Điều 228 Luật Đất đai 2024: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

1. Vị trí, mục đích của Điều 228

Điều 228 thiết lập trình tự thủ tục bắt buộc khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong hai nhóm: (i) trường hợp không đấu giá, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; và (ii) trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 124, Điều 126 Luật Đất đai 2024. Quy định này nhằm bảo đảm mọi quyết định giao đất, cho thuê đất đều dựa trên hồ sơ đầy đủ, định giá đúng và được ghi nhận trong hệ thống đăng ký đất đai. Qua đó, hạn chế tùy tiện, giảm tranh chấp về trình tự, đồng thời kết nối chặt chẽ giữa cơ quan đất đai, cơ quan tài chính và tổ chức đăng ký đất đai.

2. Trọng tâm nội dung cần nắm

Điều luật xoay quanh bốn khâu chính: nộp hồ sơ (người sử dụng đất khởi động quy trình); thẩm tra và đề xuất quyết định (cơ quan quản lý đất đai rà soát hồ sơ, xác định giá và trình UBND có thẩm quyền); thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, áp dụng chính sách miễn, giảm nếu có); và đăng ký – bàn giao – cấp Giấy chứng nhận. Mỗi bước có chủ thể, trách nhiệm riêng; thiếu hoặc làm sai một bước có thể dẫn đến rủi ro về tính hợp pháp của quyết định giao đất, cho thuê đất. Người áp dụng cần nhìn Điều 228 như một chuỗi công việc liên hoàn, không phải các thủ tục rời rạc.

3. Điều kiện “kích hoạt” việc áp dụng Điều 228

Điều 228 chỉ áp dụng khi thuộc các trường hợp giao đất, cho thuê đất được nêu tại Điều 124 và Điều 126 Luật Đất đai 2024, bao gồm cả trường hợp không đấu giá, không đấu thầu và trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Như vậy, trước khi áp dụng trình tự tại Điều 228, cần xác định rõ: (i) loại hình sử dụng đất, thời hạn, mục đích; (ii) căn cứ pháp lý giao đất, cho thuê đất có nằm trong phạm vi hai điều nói trên hay không. Nếu việc sử dụng đất phát sinh từ hình thức khác (ví dụ: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân), Điều 228 không phải trình tự áp dụng trực tiếp.

4. Phân biệt hai trường hợp áp dụng giá đất

4.1. Trường hợp áp dụng bảng giá đất

Khi thuộc diện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo bảng giá đất, cơ quan quản lý đất đai sau khi rà soát hồ sơ sẽ lập hồ sơ trình UBND có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điểm cần lưu ý là khâu xác định giá ở đây tương đối đơn giản, dựa trên bảng giá đất đã được ban hành, nên thời gian xử lý về lý thuyết phải nhanh hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo đúng vị trí, mục đích, thời hạn sử dụng để áp dụng đơn giá chính xác.

4.2. Trường hợp xác định giá đất cụ thể

Với trường hợp phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quy trình phức tạp hơn: cơ quan quản lý đất đai vừa lập hồ sơ trình UBND quyết định giao đất, cho thuê đất, vừa tổ chức việc xác định giá đất cụ thể và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất. Chỉ sau khi giá đất cụ thể được phê duyệt mới có căn cứ chính thức để tính nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất. Đây là bước thường gây chậm trễ, dễ phát sinh khiếu nại nếu việc định giá không minh bạch hoặc chênh lệch lớn so với giá thị trường.

5. Nghĩa vụ tài chính và hiệu lực quyết định

Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất và giá đất (theo bảng giá hoặc giá cụ thể), người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Trường hợp được miễn, giảm thì cơ quan thu tiền phải thực hiện giảm trực tiếp trên số tiền phải nộp, tránh tình trạng người dân, doanh nghiệp phải tự “xin” áp dụng ưu đãi. Trên thực tế, quyết định giao đất, cho thuê đất chỉ đi vào hiệu lực đầy đủ sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; vì vậy, việc chậm nộp hoặc tranh chấp về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ kéo theo chậm trễ toàn bộ quy trình.

6. Đăng ký đất đai, ký hợp đồng thuê và bàn giao thực địa

Khâu cuối cùng là trách nhiệm của tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh: cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính; ký hợp đồng thuê đất với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Các bước này bảo đảm quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong hệ thống đăng ký công khai, đồng thời tạo căn cứ cho việc quản lý nhà nước về đất đai. Việc chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chưa bàn giao thực địa, chưa đăng ký, chưa cấp Giấy chứng nhận thường là nguồn gốc tranh chấp ranh giới, diện tích và quyền ưu tiên khi Nhà nước thu hồi đất.

7. Một số nhầm lẫn, hiểu sai thường gặp

Thứ nhất, nhiều người cho rằng có quyết định giao đất, cho thuê đất là đã hoàn toàn đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, thế chấp, chuyển nhượng. Quy định của Điều 228 cho thấy quyết định chỉ là một khâu; quyền sử dụng đất được xác lập đầy đủ khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, được đăng ký và nhận Giấy chứng nhận. Thứ hai, có xu hướng xem nhẹ việc đo đạc, trích đo, trích lục trong hồ sơ; tuy nhiên, đây là điều kiện quan trọng để tránh chồng lấn, sai lệch diện tích và là căn cứ chính xác cho cả việc định giá lẫn đăng ký sau này.

Thứ ba, không ít trường hợp hiểu Điều 228 như một quy trình “riêng” cho dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, tách biệt với các quy định về đấu thầu, đầu tư. Thực chất, đối với dự án có sử dụng đất, trình tự theo Điều 228 là khâu đất đai kết nối với các thủ tục đấu thầu, đầu tư, xây dựng; việc hoàn thành đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thay thế cho quy trình giao đất, cho thuê đất và đăng ký quyền sử dụng đất.

8. Lưu ý khi áp dụng vào thực tiễn

Khi tư vấn hoặc giải quyết vụ việc liên quan đến giao đất, cho thuê đất, cần yêu cầu xác định rõ: (i) hồ sơ đề nghị đã đầy đủ, có biên nhận hợp lệ hay chưa; (ii) cơ quan quản lý đất đai đã thực hiện đúng các bước thẩm định và định giá đất theo nhóm trường hợp phù hợp hay không; (iii) chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quyết định miễn giảm (nếu có); (iv) hợp đồng thuê đất (trường hợp thuê), biên bản bàn giao đất trên thực địa, Giấy chứng nhận và việc cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai. Việc rà soát đầy đủ các mắt xích này giúp đánh giá tính hợp pháp, hợp lệ của quá trình giao đất, cho thuê đất và là cơ sở xử lý tranh chấp, khiếu nại nếu phát sinh.