Điều 215 Luật Đất đai 2024: Đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

Phạm vi điều chỉnh và mục tiêu quản lý

Điều 215 điều chỉnh nhóm đất đặc thù là đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, nơi đồng thời gắn với chế độ pháp lý về đất đai, tài nguyên nước, môi trường, giao thông đường thủy. Mục tiêu trọng tâm là vừa khai thác hiệu quả mặt nước, vừa bảo đảm an toàn công trình thủy điện, thủy lợi, bảo vệ cảnh quan, môi trường và không làm gián đoạn dòng chảy, giao thông thủy. Điều luật tạo hành lang cho mô hình sử dụng đa mục đích: phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng, khai thác thủy sản nhưng vẫn giữ nguyên mục đích sử dụng chủ yếu đã được xác định.

Khái niệm đất có mặt nước chuyên dùng và phân biệt

Khoản 1 xác định đất có mặt nước chuyên dùng là đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn dạng ao, hồ, đầm, phá đã được ấn định mục đích sử dụng không phải nuôi trồng thủy sản. Điểm quan trọng là mục đích sử dụng chủ yếu đã được cơ quan có thẩm quyền xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyết định giao, cho thuê đất. Cần phân biệt với đất nuôi trồng thủy sản: cùng là mặt nước nhưng mục đích sử dụng chính khác nhau, dẫn đến cơ chế quản lý, nghĩa vụ tài chính, thủ tục cấp phép khác. Việc xác định sai loại đất dễ dẫn đến lựa chọn sai hình thức sử dụng (giao/cho thuê) và sai nghĩa vụ tài chính.

Cơ chế giao đất, cho thuê đất và chủ thể sử dụng

Đất có mặt nước chuyên dùng

Điểm a khoản 2 ưu tiên cơ chế Nhà nước giao cho tổ chức để quản lý kết hợp sử dụng, khai thác cho mục đích phi nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng, khai thác thủy sản. Mấu chốt là yếu tố “quản lý kết hợp sử dụng”: tổ chức được giao đất không chỉ kinh doanh mà còn gánh trách nhiệm quản lý mặt nước theo đúng quy hoạch, bảo vệ công trình, cảnh quan, môi trường. Đây thường là các đơn vị quản lý hồ thủy điện, thủy lợi, đơn vị sự nghiệp hoặc doanh nghiệp được giao nhiệm vụ quản lý kết hợp khai thác dịch vụ trên hồ, ao, đầm, phá.

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

Điểm b khoản 2 áp dụng cơ chế cho thuê đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối cho tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Đối tượng này có thể sử dụng để nuôi trồng thủy sản, mục đích phi nông nghiệp hoặc kết hợp hai mục đích, nhưng phải thực hiện đúng quy định pháp luật về tài nguyên nước. Nghĩa là ngoài hợp đồng thuê đất, nhà đầu tư cần có giấy phép khai thác, sử dụng nước, giấy phép xả thải, chấp hành quy chuẩn môi trường, an toàn giao thông thủy và các quy định kỹ thuật ngành.

Hồ thủy điện, thủy lợi và khu vực bảo vệ công trình

Điểm c và d khoản 2 quy định riêng về hồ thủy điện, thủy lợi và phạm vi bảo vệ, phụ cận đập, hồ chứa nước. Đây là khu vực tiềm ẩn rủi ro cao, nên điều luật yêu cầu hoạt động khai thác, sử dụng phải theo thẩm quyền và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Việc giao, cho thuê tại đây vừa nhằm khai thác dịch vụ (du lịch, nuôi trồng, khai thác thủy sản, các dịch vụ giải trí trên mặt nước), vừa bảo đảm có chủ thể quản lý, giám sát chặt chẽ khu vực an toàn công trình. Khi áp dụng, cần kiểm tra chặt quy hoạch bảo vệ hành lang an toàn công trình thủy điện, thủy lợi và các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan.

