Điều 208 Luật Đất đai 2024: Đất sử dụng cho cảng hàng không, sân bay dân dụng

Phạm vi điều chỉnh và mục tiêu quản lý

Điều 208 Luật Đất đai 2024 điều chỉnh riêng đối với đất sử dụng cho cảng hàng không, sân bay dân dụng, một loại đất có tính chất đặc thù về an ninh, quốc phòng, kết cấu hạ tầng trọng yếu và hoạt động kinh doanh dịch vụ. Mục tiêu là phân định rạch ròi giữa phần đất thuộc sở hữu nhà nước phục vụ quản lý, khai thác hạ tầng, bảo đảm an ninh – an toàn bay và phần đất dành cho các hạng mục dịch vụ có thể khai thác kinh doanh, từ đó áp dụng đúng chế độ giao đất, cho thuê đất và quản lý phần diện tích còn lại.

Phân loại đất trong phạm vi cảng hàng không, sân bay

Khoản 1 Điều 208 chia đất sử dụng cho cảng hàng không, sân bay dân dụng thành hai nhóm cơ bản. Nhóm thứ nhất theo điểm a khoản 1 Điều 208 là đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân tại cảng hàng không, sân bay, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng sân bay và công trình, khu phụ trợ khác của sân bay do Nhà nước sở hữu. Đây là khu vực mang tính công, phục vụ nhiệm vụ quản lý nhà nước, quốc phòng, an ninh, bảo đảm hoạt động bay.

Nhóm thứ hai theo điểm b khoản 1 Điều 208 là đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không và công trình dịch vụ hàng không, dịch vụ phi hàng không ngoài quy định điểm a. Nhóm này phản ánh phần đất có thể giao cho doanh nghiệp, nhà đầu tư khai thác dịch vụ hàng không (như nhà ga hành khách, hàng hóa, kho, xưởng dịch vụ kỹ thuật…) và dịch vụ phi hàng không (như thương mại, dịch vụ phụ trợ trong khu cảng) theo cơ chế thuê đất, gắn với nghĩa vụ tài chính.

Cơ chế giao đất, cho thuê đất và quản lý diện tích còn lại

Điều 208 giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc giao đất, cho thuê đất trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch cảng hàng không, sân bay dân dụng đã được phê duyệt. Đây là điều kiện tiên quyết để áp dụng điều luật: phải có quy hoạch làm căn cứ xác định diện tích, mục đích sử dụng và đối tượng được giao, cho thuê.

Đối với nhóm đất theo điểm a khoản 1 Điều 208, khoản 2 quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất. Lý do là các công trình này thuộc sở hữu nhà nước, phục vụ nhiệm vụ công và kết cấu hạ tầng sân bay mang tính thiết yếu, không phải đối tượng kinh doanh thuần túy. Ngược lại, đối với nhóm đất theo điểm b khoản 1 Điều 208, nhà nước áp dụng cơ chế cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, phản ánh đúng bản chất hưởng lợi kinh tế từ hoạt động dịch vụ của các tổ chức, doanh nghiệp khai thác.

Một điểm kỹ thuật quan trọng là phần diện tích còn lại sau khi đã giao đất, cho thuê đất theo điểm a và điểm b khoản 2 Điều 208 thì giao cho Cảng vụ hàng không sân bay đó quản lý. Quy định này nhằm tránh tình trạng “vô chủ” hoặc quản lý chồng chéo đối với diện tích xen kẽ, hành lang an toàn, khu vực kỹ thuật không được giao, cho thuê; đồng thời khẳng định vai trò của Cảng vụ hàng không là đầu mối quản lý phần đất chưa giao, chưa cho thuê trong phạm vi sân bay.

