Điều 192 Luật Đất đai 2024: Tập trung đất nông nghiệp

1. Mục tiêu chính của quy định về tập trung đất nông nghiệp

Điều 192 hướng tới xử lý tình trạng manh mún đất nông nghiệp, tạo quỹ đất đủ lớn để tổ chức sản xuất hàng hóa, ứng dụng khoa học – công nghệ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tập trung đất được hiểu theo nghĩa tăng diện tích đất nông nghiệp phục vụ sản xuất, không phải là khái niệm quốc hữu hóa hay thu hồi đất. Quy định này gắn chặt với chủ trương cơ cấu lại ngành nông nghiệp, phát triển kinh tế nông thôn và thúc đẩy chuyển dịch lao động, nghề nghiệp ở khu vực nông thôn.

2. Các phương thức tập trung đất và lưu ý áp dụng

Khoản 1 xác định ba phương thức trọng tâm: dồn điền, đổi thửa; thuê quyền sử dụng đất; hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất. Đây đều là các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, cần tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo Bộ luật Dân sự và các điều khoản về chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Người áp dụng cần phân biệt: dồn điền, đổi thửa chủ yếu mang tính tổ chức lại thửa đất trong nội bộ khu vực, còn thuê hoặc hợp tác là hình thức tập trung về mặt quyền sử dụng trong thời hạn nhất định. Mỗi phương thức kéo theo cơ chế hợp đồng, đăng ký biến động, thủ tục cấp Giấy chứng nhận khác nhau, phải đối chiếu các điều tương ứng về giao dịch đất đai.

3. Nguyên tắc bảo đảm quyền lợi và tính tự nguyện

Điều luật nhấn mạnh các nguyên tắc: công khai, minh bạch, tự nguyện, dân chủ, công bằng; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và chủ thể liên quan; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Đây là cơ sở để kiểm soát nguy cơ ép buộc người dân tham gia tập trung đất hoặc lợi dụng tập trung đất để chuyển dịch đất nông nghiệp sang mục đích khác trái pháp luật. Khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền thường xem xét rất kỹ yếu tố tự nguyện, minh bạch về thông tin và việc bảo đảm quyền lợi trong quá trình dồn điền, đổi thửa hoặc ký kết hợp đồng thuê, hợp tác.

4. Điều kiện “kích hoạt” và sự ràng buộc với quy hoạch

Việc tập trung đất nông nghiệp chỉ phù hợp khi đáp ứng đồng thời: tuân thủ Luật Đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật liên quan; phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; phù hợp đặc điểm đất đai, địa hình, khí hậu, văn hóa và quá trình chuyển dịch lao động, nghề ở nông thôn. Đây là điểm dễ bị bỏ qua trong thực tiễn, nhiều mô hình tập trung đất, sản xuất nông nghiệp quy mô lớn nhưng không bám quy hoạch hoặc chưa cập nhật quy hoạch sử dụng đất sẽ tiềm ẩn rủi ro pháp lý, khó được cấp phép hoặc gặp vướng mắc khi điều chỉnh giấy tờ đất. Người đọc cần hiểu tập trung đất là một hoạt động nằm trong khuôn khổ quy hoạch, không phải cơ chế “mở đường” cho việc phá vỡ quy hoạch hiện hữu.

5. Chính sách hỗ trợ của Nhà nước và ý nghĩa thực tế

Điều 192 ghi nhận rõ chính sách khuyến khích tập trung đất nông nghiệp và Nhà nước bảo đảm kinh phí cho đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận để phục vụ dồn điền, đổi thửa. Trên thực tế, đây là điểm mấu chốt giúp các địa phương triển khai được các chương trình dồn điền, đổi thửa quy mô lớn mà người dân không phải gánh chi phí kỹ thuật và thủ tục. Mặt khác, việc khuyến khích áp dụng khoa học, công nghệ trong sử dụng quỹ đất đã tập trung cho thấy tập trung đất không chỉ nhằm tăng diện tích thuần túy, mà còn hướng đến nâng cấp phương thức sản xuất nông nghiệp.

6. Nghĩa vụ lập phương án sử dụng đất và rủi ro nếu bỏ qua

Đối với tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện tập trung đất nông nghiệp, nghĩa vụ lập phương án sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã là yêu cầu bắt buộc mang tính quản lý. Phương án là căn cứ để chính quyền địa phương theo dõi quy mô, mục đích, thời hạn, cách sử dụng quỹ đất tập trung, đồng thời kiểm soát việc điều chỉnh mục đích sử dụng trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp. Trường hợp có thay đổi mục đích trong nội bộ nhóm đất, việc thỏa thuận về hoàn trả đất sau khi kết thúc tập trung đất cần được thể hiện bằng hợp đồng hoặc văn bản rõ ràng, nếu không dễ phát sinh tranh chấp về loại đất, chất lượng đất, công trình trên đất khi hoàn trả. Khi tập trung đất dẫn tới điều chỉnh lại quyền sử dụng đất, phải chuyển sang cơ chế xử lý theo Điều 219 Luật Đất đai 2024, tránh việc tự ý hoán đổi, phân chia không có căn cứ pháp lý.

7. Vai trò của UBND các cấp và những hiểu sai thường gặp

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tuyên truyền, hướng dẫn, hỗ trợ các bên thực hiện tập trung đất nông nghiệp và bảo đảm ổn định quy hoạch đối với diện tích đất đã tập trung. Thực tế có hai hiểu sai phổ biến: (i) cho rằng UBND là chủ thể trực tiếp “tập trung đất”, quyết định thay người dân; (ii) cho rằng sau khi tập trung đất thì quy hoạch có thể thay đổi linh hoạt theo nhu cầu doanh nghiệp. Điều luật chỉ giao cho UBND vai trò quản lý, hỗ trợ thủ tục, bảo đảm ổn định quy hoạch, chứ không trao quyền tùy tiện điều chỉnh quy hoạch hoặc áp đặt việc tham gia tập trung đất. Khi áp dụng, cần tách bạch giữa quyền tự định đoạt của người sử dụng đất với chức năng quản lý nhà nước của UBND.

8. Lưu ý khi vận dụng vào tình huống cụ thể

Khi triển khai dự án hoặc mô hình sản xuất dựa trên tập trung đất nông nghiệp, bước đầu tiên nên là rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hiện trạng pháp lý từng thửa. Tiếp đó, lựa chọn phương thức phù hợp (dồn điền, đổi thửa; thuê; hợp tác) và thiết kế hợp đồng, phương án sử dụng đất bảo đảm tự nguyện, công bằng, minh bạch thông tin cho tất cả bên liên quan. Việc lập phương án gửi UBND cấp xã cần thực hiện sớm, tránh tình trạng thực hiện trên thực tế rồi mới tìm cách hợp thức hóa khiến phát sinh rủi ro pháp lý. Ngoài ra, nên lưu ý yếu tố văn hóa, tập quán địa phương, khả năng chuyển dịch lao động, nghề nghiệp để tránh xung đột xã hội khi thay đổi quy mô và cách thức tổ chức sản xuất nông nghiệp.