Điều 249 Luật Đất đai 2024: Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12
Bình luận pháp lý Điều 249: giá 1m2 đất tính thuế theo bảng giá đất, ổn định 5 năm, tránh nhầm lẫn khi áp dụng thực tế.
Điều 249. Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12
Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 như sau:
“3. Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.”.
Trọng tâm của quy định
Điều luật này không thay đổi đối tượng chịu thuế, mà điều chỉnh căn cứ xác định giá tính thuế đối với đất phi nông nghiệp. Điểm mấu chốt là giá của 01 m2 đất được lấy theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng, thay vì giá thị trường hay giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Quy định “được ổn định theo chu kỳ 05 năm” thể hiện mục tiêu tạo sự ổn định trong quản lý thuế, tránh việc nghĩa vụ thuế biến động liên tục theo thị trường. Đây là cơ sở để cơ quan thuế áp dụng thống nhất trong một giai đoạn nhất định, đồng thời giúp người sử dụng đất dự liệu được số thuế phải nộp.
Điều kiện để áp dụng
Để áp dụng đúng quy định này, cần xác định trước hết đất đó thuộc phạm vi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Sau đó phải xác định đúng mục đích sử dụng đất theo hồ sơ địa chính, quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tiếp theo, phải đối chiếu với bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại địa phương, tương ứng với loại đất và vị trí đất cụ thể. Nếu xác định sai loại đất, sai vị trí hoặc sai chu kỳ áp dụng, số thuế tính ra sẽ không chính xác.
Điểm dễ hiểu sai trong thực tế
Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng giá tính thuế phải theo giá thị trường tại thời điểm kê khai. Thực tế, điều luật này chọn bảng giá đất làm chuẩn pháp lý, nên giá thị trường không phải căn cứ trực tiếp để tính thuế.
Một nhầm lẫn khác là cho rằng chỉ cần giá đất thay đổi là nghĩa vụ thuế phải điều chỉnh ngay. Với quy định này, yếu tố “ổn định theo chu kỳ 05 năm” cho thấy pháp luật ưu tiên tính ổn định của căn cứ tính thuế hơn là biến động ngắn hạn của thị trường.
Lưu ý khi áp dụng
Khi giải quyết hồ sơ cụ thể, cần kiểm tra thời điểm áp dụng bảng giá đất đang có hiệu lực trong chu kỳ tương ứng. Nếu có thay đổi về mục đích sử dụng đất, chuyển loại đất hoặc điều chỉnh thông tin pháp lý của thửa đất, cơ quan thuế phải xác định lại căn cứ tính thuế theo hiện trạng pháp lý mới.
Về bản chất, quy định này là một kỹ thuật lập pháp nhằm chuẩn hóa căn cứ tính thuế, chứ không phải là cơ chế định giá lại toàn bộ quyền sử dụng đất. Vì vậy, trọng tâm khi tư vấn hoặc kiểm tra thuế là xác định đúng loại đất - vị trí đất - bảng giá đất - thời kỳ áp dụng.