Bảo đảm an ninh, trật tự sân bay và quỹ đất cho lực lượng Công an

Khoản 3 Điều 208 đặt ra trách nhiệm cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc bố trí quỹ đất, giao đất cho lực lượng Công an nhân dân để bảo đảm an ninh, trật tự tại khu vực cảng hàng không, sân bay dân dụng. Đây là yêu cầu bắt buộc, không phụ thuộc vào việc sân bay thuộc mô hình đầu tư nào, nhằm duy trì khả năng kiểm soát an ninh, phòng chống khủng bố, tội phạm, bảo vệ hành khách và tài sản.

Lưu ý quan trọng khi áp dụng là quỹ đất cho lực lượng Công an phải được bố trí trong phạm vi phù hợp với quy hoạch và tính chất hoạt động của sân bay, bảo đảm lực lượng này có vị trí, không gian thực hiện nhiệm vụ một cách hiệu quả, không bị lấn át bởi các nhu cầu kinh doanh dịch vụ.

Dự án PPP và mối liên hệ với Điều 207

Khoản 4 Điều 208 ghi nhận trường hợp cảng hàng không, sân bay dân dụng được đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) có sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại Điều 207 Luật Đất đai 2024. Nghĩa là, khi sân bay là đối tượng của dự án PPP, việc giao đất, cho thuê đất, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, cơ chế hoàn trả, chuyển giao… sẽ phải tuân thủ khung pháp lý riêng của Điều 207, ngoài các nguyên tắc chung của Điều 208.

Trong thực tiễn, cần tránh nhầm lẫn rằng PPP cho phép “tư nhân hóa” đất sân bay. Nhà đầu tư PPP chỉ được sử dụng đất theo phạm vi, mục đích, thời hạn và cơ chế tài chính do pháp luật và hợp đồng PPP quy định; quyền quản lý nhà nước, bảo đảm an ninh – an toàn vẫn thuộc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Nhầm lẫn về chế độ tài chính đất đai

Một nhầm lẫn thường gặp là coi toàn bộ đất trong sân bay đều được giao không thu tiền sử dụng đất vì “phục vụ lợi ích công cộng”. Điều 208 phân định rất rõ: chỉ đất thuộc điểm a khoản 1 mới giao không thu tiền, còn đất thuộc điểm b khoản 1 phải cho thuê, thu tiền thuê đất hằng năm. Khi tư vấn, lập phương án tài chính cho dự án sân bay, phải phân loại chuẩn hai nhóm đất để tránh sai lệch nghĩa vụ tài chính, dẫn đến rủi ro pháp lý và ngân sách.

Nhầm lẫn về chủ thể quản lý diện tích còn lại

Không ít trường hợp thực tế nhầm lẫn phần diện tích còn lại sau khi giao, cho thuê là do doanh nghiệp cảng hàng không hoặc chính quyền địa phương trực tiếp quản lý. Điều 208 quy định rõ chủ thể quản lý là Cảng vụ hàng không, đây là khác biệt quan trọng. Khi xử lý tranh chấp, vi phạm, xây dựng công trình tạm, khai thác mặt bằng trong diện tích này, cần xác định đúng thẩm quyền của Cảng vụ hàng không, tránh cấp phép, ký hợp đồng, bố trí sử dụng đất trái thẩm quyền.

Lưu ý về điều kiện áp dụng và quy định chi tiết

Điều 208 chỉ “kích hoạt” đầy đủ khi đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch cảng hàng không, sân bay dân dụng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; nếu chưa có quy hoạch hoặc quy hoạch chưa phù hợp, việc giao, cho thuê đất phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch trước. Khoản 5 giao Chính phủ quy định chi tiết, do đó khi áp dụng trong tình huống cụ thể (đấu thầu dự án, chuyển mục đích sử dụng, bố trí đất cho công trình mới trong sân bay…) luôn cần đối chiếu thêm nghị định hướng dẫn để xác định rõ trình tự, thủ tục, phương pháp xác định giá đất, tiền thuê đất và cơ chế phối hợp giữa UBND tỉnh, Cảng vụ hàng không, Bộ Giao thông vận tải và các cơ quan liên quan.