Điều 216 Luật Đất đai 2024: Đất xây dựng công trình ngầm

1. Phạm vi điều chỉnh và ý nghĩa thực tiễn

Điều 216 điều chỉnh đất xây dựng công trình ngầm theo hai lớp: (i) phần đất trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác công trình ngầm; (ii) không gian dưới lòng đất nơi đặt công trình ngầm, không phải phần móng/ngầm phụ trợ của công trình trên mặt đất. Quy định này tạo cơ sở pháp lý riêng cho hệ thống hạ tầng ngầm (metro, bãi đỗ xe ngầm, trung tâm thương mại ngầm, hầm kỹ thuật…) thay vì chỉ coi đó là phần phụ thuộc của thửa đất trên bề mặt. Ý nghĩa thực tiễn là mở đường cho mô hình phát triển không gian đô thị theo chiều sâu, có thể tách bạch quyền và lợi ích giữa mặt đất và lòng đất.

2. Khả năng chuyển nhượng, cho thuê không gian dưới lòng đất

Khoản 2 ghi nhận người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian dưới lòng đất sau khi Nhà nước xác định ranh giới theo pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị, kiến trúc. Yếu tố kích hoạt là phải có sự xác định không gian ngầm hợp pháp (quy hoạch, thiết kế, cao độ, chiều sâu…) chứ không phải tự ý thỏa thuận. Cách hiểu sai thường gặp là cho rằng ai có quyền sử dụng đất trên bề mặt thì “đương nhiên sở hữu đến vô hạn dưới lòng đất”; Điều 216 đặt điều kiện kỹ thuật – quy hoạch rõ ràng để hạn chế quan niệm này.

3. Chính sách khuyến khích đầu tư công trình ngầm

Khoản 3 xác lập định hướng ưu tiên phát triển hạ tầng ngầm, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân dùng vốn, kỹ thuật, công nghệ triển khai dự án, đồng thời có thể hưởng cơ chế hỗ trợ, ưu đãi theo quy định chuyên ngành (đầu tư, thuế, PPP…). Ý nghĩa của quy định là cung cấp “tín hiệu pháp lý” cho nhà đầu tư: công trình ngầm là loại tài sản được bảo hộ, được khuyến khích phát triển, không phải vùng pháp lý “xám”. Khi tư vấn dự án, luật sư cần rà soát thêm các văn bản dưới luật về ưu đãi thay vì chỉ dừng ở Điều 216.

4. Các điều kiện bắt buộc khi sử dụng đất xây dựng công trình ngầm

Khoản 4 nêu các điều kiện có tính “hàng rào” khi sử dụng đất xây dựng công trình ngầm. Trọng tâm gồm: (i) bảo đảm quốc phòng, an ninh, môi trường, di tích, danh lam; (ii) phù hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; (iii) bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất trên bề mặt nếu công trình ngầm ảnh hưởng việc sử dụng đất; (iv) công trình ngầm phải thực hiện theo dự án đầu tư; (v) tuân thủ pháp luật xây dựng.

Điểm hay bị nhầm là cho rằng vì công trình nằm “sâu dưới đất” nên không ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trên bề mặt; Điều 216 khẳng định nếu làm phát sinh thiệt hại thực tế thì vẫn phải bồi thường theo pháp luật. Ngoài ra, điều kiện “phù hợp quy hoạch” là then chốt: dù có công nghệ tốt, nhà đầu tư không thể tự ý đề xuất công trình ngầm ngoài phạm vi quy hoạch được phê duyệt.

5. Cơ chế giao, cho thuê đất cho phần công trình trên mặt đất

Khoản 5 tách bạch chế độ sử dụng đất đối với phần công trình trên mặt đất phục vụ công trình ngầm. Nếu phục vụ vận hành, khai thác công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (ví dụ: lối lên xuống ga metro công cộng). Ngược lại, nếu nhằm mục đích kinh doanh (trung tâm thương mại ngầm, bãi đỗ xe kinh doanh, khu dịch vụ), Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm.

Lưu ý thực tiễn là phải phân loại chuẩn mục đích sử dụng (công cộng hay kinh doanh) để xác định đúng cơ chế tài chính đất đai, tránh rủi ro bị kết luận “hưởng ưu đãi sai” hoặc sử dụng đất không đúng mục đích sau này. Dự án thường có phần công cộng và phần kinh doanh, cần thiết kế hồ sơ tách bạch rõ phạm vi, diện tích, mục đích.

6. Cấp Giấy chứng nhận và quyền đối với công trình ngầm

Khoản 6 làm rõ hai lớp quyền:

• Thứ nhất, quyền sử dụng đất đối với phần đất trên mặt đất phục vụ công trình ngầm: chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, và thực hiện đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai.
• Thứ hai, quyền sở hữu đối với công trình ngầm dưới mặt đất: chủ đầu tư được chứng nhận quyền sở hữu công trình, thực hiện quyền của chủ sở hữu theo pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Điểm dễ nhầm là cho rằng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ không gian dưới lòng đất; Điều 216 thể hiện xu hướng tách bạch: đất trên bề mặt được ghi nhận theo Luật Đất đai, còn công trình ngầm dưới lòng đất được ghi nhận như một loại tài sản riêng, có thể quản lý, chuyển nhượng, thế chấp theo cơ chế tài sản gắn liền với đất và các quy định liên quan.

7. Một số lưu ý khi áp dụng Điều 216

Thứ nhất, Điều 216 chỉ điều chỉnh đất phục vụ công trình ngầm độc lập, không áp dụng cho phần móng, tầng hầm thuộc kết cấu công trình trên mặt đất của chính người sử dụng đất. Thứ hai, luôn phải đối chiếu với quy hoạch không gian ngầm, tiêu chuẩn xây dựng và quy định về an toàn công trình, môi trường, phòng cháy chữa cháy. Thứ ba, khi thiết kế hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê không gian dưới lòng đất, cần mô tả chính xác phạm vi không gian, quyền – nghĩa vụ về bồi thường thiệt hại đối với chủ sử dụng đất trên bề mặt và trách nhiệm bảo đảm an toàn công trình.