Điều 247 Luật Đất đai 2024: Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13

Ý nghĩa của quy định

Điều luật này hướng đến việc chuẩn hóa căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thay vì để việc xác định giá tính thuế phụ thuộc hoàn toàn vào cách ghi nhận trên hợp đồng. Cách tiếp cận này giúp cơ quan thuế có cơ sở thống nhất khi xác định nghĩa vụ thuế, đồng thời hạn chế tình trạng kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp.

Điểm đáng chú ý là quy định tách bạch giữa chuyển nhượng bất động sản nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với quyền sử dụng đất, việc tính theo giá đất trong bảng giá đất thể hiện chủ trương dùng một căn cứ quản lý công khai, ổn định và có khả năng kiểm soát cao hơn trong thực tiễn.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Trọng tâm của điều luật không nằm ở việc xác định toàn bộ khoản thu nhập thực tế, mà ở cách xác định giá làm căn cứ tính thuế. Người nộp thuế cần nhận diện đúng loại giao dịch: nếu là chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng giá chuyển nhượng từng lần; nếu là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế được tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Trong thực tiễn, điều này đòi hỏi hồ sơ giao dịch phải thống nhất giữa hợp đồng, chứng từ thanh toán và thông tin kê khai thuế. Khi các bên ghi giá thấp hơn thực tế, cơ quan thuế vẫn có căn cứ áp dụng phương pháp tính theo quy định để bảo đảm nghĩa vụ thuế không bị né tránh.

Những hiểu nhầm thường gặp

Hiểu nhầm phổ biến là cho rằng mọi giao dịch bất động sản đều chỉ căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng. Cách hiểu đó không đầy đủ, vì điều luật đã dành một cơ chế riêng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng bảng giá đất.

Một nhầm lẫn khác là đồng nhất “thu nhập chịu thuế” với “lợi nhuận thực nhận” sau khi trừ toàn bộ chi phí. Điều luật này chủ yếu xác lập căn cứ định giá để tính thuế, không phải công thức phản ánh toàn bộ hiệu quả kinh tế của giao dịch.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng vào từng vụ việc, cần kiểm tra chính xác đối tượng chuyển nhượng, thời điểm giao dịch và bảng giá đất tại thời điểm có nghĩa vụ thuế. Đây là các yếu tố quyết định vì sai lệch về loại tài sản hoặc căn cứ giá sẽ dẫn đến kê khai thuế không đúng.

Người thực hiện giao dịch cũng cần lưu ý rằng quy định này thiên về quản lý thuế, nên việc thỏa thuận dân sự giữa các bên không tự động làm thay đổi căn cứ tính thuế nếu trái với cơ chế pháp luật thuế đã ấn định.

Giá trị áp dụng

Điều 247 có giá trị lớn trong việc giảm tranh cãi về giá tính thuế và tăng tính dự đoán trong quản lý thuế bất động sản. Đây là quy định mang tính kỹ thuật nhưng tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người chuyển nhượng, đặc biệt trong các giao dịch có chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá kê khai.