Các điều kiện “kích hoạt” áp dụng Điều 215

Điều 215 được áp dụng khi hội đủ các yếu tố: (i) đất thuộc loại có mặt nước chuyên dùng hoặc đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối theo hệ thống phân loại đất; (ii) đã xác định rõ mục đích sử dụng chủ yếu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quyết định giao, cho thuê; (iii) chủ thể sử dụng là các tổ chức, cá nhân thuộc các nhóm được phép giao, cho thuê; (iv) hoạt động sử dụng, khai thác có thể tác động đến dòng chảy, giao thông thủy, môi trường, cảnh quan và công trình thủy điện, thủy lợi. Khi chưa xác định rõ mục đích sử dụng chủ yếu hoặc loại đất, thường phải quay lại các quy định về phân loại đất và quy hoạch sử dụng đất trước khi viện dẫn Điều 215.

Yêu cầu bảo đảm mục đích sử dụng chủ yếu, môi trường và an toàn dòng chảy

Khoản 3 nhấn mạnh ba nhóm yêu cầu: giữ vững mục đích sử dụng chủ yếu, tuân thủ quy định kỹ thuật và bảo vệ cảnh quan, môi trường, dòng chảy, giao thông thủy. Thứ nhất, mọi hoạt động khai thác thêm (nuôi trồng, dịch vụ du lịch, nhà nổi, bến thuyền…) không được “lấn át” hoặc làm thay đổi bản chất mục đích sử dụng đã xác định, ví dụ không thể biến hồ thủy lợi thành khu nghỉ dưỡng chủ đạo. Thứ hai, phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật của ngành: thủy lợi, thủy điện, giao thông, tài nguyên nước, xây dựng…; vi phạm thường dẫn đến nguy cơ bị đình chỉ hoặc thu hồi quyết định giao, cho thuê. Thứ ba, việc sử dụng không được làm cản trở dòng chảy tự nhiên, gây ngập úng nhân tạo, đổi dòng gây sạt lở, cũng không được gây cản trở giao thông đường thủy như đặt công trình, lồng bè, cầu tàu, chướng ngại vật trái phép trên tuyến luồng.

Những cách hiểu sai và nhầm lẫn thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng mọi mặt nước đều là đất nuôi trồng thủy sản, từ đó yêu cầu áp dụng chế độ sử dụng đất không chính xác. Trên thực tế, hồ, ao, đầm, phá có thể là đất có mặt nước chuyên dùng với mục đích chính là thủy điện, thủy lợi, điều tiết nước, cảnh quan, du lịch… không phải nuôi trồng thủy sản. Một nhầm lẫn khác là xem việc thuê mặt nước sông, kênh rạch chỉ chịu quy định của pháp luật đất đai, bỏ qua chế độ cấp phép và giới hạn của pháp luật tài nguyên nước, giao thông đường thủy, bảo vệ môi trường. Ngoài ra, không ít trường hợp chủ đầu tư xây dựng công trình cố định trên mặt nước hoặc trong phạm vi bảo vệ đập, hồ chứa nước mà không có thẩm quyền cho phép, dẫn tới rủi ro bị buộc tháo dỡ, bồi thường thiệt hại.

Lưu ý thực tiễn khi triển khai dự án trên mặt nước

Trong thực tiễn, khi triển khai dự án nuôi trồng thủy sản, du lịch sinh thái, dịch vụ trên hồ thủy điện, thủy lợi hoặc trên sông, kênh, rạch, suối, cần lưu ý một số điểm: (i) kiểm tra kỹ loại đất và mục đích sử dụng chủ yếu trong hồ sơ địa chính, quyết định giao, cho thuê đất; (ii) xác định đúng hình thức sử dụng: giao đất hay thuê đất, thời hạn và nghĩa vụ tài chính tương ứng; (iii) rà soát đầy đủ các giấy phép bổ sung về tài nguyên nước, xả thải, môi trường, giao thông đường thủy, an toàn đập và hồ chứa; (iv) thiết kế mô hình kinh doanh không gây cản trở dòng chảy, luồng tuyến giao thông thủy, không xâm lấn hành lang bảo vệ công trình. Việc tuân thủ chặt chẽ Điều 215 giúp giảm rủi ro tranh chấp, xử phạt hành chính và nghĩa vụ khắc phục hậu quả đối với các dự án trên mặt nước.