Điều 193 Luật Đất đai 2024: Tích tụ đất nông nghiệp

1. Bản chất và mục tiêu của quy định về tích tụ đất

Điều 193 nhằm tạo khung pháp lý cho việc hình thành quy mô đất nông nghiệp lớn hơn, phục vụ sản xuất hàng hóa, cơ giới hóa và ứng dụng công nghệ cao. Quy định này hướng tới khắc phục tình trạng manh mún đất nông nghiệp, đồng thời giảm rủi ro xung đột lợi ích khi diện tích đất tập trung vào một chủ thể. Mục tiêu không phải khuyến khích tích tụ vô giới hạn, mà là tích tụ có kiểm soát, gắn với quy hoạch, nhu cầu thị trường và bảo đảm an sinh nông thôn.

2. Các phương thức tích tụ và phạm vi điều chỉnh

Khoản 1 giới hạn tích tụ đất nông nghiệp ở hai phương thức: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là những giao dịch dân sự điển hình, cho phép vừa chuyển dịch quyền, vừa giữ được khả năng tham gia lợi ích của người góp vốn. Điều luật chỉ điều chỉnh việc tăng diện tích trên cơ sở giao dịch hợp pháp; không bao trùm các hành vi chiếm dụng, lấn chiếm, thu hồi trái pháp luật, những trường hợp đó thuộc chế định vi phạm pháp luật về đất đai khác.

3. Nguyên tắc cốt lõi khi thực hiện tích tụ đất

3.1. Bảo đảm quyền lợi, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh

Nguyên tắc đầu tiên đặt trọng tâm vào cân bằng lợi ích: Nhà nước, người sử dụng đất và các tổ chức, cá nhân liên quan đều phải được bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp. Việc tích tụ không được tạo ra vùng lợi ích riêng làm suy giảm quyền tiếp cận đất hoặc gây sức ép bất hợp lý đối với người nông dân. Đồng thời, yêu cầu không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh cho thấy các dự án tích tụ quy mô lớn gần khu vực nhạy cảm phải được thẩm định kỹ, tránh biến động dân cư hoặc sở hữu có nguy cơ bất lợi cho an ninh.

3.2. Tuân thủ pháp luật, quy hoạch và mục đích sử dụng

Khoản 2 yêu cầu tuân thủ đồng thời pháp luật đất đai, dân sự và pháp luật liên quan, nhấn mạnh tính hợp lệ của giao dịch và tính đúng mục đích sử dụng. Việc chuyển nhượng, góp vốn phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, hình thức, nội dung giao dịch; đồng thời diện tích sau khi tích tụ vẫn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt. Đây là cơ chế chặn các thỏa thuận tự phát làm phá vỡ định hướng sử dụng đất của địa phương, hoặc chuyển mục đích trái phép dưới vỏ bọc tích tụ.

3.3. Phù hợp đặc thù từng vùng và quá trình chuyển dịch lao động

Nguyên tắc về phù hợp với đặc điểm đất đai, địa hình, khí hậu, văn hóa và chuyển dịch lao động thể hiện rõ yêu cầu không áp dụng mô hình tích tụ cứng nhắc cho mọi địa phương. Việc tập trung đất phải gắn với năng lực tiếp nhận lao động phi nông nghiệp, đào tạo nghề và tạo việc làm ở nông thôn; nếu không, tích tụ quá nhanh sẽ làm tăng nguy cơ thất nghiệp, mất sinh kế. Do đó, cơ quan nhà nước và nhà đầu tư phải đánh giá tác động xã hội, tránh coi tích tụ chỉ là vấn đề kỹ thuật diện tích.

4. Chính sách khuyến khích sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ

Khoản 3 nhấn mạnh trách nhiệm Nhà nước trong việc khuyến khích ứng dụng khoa học, công nghệ nhằm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tích tụ. Ý nghĩa thực tiễn là tích tụ chỉ được coi là thành công nếu đi kèm nâng cao năng suất, giá trị gia tăng và bảo vệ môi trường. Đây cũng là cơ sở để ban hành các chính sách hỗ trợ như tín dụng ưu đãi, chuyển giao công nghệ, hạ tầng thủy lợi – giao thông phục vụ vùng sản xuất tập trung.

5. Vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong tổ chức thực hiện

Khoản 4 giao cho Ủy ban nhân dân các cấp trách nhiệm tuyên truyền, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong thực hiện tích tụ đất nông nghiệp và bảo đảm ổn định quy hoạch diện tích đất đã tích tụ. Thực tiễn cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh từ thiếu thông tin và thay đổi quy hoạch bất ngờ; yêu cầu “ổn định quy hoạch” là điểm cần lưu ý khi nhà đầu tư, hợp tác xã hoặc doanh nghiệp cân nhắc tích tụ lâu dài. Cơ quan địa phương phải đóng vai trò điều phối, tránh để tích tụ diễn ra tự phát, thiếu giám sát.

6. Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý khi áp dụng

Thứ nhất, dễ nhầm tích tụ đất nông nghiệp với tập trung đất nông nghiệp; Điều 193 chỉ điều chỉnh việc tăng diện tích sử dụng của một chủ thể, trong khi tập trung đất có thể bao gồm cả hình thức thuê đất, liên kết sản xuất mà không làm thay đổi chủ thể sử dụng lâu dài. Thứ hai, không phải mọi trường hợp sở hữu nhiều thửa đất nông nghiệp đều là tích tụ theo nghĩa của điều luật; chỉ những trường hợp tăng diện tích thông qua chuyển nhượng, góp vốn mới thực sự nằm trong phạm vi trọng tâm. Thứ ba, nhiều bên bỏ qua yêu cầu phù hợp quy hoạch, dẫn tới giao dịch hoàn tất về mặt dân sự nhưng không được công nhận hoặc không thể đưa vào sản xuất như dự kiến.

Khi áp dụng Điều 193, cần kiểm tra ba nhóm điều kiện: (i) phương thức tăng diện tích có thuộc chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp và giao dịch hợp pháp; (ii) diện tích sau tích tụ phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không xâm phạm khu vực quốc phòng, an ninh; (iii) phương án sử dụng đất bảo đảm lợi ích của người chuyển giao, lao động địa phương và có lộ trình chuyển dịch nghề bền vững. Đồng thời, cần theo dõi văn bản hướng dẫn chi tiết của Chính phủ theo khoản 5 để làm rõ giới hạn diện tích, tiêu chí vùng, điều kiện hỗ trợ và cơ chế kiểm soát rủi ro.