Điều 219 Luật Đất đai 2024: Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

Bản chất và mục đích của cơ chế góp quyền sử dụng đất

Điều 219 thiết kế một phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực nhất định, dựa trên sự đồng thuận của các chủ sử dụng đất, chứ không phải thu hồi đất hành chính. Mục tiêu là xử lý tình trạng manh mún, sử dụng đất thiếu hiệu quả, đồng thời tạo quỹ đất hợp lý cho chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, đô thị và hạ tầng công cộng. Đây là cơ chế mang tính hợp tác, cùng tham gia lợi ích giữa cộng đồng người sử dụng đất và nhà đầu tư, giảm xung đột so với thu hồi cưỡng chế.

Các trường hợp áp dụng trọng tâm

Điều luật chỉ “mở cửa” cho góp quyền sử dụng đất trong ba nhóm tình huống: tập trung đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; và thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị, cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại chung cư, mở rộng, nâng cấp đường giao thông đô thị. Người áp dụng cần xác định tình huống thuộc đúng một trong các nhóm này; các mục đích thuần túy thương mại không gắn với chỉnh trang, phát triển hạ tầng – dân cư sẽ không nằm trong phạm vi Điều 219.

Điều kiện “kích hoạt” cơ chế góp quyền sử dụng đất

Phù hợp quy hoạch

Điều kiện đầu tiên là phương thức góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Nếu dự án mong muốn đi ngược, hoặc chưa có trong hệ thống quy hoạch thì không thể “hợp thức hóa” bằng cơ chế góp đất; phải xử lý ở bước điều chỉnh, bổ sung quy hoạch trước.

Phương án được cộng đồng đồng thuận và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Điều kiện thứ hai là phải có phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thực hiện đồng thuận, đồng thời được Ủy ban nhân dân cấp tương ứng phê duyệt (cấp tỉnh đối với các dự án đô thị, chung cư, giao thông đô thị; cấp huyện đối với khu dân cư nông thôn, giao thông nông thôn). Như vậy, Điều 219 chỉ vận hành khi vừa có sự chấp thuận về mặt cộng đồng, vừa có quyết định chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nội dung cốt lõi của phương án góp đất, điều chỉnh lại đất đai

Phương án không chỉ đơn thuần là danh sách ai góp bao nhiêu đất, mà phải thể hiện tối thiểu ba nhóm nội dung: hiện trạng sử dụng đất và các bên góp quyền; phương án sắp xếp lại đất đai gắn với thiết kế hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng môi trường, trong đó làm rõ tỷ lệ diện tích đất đóng góp cho hạ tầng, dịch vụ công; và vị trí, diện tích đất người sử dụng đất được nhận lại sau điều chỉnh. Điểm mấu chốt là đảm bảo minh bạch về “đi vào” (diện tích góp, mục đích hạ tầng) và “đi ra” (diện tích, vị trí nhận lại), từ đó hạn chế tranh chấp về quyền lợi sau khi chỉnh trang.

Xử lý phần đất do cơ quan nhà nước quản lý trong khu vực

Đối với diện tích đất thuộc cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý nằm trong khu vực thực hiện góp quyền sử dụng đất, Điều 219 đặt ra nguyên tắc sử dụng ưu tiên cho mục đích xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng khu dân cư. Phần diện tích còn lại được phép đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất, và tiền thu từ đấu giá được sử dụng để thực hiện dự án. Cách thiết kế này vừa tăng nguồn lực tài chính cho dự án, vừa bảo đảm tính công khai, minh bạch thông qua đấu giá, tránh phân bổ đất “chỉ định” thiếu cạnh tranh.

Yêu cầu về dự án đầu tư và chủ thể thực hiện

Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai phải gắn với dự án đầu tư cụ thể, hoặc do cộng đồng người sử dụng đất tự thực hiện, hoặc liên danh, liên kết với nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Điều này ngăn chặn tình trạng góp đất chỉ mang tính hình thức, không có phương án triển khai thực tế. Đồng thời, nó tạo khung pháp lý để các hộ gia đình, cá nhân có thể hợp tác với doanh nghiệp, chia sẻ lợi ích từ việc tăng giá trị đất sau chỉnh trang.

Vai trò, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện

UBND cấp tỉnh và cấp huyện có trách nhiệm cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị liên quan đến khu vực góp đất; qua đó tạo cơ sở dữ liệu đầu vào cho việc xây dựng phương án. Đồng thời, các cơ quan này có nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án đã được phê duyệt, bảo đảm ghi nhận đầy đủ kết quả sắp xếp lại đất đai trên giấy tờ pháp lý, tránh tình trạng thực tế khác với hồ sơ.

Những cách hiểu sai thường gặp và lưu ý áp dụng

Thứ nhất, dễ nhầm lẫn cơ chế góp quyền sử dụng đất tại Điều 219 với việc thu hồi đất để thực hiện dự án. Bản chất Điều 219 là tự nguyện, đồng thuận trong khuôn khổ một phương án được phê duyệt; không phải căn cứ để cưỡng chế người sử dụng đất phải góp. Thứ hai, một số trường hợp coi đây là cách để “hợp pháp hóa” dự án không nằm trong quy hoạch; thực tế, điều luật đặt điều kiện tiên quyết là phải phù hợp quy hoạch, nên không thể sử dụng góp đất để làm trái quy hoạch. Thứ ba, khi xây dựng phương án, cần đặc biệt lưu ý nguyên tắc công bằng, minh bạch về tỷ lệ diện tích góp và diện tích nhận lại, tránh khiếu kiện về việc thiệt hơn giữa các hộ.

Trong thực tiễn áp dụng, người làm pháp lý cần kiểm tra chặt chẽ: mục đích dự án có thuộc phạm vi Điều 219; quy hoạch đã được phê duyệt; tỷ lệ đồng thuận thực tế của các chủ sử dụng đất; và tính hợp pháp của cấu trúc dự án đầu tư, liên danh liên kết. Nếu các điều kiện này chưa hội đủ, nên tư vấn sử dụng các cơ chế pháp lý khác (chẳng hạn thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc điều chỉnh quy hoạch) thay vì cố "gắn" vào Điều 219.