Điều 207 Luật Đất đai 2024: Đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư

Định hướng điều chỉnh và mục tiêu quản lý

Điều 207 điều chỉnh hai nhóm đất đặc thù: đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Trọng tâm là bảo đảm sử dụng đất công cộng đúng quy hoạch, đúng mục đích, đồng thời có cơ chế tài chính minh bạch khi đưa một phần diện tích vào hoạt động kinh doanh. Đối với dự án PPP, điều luật đặt nền tảng phối hợp giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, hạn chế khoảng trống pháp lý trong việc giao, cho thuê và quản lý quỹ đất dự án.

Yêu cầu gắn với quy hoạch và tính hợp pháp của việc sử dụng đất

Khoản 1 nhấn mạnh điều kiện tiên quyết: việc sử dụng đất công cộng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chuyên ngành có sử dụng đất đã được phê duyệt. Đây là căn cứ kiểm tra tính hợp pháp của mọi quyết định giao đất, cho thuê đất, cũng như việc tổ chức khai thác công trình công cộng. Nếu mục đích sử dụng hoặc phương thức khai thác không bám sát quy hoạch được phê duyệt, cơ quan quản lý đất đai có cơ sở xem xét thu hồi, điều chỉnh hoặc xử lý vi phạm.

Phân định diện tích không kinh doanh và có kinh doanh

Khoản 2 là điểm mới quan trọng về kỹ thuật quản lý: buộc phải phân định rõ trên thực địa và trong hồ sơ diện tích đất sử dụng không có mục đích kinh doanh và diện tích có mục đích kinh doanh trong cùng một khu đất công cộng. Việc phân định này không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn là cơ sở áp dụng đúng chế độ giao đất không thu tiền sử dụng đất và chế độ cho thuê đất có thu tiền. Đây là biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng núp danh “công trình công cộng” để khai thác kinh doanh toàn bộ khu đất, gây thất thoát nguồn lực đất đai.

Về chế độ pháp lý, phần diện tích đất sử dụng không có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 118 Luật Đất đai 2024; trong khi phần diện tích có mục đích kinh doanh phải áp dụng chế độ cho thuê đất theo Điều 120. Việc áp dụng hai chế độ song song trong cùng một khu đất đòi hỏi cơ quan nhà nước và nhà đầu tư phải xác lập ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng chi tiết ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, tránh làm mờ ranh giới để giảm nghĩa vụ tài chính.

Đất cho dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP)

Khoản 3 và khoản 4 liên kết trực tiếp Luật Đất đai 2024 với Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Nhà nước có thể giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư PPP, nhưng việc lựa chọn hình thức giao hay cho thuê phải tuân theo điều kiện, tiêu chí cụ thể của Luật Đất đai (về loại đất, mục đích, thời hạn, đối tượng) và đồng thời đáp ứng yêu cầu của Luật PPP (về mô hình hợp đồng, phân chia rủi ro, nghĩa vụ tài chính). Khoản 4 khẳng định chế độ quản lý, sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư PPP không phải là cơ chế riêng biệt, mà phải tuân thủ đồng thời hai hệ thống pháp luật, tránh hiểu nhầm rằng hợp đồng PPP có thể “vượt” các giới hạn của Luật Đất đai.

Trong thực tiễn, dễ xảy ra nhầm lẫn cho rằng mọi dự án PPP đều được giao đất không thu tiền sử dụng đất vì có yếu tố phục vụ lợi ích công cộng. Điều 207 đặt ra nguyên tắc ngược lại: diện tích phục vụ thuần túy lợi ích công cộng mới được giao đất không thu tiền; phần diện tích có hoạt động kinh doanh vẫn phải chịu chế độ cho thuê đất và nghĩa vụ tài chính tương ứng. Đây là cơ chế bảo vệ công bằng giữa nhà đầu tư PPP và các chủ thể kinh doanh khác.

Bố trí quỹ đất cho lực lượng Công an nhân dân

Khoản 5 quy định trách nhiệm cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc bảo đảm quỹ đất cho lực lượng Công an nhân dân để giữ gìn an ninh, trật tự trong khu vực đất công cộng và đất dự án PPP. Quy định này phản ánh yêu cầu gắn việc khai thác đất công, đặc biệt là các công trình có lưu lượng người lớn hoặc liên quan đến hạ tầng trọng yếu, với bảo đảm an ninh trật tự. Đối với nhà đầu tư và đơn vị quản lý công trình, cần coi việc bố trí vị trí, diện tích, điều kiện sử dụng đất cho lực lượng công an là một phần cấu thành dự án, không phải chi tiết phụ có thể bỏ qua.

Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Nhầm lẫn về “đất công cộng” và “đất kinh doanh dịch vụ công cộng”

Một nhầm lẫn phổ biến là coi toàn bộ diện tích đất trong khu vực có công trình công cộng là đất công cộng không kinh doanh và đương nhiên không chịu nghĩa vụ tài chính. Điều 207 yêu cầu xác định từng phần: khuôn viên, lối đi, công trình phục vụ không thu phí có thể là đất không kinh doanh; còn khu thương mại, bãi giữ xe thu phí, khu dịch vụ phụ trợ lại là đất có mục đích kinh doanh. Khi giải quyết tranh chấp hoặc kiểm tra nghĩa vụ tài chính, cần dựa vào bản vẽ quy hoạch chi tiết, quyết định giao/cho thuê đất, hợp đồng dự án để phân loại.

Lưu ý về chứng cứ và hồ sơ khi áp dụng

Khi áp dụng Điều 207, cơ quan nhà nước và các bên liên quan cần chú trọng: hồ sơ quy hoạch được phê duyệt, quyết định giao đất/cho thuê đất, hợp đồng PPP, bản đồ địa chính và biên bản bàn giao đất. Đây là những chứng cứ chính để xác định diện tích đất công cộng nào được miễn tiền sử dụng đất, diện tích nào phải trả tiền thuê, cũng như trách nhiệm bố trí đất cho lực lượng công an. Trong xử lý vi phạm, việc không phân định rõ ràng hoặc sử dụng đất vượt quá phạm vi kinh doanh được phê duyệt có thể dẫn đến thu hồi đất, truy thu nghĩa vụ tài chính và xử lý hợp đồng PPP.