Điều 246 Luật Đất đai 2024: Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 106 của Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13, Luật số 23/2018/QH14, Luật số 67/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15

Ý nghĩa của quy định

Điều 246 cho thấy mục tiêu ưu tiên của pháp luật thi hành án dân sự là bảo đảm tính khả thi của việc xử lý tài sản, không để quyền của người mua hoặc người nhận tài sản bị đình trệ chỉ vì tình trạng giấy tờ chưa hoàn thiện. Quy định này đặt cơ quan thi hành án vào vai trò chủ động phối hợp với cơ quan có thẩm quyền về đăng ký, cấp, thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận. Cách tiếp cận này bảo vệ tính ổn định của giao dịch thi hành án và tăng hiệu lực thực tế của bản án, quyết định.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Điều luật chỉ được “kích hoạt” khi tài sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Có hai tình huống pháp lý khác nhau: tài sản đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu; hoặc tài sản đã được cấp giấy chứng nhận nhưng không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp. Trong cả hai trường hợp, cơ quan thi hành án không tự cấp giấy chứng nhận mà phải đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai và đăng ký tài sản.

Trường hợp chưa có giấy chứng nhận lần đầu

Nếu tài sản đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận lần đầu, việc thi hành án không dừng lại ở khâu bán đấu giá hay giao tài sản. Cơ quan thi hành án phải chủ động đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua được tài sản thi hành án hoặc người nhận tài sản thi hành án. Đây là điểm rất quan trọng vì giá trị pháp lý của tài sản chỉ được hoàn tất khi quyền của người nhận tài sản được đăng ký hợp lệ.

Trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp

Quy định này xử lý tình huống thực tế khi giấy chứng nhận cũ vẫn tồn tại nhưng không thể thu hồi trực tiếp. Khi đó, cơ quan thi hành án phải đề nghị thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp, rồi thực hiện cấp mới cho người mua hoặc người nhận tài sản. Trọng tâm ở đây là xóa bỏ chồng lấn pháp lý giữa giấy chứng nhận cũ và quyền của chủ thể mới được nhận tài sản từ thi hành án.

Những hiểu sai thường gặp

Không nên hiểu rằng cơ quan thi hành án có quyền tự mình cấp hoặc tự mình thu hồi giấy chứng nhận. Điều luật chỉ trao cho cơ quan thi hành án thẩm quyền đề nghị, còn việc cấp, thu hồi, hủy giấy chứng nhận vẫn thuộc cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật chuyên ngành. Cũng không nên coi đây là thủ tục phụ; trên thực tế, đây là khâu quyết định để quyền sở hữu, quyền sử dụng của người nhận tài sản được pháp luật ghi nhận đầy đủ.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng Điều 246, cần xác định rõ tình trạng pháp lý của tài sản, hồ sơ địa chính và căn cứ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Nếu thiếu bước phối hợp này, việc thi hành án có thể hoàn tất về mặt giao tài sản nhưng vẫn chưa hoàn tất về mặt đăng ký quyền. Vì vậy, điều luật này có giá trị lớn trong việc bảo đảm chuyển giao tài sản sạch về pháp lý, hạn chế tranh chấp sau thi hành án.