chưa có quyết định thu hồi), hoặc giữ nguyên khuôn khổ pháp lý tại thời điểm quyết định thu hồi đất (nếu đã có quyết định).

Dự án có khung chính sách và dự án thỏa thuận nhận chuyển quyền

1. Dự án đã có Khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Khoản 5 hướng tới các dự án sử dụng vốn vay quốc tế hoặc các dự án lớn, nơi Thủ tướng đã phê duyệt Khung chính sách trước ngày luật mới có hiệu lực nhưng địa phương chưa phê duyệt phương án cụ thể. Trong trường hợp này, được áp dụng các chính sách có lợi hơn cho người có đất thu hồi, lựa chọn từ Khung chính sách đã phê duyệt và các quy định của Luật Đất đai 2024. Cách thiết kế này cho phép “chọn mức cao hơn” giữa chuẩn mực dự án và luật mới, tránh làm giảm quyền lợi người dân so với cam kết chính sách ban đầu.

2. Dự án đang thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất

Khoản 6 điều chỉnh các dự án thuộc trường hợp thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, đang trong quá trình thỏa thuận nhưng đến ngày luật mới có hiệu lực chưa hoàn thành. Quyền quyết định cho phép tiếp tục thỏa thuận được trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trên cơ sở tình hình thực tế địa phương. Điều này thể hiện sự linh hoạt: không bắt buộc dừng toàn bộ các thương lượng đang diễn ra, nhưng cũng không mặc nhiên cho tiếp tục, nhằm kiểm soát nguy cơ lợi dụng giai đoạn chuyển tiếp.

Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Thứ nhất, dễ nhầm lẫn rằng cứ ban hành quyết định thu hồi đất trước ngày luật mới có hiệu lực thì toàn bộ cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đều theo luật cũ. Điều 254 cho thấy nhận định này không đúng: nếu chưa phê duyệt phương án, thì chuyển sang áp dụng luật mới cho nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, khi tư vấn hoặc giải quyết tranh chấp, cần kiểm tra cả hai mốc: quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án.

Thứ hai, một số trường hợp cho rằng khi luật mới có hiệu lực, các vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng trước đó phải “xử lý lại” theo luật mới. Điều 254 xác lập nguyên tắc xử lý tiếp nối: đã có quyết định thu hồi thì giữ nguyên cơ sở pháp lý và chế độ tài chính tại thời điểm quyết định; chưa có quyết định thì chuyển sang cơ chế Điều 81 Luật Đất đai 2024. Điều này làm rõ đường ranh giữa hiệu lực luật cũ – luật mới, hạn chế tranh chấp về “hồi tố”.

Thứ ba, với giá đất tái định cư, cần phân biệt giá đất làm căn cứ bồi thường – hỗ trợ trong phương án với giá đất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất tái định cư. Điều 254 cho phép điều chỉnh theo hướng có lợi hơn nếu giá đất tại thời điểm giao đất thấp hơn giá đã tính trong phương án. Khi triển khai thực tế, cơ quan nhà nước và người dân nên yêu cầu làm rõ, minh bạch hồ sơ xác định giá ở từng thời điểm để tránh tranh cãi.

Lưu ý cuối cùng, Điều 254 không phải là “cửa” để đàm phán lại toàn bộ các phương án đã phê duyệt trước khi luật mới có hiệu lực. Chỉ những trường hợp và điểm được điều luật nêu rõ (chưa phê duyệt phương án, chậm đưa đất vào sử dụng, khung chính sách, thỏa thuận nhận chuyển quyền) mới được xem xét điều chỉnh theo luật mới hoặc chính sách có lợi hơn. Việc áp dụng rộng hơn sẽ trái tinh thần điều khoản chuyển tiếp và làm mất ổn định pháp lý.