Điều 250 Luật Đất đai 2024: Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 72/2020/QH14, Luật số 03/2022/QH15, Luật số 05/2022/QH15, Luật số 08/2022/QH15, Luật số 09/2022/QH15, Luật số 20/2023/QH15, Luật số 26/2023/QH15, Luật số 27/2023/QH15 và Luật số 28/2023/QH15
Bình luận khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư khi đấu giá đất không thành, chỉ có một nhà đầu tư quan tâm.
Điều 250. Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 72/2020/QH14, Luật số 03/2022/QH15, Luật số 05/2022/QH15, Luật số 08/2022/QH15, Luật số 09/2022/QH15, Luật số 20/2023/QH15, Luật số 26/2023/QH15, Luật số 27/2023/QH15 và Luật số 28/2023/QH15
Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 như sau:
“3. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất không thành theo quy định của Luật Đất đai;
b) Chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.”.
1. Mục tiêu chính của việc sửa đổi khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư
Khoản 3 Điều 29 được sửa đổi nhằm xử lý hai tình huống phát sinh thường xuyên trong thực tiễn: đấu giá quyền sử dụng đất không thành theo Luật Đất đai và thủ tục mời quan tâm chỉ ghi nhận một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện. Việc bổ sung thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư trong các trường hợp này giúp quy trình lựa chọn nhà đầu tư không bị đình trệ, đồng thời giảm rủi ro phải tổ chức nhiều vòng thủ tục tốn kém, kéo dài tiến độ dự án. Định hướng chung là cân bằng giữa yêu cầu cạnh tranh, công khai với nhu cầu ổn định, linh hoạt trong thu hút đầu tư.
2. Hai tình huống "kích hoạt" việc chấp thuận nhà đầu tư
2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất không thành
Điểm a khoản 3 Điều 29 (sửa đổi) xác định rõ: sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai nhưng không thành, cơ quan có thẩm quyền được thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư. Điều kiện kích hoạt ở đây gồm: khu đất thuộc diện phải đấu giá; việc đấu giá đã được tổ chức đúng trình tự Luật Đất đai nhưng không thành (không có người đăng ký, không có người trúng, hoặc bị hủy theo quy định cụ thể của Luật Đất đai). Lưu ý quan trọng là việc đấu giá không thành không làm mất đi nhu cầu khai thác, sử dụng đất cho dự án đầu tư, nên cơ chế chấp thuận nhà đầu tư đóng vai trò “lối đi pháp lý” sau bước đấu giá.
2.2. Chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm
Điểm b khoản 3 Điều 29 (sửa đổi) chỉ áp dụng khi pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực có quy định về việc mời nhà đầu tư quan tâm và xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Điều kiện kích hoạt gồm: đã thực hiện thủ tục mời quan tâm đúng quy định pháp luật chuyên ngành; chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện mời quan tâm; cơ quan nhà nước cần ra quyết định về chấp thuận nhà đầu tư để tiếp tục bước lựa chọn hoặc triển khai dự án. Quy định này thừa nhận thực tế nhiều dự án có tính chất đặc thù, vùng sâu vùng xa hoặc hiệu quả kinh tế hạn chế nên khó thu hút đa số nhà đầu tư.
3. Trọng tâm cần nắm khi áp dụng quy định
Thứ nhất, Điều 250 không tạo “đường tắt” né cạnh tranh, mà chỉ điều chỉnh giai đoạn, thẩm quyền trong bối cảnh thủ tục cạnh tranh đã được thực hiện nhưng không đạt kết quả (đấu giá không thành, mời quan tâm chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng). Thứ hai, phải phân biệt rõ hai nhóm quy trình: quy trình đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và quy trình mời quan tâm, lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành; khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư chỉ can thiệp ở đoạn sau, khi kết quả không đáp ứng “đa nhà đầu tư” như thiết kế ban đầu. Thứ ba, thẩm quyền “cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư” được xác định theo Luật Đầu tư và các luật chuyên ngành tương ứng (đầu tư công, PPP, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản…).
4. Những cách hiểu sai thường gặp
Một là, nhầm lẫn rằng chỉ cần đấu giá quyền sử dụng đất không thành là có thể chấp thuận bất kỳ nhà đầu tư nào có đề xuất dự án, không cần tuân thủ thêm điều kiện, tiêu chí lựa chọn. Cách hiểu này bỏ qua yêu cầu chung của Luật Đầu tư và pháp luật chuyên ngành về năng lực, kinh nghiệm, tài chính, phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng đất. Hai là, cho rằng khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm thì không cần thực hiện các bước kiểm tra, thẩm định nữa; trong khi trên thực tế, cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xem xét kỹ hồ sơ, đánh giá tính hợp pháp, khả thi của phương án đầu tư. Ba là, đồng nhất khái niệm “chấp thuận nhà đầu tư” với “phê duyệt dự án”, dẫn đến bỏ qua các bước tiếp theo như chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, thẩm định thiết kế, môi trường, đất đai.
5. Lưu ý thực tiễn khi áp dụng Điều 250
Thứ nhất, cần rà soát hồ sơ, biên bản đấu giá, quyết định của cơ quan tài nguyên và môi trường để chứng minh đấu giá đã được tổ chức hợp lệ nhưng không thành, tránh trường hợp bị coi là chưa đủ điều kiện kích hoạt cơ chế chấp thuận nhà đầu tư theo điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư. Thứ hai, đối với trường hợp mời quan tâm chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng, phải lưu giữ đầy đủ hồ sơ mời quan tâm, biên bản đánh giá, danh sách nhà đầu tư đăng ký để làm căn cứ pháp lý giải trình tính minh bạch, khách quan. Thứ ba, cơ quan nhà nước nên thiết kế tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư đủ chặt chẽ, tránh để quy định bị lợi dụng tạo “sân sau” qua việc cố tình mời quan tâm nhưng xây dựng điều kiện khiến chỉ một nhà đầu tư đáp ứng. Thứ tư, nhà đầu tư cần lưu ý rằng việc được chấp thuận trong các trường hợp nêu trên không miễn trừ nghĩa vụ tuân thủ đầy đủ các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan.