Điều 198 Luật Đất đai 2024: Sử dụng đất để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn

Ý nghĩa điều luật

Điều 198 cho thấy cách tiếp cận của pháp luật đất đai đối với hoạt động chỉnh trang: không chỉ xử lý hiện trạng lộn xộn, mà còn tạo cơ sở pháp lý cho tái cấu trúc không gian dân cư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Điểm xuyên suốt là đất được sử dụng cho mục tiêu chỉnh trang phải phục vụ lợi ích công cộng, đồng thời bảo đảm trật tự quản lý đất đai và xây dựng.

Quy định này cũng phản ánh nguyên tắc quan trọng: chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn không phải là hoạt động tùy nghi của chủ thể thực hiện dự án, mà phải đặt trong khuôn khổ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Vì vậy, giá trị áp dụng của điều luật nằm ở việc “hợp thức hóa” cơ chế triển khai dự án chỉnh trang trên nền tảng quản lý nhà nước chặt chẽ.

Phạm vi đất và điều kiện áp dụng

Khoản 1 xác định rõ hai nhóm không gian: khu vực cần chỉnh trang và khu vực quy hoạch mở rộng. Với đô thị, phạm vi bao gồm nội thành, nội thị hiện có và phần đất quy hoạch mở rộng đô thị; với nông thôn, bao gồm khu dân cư hiện có, quỹ đất nông nghiệp công ích và phần đất quy hoạch mở rộng khu dân cư nông thôn. Cách thiết kế này cho thấy điều luật không chỉ điều chỉnh “sửa chữa” khu dân cư hiện hữu mà còn bao trùm cả quá trình phát triển mở rộng có kiểm soát.

Điều kiện để áp dụng là hoạt động sử dụng đất phải phù hợp đồng thời với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan. Nếu thiếu một trong các căn cứ này, dự án chỉnh trang không có nền tảng pháp lý vững chắc để triển khai. Đây là điểm thường bị bỏ qua khi chỉ chú ý đến nhu cầu phát triển mà xem nhẹ tính hợp pháp của quy hoạch.

Cơ chế thực hiện: thu hồi, giao đất, cho thuê đất

Khoản 3 liên kết trực tiếp hoạt động chỉnh trang với các trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai. Điều này có nghĩa là không phải mọi dự án chỉnh trang đều tự động làm phát sinh quyền thu hồi; việc thu hồi chỉ được thực hiện khi dự án thuộc đúng nhóm trường hợp pháp luật cho phép. Cách hiểu đúng là điều 198 chỉ mở cơ chế thực hiện, còn căn cứ thu hồi vẫn phải quay về Điều 79.

Trong thực tiễn, cần phân biệt giữa việc thu hồi đất để làm dự án chỉnh trang và việc tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Không phải dự án nào cũng bắt buộc Nhà nước đứng ra thu hồi; nhưng khi đã thuộc trường hợp luật định thì cơ chế hành chính này là nền tảng để bảo đảm tiến độ và tính thống nhất của dự án.

Góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai

Khoản 4 mở ra cơ chế hợp tác mềm giữa Nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất: tổ chức, cá nhân có thể góp quyền sử dụng đất để xây dựng hoặc chỉnh trang công trình phục vụ lợi ích chung. Đây là điểm thể hiện rõ tư tưởng khuyến khích đồng thuận xã hội, giảm phụ thuộc hoàn toàn vào thu hồi cưỡng chế, nhất là đối với các công trình cộng đồng.

Tuy nhiên, cơ chế này chỉ vận hành trên nguyên tắc tự nguyện và thỏa thuận. Việc góp quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và điều chỉnh lại đất đai phải tuân theo Điều 219 Luật Đất đai; do đó không thể suy diễn rằng chỉ cần dự án mang danh “chỉnh trang” là được áp dụng cơ chế điều chỉnh đất đai tùy ý. Tính tự nguyện, minh bạch và thống nhất phương án là điều kiện cốt lõi để tránh tranh chấp.

Những hiểu sai thường gặp

Một hiểu sai phổ biến là đồng nhất chỉnh trang với mở rộng dự án theo ý chí của chủ đầu tư. Thực tế, chỉnh trang là hoạt động phải bám chặt quy hoạch đã phê duyệt, không phải công cụ hợp pháp hóa việc thay đổi mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch. Một hiểu sai khác là cho rằng đất nông nghiệp công ích chỉ là quỹ dự phòng đơn thuần, trong khi điều luật đã xác định đây là một phần có thể được đưa vào chỉnh trang khu dân cư nông thôn theo khuôn khổ pháp luật.

Cũng cần tránh nhầm lẫn giữa “góp quyền sử dụng đất” và “tự nguyện giao đất” theo nghĩa thông thường. Đây là cơ chế pháp lý có hệ quả về phân chia lại không gian sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và tổ chức thực hiện; vì vậy không thể xử lý bằng thỏa thuận miệng hoặc văn bản thiếu cơ sở pháp lý.

Lưu ý khi áp dụng thực tế

Khi xử lý một dự án chỉnh trang, cần kiểm tra theo thứ tự: quy hoạch có phù hợp hay không, dự án có thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 hay không, và nếu dùng cơ chế góp quyền sử dụng đất thì đã có thỏa thuận tự nguyện, phương án bồi thường, hỗ trợ và điều chỉnh đất đai theo Điều 219 hay chưa. Đây là ba lớp kiểm tra quan trọng nhất để tránh sai phạm trong chuẩn bị dự án. Về bản chất, Điều 198 không tạo ra quyền ưu tiên tuyệt đối cho dự án, mà tạo ra khung pháp lý để dự án chỉnh trang đi đúng trình tự và đúng mục tiêu công cộng.