Điều 253 Luật Đất đai 2024: Quy định chuyển tiếp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực thi hành

1. Mục đích của quy định chuyển tiếp tại Điều 253

Điều 253 nhằm bảo đảm tính ổn định, liên tục trong quản lý đất đai khi chuyển từ khung pháp lý cũ sang Luật Đất đai 2024. Nếu không có quy định chuyển tiếp, các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trước đó sẽ đứng trước nguy cơ bị “treo” về hiệu lực, gây đình trệ phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất. Quy định này đồng thời tạo cơ sở pháp lý để từng bước điều chỉnh, cập nhật quy hoạch theo phương pháp luận mới mà Luật Đất đai 2024 đặt ra, thay vì hủy bỏ hoặc làm lại toàn bộ từ đầu.

2. Trọng tâm khoản 1: Tiếp tục thực hiện và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt

Khoản 1 khẳng định nguyên tắc: mọi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực vẫn còn giá trị và được tiếp tục thực hiện. Đây là cơ sở để cơ quan nhà nước tiếp tục giải quyết các thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên các quy hoạch, kế hoạch hiện hành, tránh gián đoạn trong công tác quản lý. Đồng thời, các quy hoạch, kế hoạch này không phải “bất biến”, mà sẽ được rà soát và điều chỉnh theo cơ chế, trình tự tại Điều 73 Luật Đất đai 2024, bảo đảm sự hài hòa giữa tính ổn định và yêu cầu cập nhật theo pháp luật mới.

2.1. Điều kiện “kích hoạt” khoản 1

Để áp dụng khoản 1 Điều 253, cần hội đủ các yếu tố cơ bản: (i) có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định hoặc phê duyệt hợp lệ; (ii) việc quyết định, phê duyệt diễn ra trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực; (iii) nội dung quy hoạch, kế hoạch chưa bị thay thế hoặc hủy bỏ theo trình tự pháp luật. Khi đáp ứng các điều kiện này, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đó để thực hiện hoạt động quản lý và sử dụng đất, cho đến khi được rà soát, điều chỉnh theo Điều 73.

2.2. Lưu ý khi áp dụng khoản 1

Thứ nhất, việc “tiếp tục thực hiện” không đồng nghĩa với việc bỏ qua các tiêu chuẩn, nguyên tắc mới của Luật Đất đai 2024; khi xem xét dự án, cơ quan có thẩm quyền vẫn phải đánh giá sự phù hợp với quy hoạch hiện hành và tinh thần, chính sách mới của luật. Thứ hai, nội dung “được điều chỉnh khi rà soát” đặt ra trách nhiệm chủ động cho cơ quan quản lý đất đai trong việc tổ chức rà soát, không chờ đến khi có vấn đề phát sinh thực tiễn. Thứ ba, không nên hiểu khoản 1 là “gia hạn vô thời hạn” mọi quy hoạch, kế hoạch đã lỗi thời; việc giữ hay điều chỉnh phải dựa vào kết quả rà soát theo Điều 73, nhất là khi có biến động lớn về kinh tế – xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh.

3. Trọng tâm khoản 2: Quan hệ giữa Luật Đất đai 2024 và quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030

Khoản 2 điều chỉnh trường hợp đặc thù: địa phương đã được phê duyệt quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 theo Luật Quy hoạch trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Trong trường hợp này, địa phương được tiếp tục sử dụng phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh để quản lý đất đai cho đến hết kỳ quy hoạch. Cách thiết kế này bảo đảm sự nhất quán của hệ thống quy hoạch quốc gia, không “bẻ gãy” quy hoạch tỉnh 2021–2030 đã được phê duyệt, đồng thời tránh lãng phí nguồn lực đã bỏ ra để lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch.

3.1. Điều kiện áp dụng khoản 2

Khoản 2 chỉ áp dụng trong phạm vi: (i) đã có quyết định phê duyệt quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 theo pháp luật về quy hoạch; (ii) quyết định phê duyệt được ban hành trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực; (iii) nội dung phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai vẫn còn hiệu lực, chưa bị điều chỉnh hoặc thay thế. Khi đó, các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện, xã được dựa trên phương án phân bổ, khoanh vùng trong quy hoạch tỉnh để tổ chức quản lý đất đai, lập và triển khai kế hoạch sử dụng đất cho đến hết kỳ 2021–2030.

3.2. Cơ chế điều chỉnh quy hoạch tỉnh

Điều 253 không mở ra một cơ chế điều chỉnh riêng về đất đai cho quy hoạch tỉnh, mà viện dẫn trực tiếp Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14. Điều này phản ánh nguyên tắc: quy hoạch đất đai là bộ phận của hệ thống quy hoạch chung, nên mọi điều chỉnh quy hoạch tỉnh (trong đó bao gồm phương án đất đai) phải tuân thủ trình tự, thủ tục, thẩm quyền của Luật Quy hoạch. Khi cần điều chỉnh phạm vi phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh, địa phương phải thực hiện theo đúng trình tự điều chỉnh quy hoạch tỉnh, không thể chỉ dựa vào Luật Đất đai 2024 hoặc các văn bản hướng dẫn về đất đai.

4. Các hiểu sai thường gặp và cách tránh

Một là, nhầm lẫn rằng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì mọi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũ đều tự động hết hiệu lực, phải lập lại theo luật mới. Điều 253 khẳng định quan điểm ngược lại: tiếp tục thực hiện, sau đó rà soát, điều chỉnh theo cơ chế mới. Hai là, hiểu rằng khoản 2 cho phép địa phương tự do điều chỉnh phương án phân bổ đất đai trong quy hoạch tỉnh theo Luật Đất đai; thực tế, mọi điều chỉnh vẫn phải tuân thủ Luật Quy hoạch, trình tự chặt chẽ về thẩm định, phê duyệt. Ba là, có xu hướng coi nhẹ nghĩa vụ rà soát, cho rằng chỉ khi có yêu cầu cụ thể mới phải điều chỉnh; trong khi Điều 73 và tinh thần Điều 253 đặt ra trách nhiệm chủ động rà soát để bảo đảm quy hoạch, kế hoạch phù hợp thực tiễn và khung pháp lý mới.

5. Lưu ý thực tiễn khi vận dụng Điều 253

Đối với cơ quan nhà nước, cần lập kế hoạch rà soát đồng bộ các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện hành, xác định nội dung nào cần giữ ổn định, nội dung nào cần điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 và các quy hoạch cấp trên. Khi xử lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, cần ghi nhận rõ căn cứ là quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt theo cơ chế cũ nhưng đang được tiếp tục áp dụng theo Điều 253, để minh bạch và thuận lợi cho công tác kiểm tra, thanh tra. Đối với nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân sử dụng đất, cần kiểm tra hai lớp căn cứ: (i) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch tỉnh hiện hành; (ii) tình trạng rà soát, điều chỉnh theo Điều 73 Luật Đất đai 2024 hoặc Luật Quy hoạch, nhằm đánh giá bền vững pháp lý cho dự án, giao dịch.