Điều 191 Luật Đất đai 2024: Đất bãi bồi ven sông, ven biển

1. Vị trí của Điều 191 trong chế độ pháp lý về đất bãi bồi

Đất bãi bồi ven sông, ven biển là loại đất đặc thù, hình thành từ quá trình bồi tụ tự nhiên, có ranh giới, diện tích biến động lớn theo thời gian. Điều 191 nhằm đặt loại đất này vào khuôn khổ quản lý đất đai thống nhất, tránh tình trạng bị coi là “đất vô chủ” hoặc tài sản mặc nhiên thuộc về người đang sử dụng thực tế. Quy định này tạo cơ sở để Nhà nước chủ động khai thác, bảo vệ, gắn với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ môi trường.

2. Xác định phạm vi đất bãi bồi ven sông, ven biển

Khoản 1 Điều 191 liệt kê khá rộng: đất bãi sông, bãi nổi, cù lao trên sông; đất bãi bồi ven biển, bãi nổi, cù lao trên biển. Việc liệt kê này cho thấy trọng tâm là những khu vực đất mới hình thành hoặc thường xuyên thay đổi do tác động dòng chảy, thủy triều. Khi áp dụng, cần dựa vào hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc, khảo sát để xác định một khu vực có thuộc nhóm đất bãi bồi hay không, tránh nhầm lẫn với đất ven sông, ven biển đã được quy hoạch là đất ở, đất sản xuất, đất quốc phòng, an ninh.

3. Chủ thể quản lý trực tiếp: UBND cấp huyện

Điểm a khoản 2 Điều 191 quy định đất bãi bồi ven sông, ven biển thuộc địa bàn đơn vị hành chính nào thì do UBND cấp huyện nơi đó quản lý. Trọng tâm là phân định rõ thẩm quyền quản lý trực tiếp, tạo đầu mối cho việc điều tra, khảo sát, lập hồ sơ đất bãi bồi và xử lý các hành vi lấn chiếm, sử dụng trái phép. Người dân thường nhầm lẫn đây là đất do xã, phường quản lý, hoặc tự thỏa thuận với nhau về quyền sử dụng; tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Đất đai, không phải do cộng đồng tự phân chia.

4. Cơ chế giao đất, cho thuê đất bãi bồi

Điểm b khoản 2 cho phép Nhà nước giao, cho thuê đất bãi bồi ven sông, ven biển cho tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Quy định này khẳng định đất bãi bồi không phải tự động thuộc quyền sử dụng của người đang canh tác, nuôi trồng hoặc sinh sống trên đó, mà phải thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất. Khi áp dụng thực tế, cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý về quyết định giao, cho thuê, thời hạn, mục đích sử dụng, tránh thừa nhận quyền sử dụng đất chỉ dựa trên việc sử dụng lâu dài thực tế.

5. Nghĩa vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Khoản 3 đặt trách nhiệm cho Nhà nước phải đưa đất bãi bồi vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là bước then chốt để chuyển đất bãi bồi từ trạng thái "tự phát" sang "được định hướng sử dụng" cho nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, du lịch, bảo tồn thiên nhiên… Việc chưa được đưa vào quy hoạch thường là nguyên nhân gây tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng không phù hợp, nên khi xử lý tình huống cụ thể cần kiểm tra bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

6. Trách nhiệm điều tra, theo dõi biến động bồi tụ, sạt lở

Khoản 4 giao cho UBND cấp huyện nhiệm vụ điều tra, khảo sát, theo dõi, đánh giá quỹ đất bãi bồi thường xuyên bồi tụ hoặc sạt lở. Đây là điểm đặc thù: diện tích và hiện trạng loại đất này biến động nhanh, nên thông tin địa chính phải được cập nhật liên tục để làm cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất. Khi giải quyết tranh chấp hoặc xác lập quyền sử dụng, cần chú trọng yếu tố thời điểm: một khu bãi bồi có thể không tồn tại hoặc có hiện trạng khác tại các thời điểm khác nhau, nên việc chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng phải gắn với dữ liệu đo đạc, bản đồ qua từng giai đoạn.

7. Nguyên tắc sử dụng: ưu tiên bảo tồn và an toàn

Khoản 5 nhấn mạnh nguyên tắc sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển trên cơ sở bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học, bảo vệ môi trường, phòng chống sạt lở lòng, bờ, bãi sông và phòng chống thiên tai. Điều này cho thấy tiêu chí môi trường và an toàn được đặt lên hàng đầu, không chỉ coi đất bãi bồi là nguồn tài nguyên kinh tế. Khi phê duyệt dự án sử dụng đất bãi bồi, cơ quan có thẩm quyền cần đánh giá tác động đến dòng chảy, xói lở, nguy cơ lũ, bão, xâm thực; hoạt động xây dựng, khoan, đào, san lấp nếu làm gia tăng rủi ro thiên tai sẽ khó được chấp thuận.

8. Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

8.1. Nhầm đất bãi bồi với đất ven sông, ven biển đã có quy hoạch khác

Trong thực tiễn, không ít trường hợp coi mọi phần đất sát mép nước là đất bãi bồi. Cách hiểu này dẫn tới xung đột quy hoạch, ví dụ khu đất đã được xác định là đất ở, đất thương mại – dịch vụ nhưng bị xem là đất bãi bồi để hạn chế xây dựng. Khi áp dụng Điều 191, cần phân biệt rõ ranh giới pháp lý của thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kết quả đo đạc so với vùng bãi bồi mới hình thành bên ngoài ranh giới đó.

8.2. Sử dụng tự phát, không thông qua giao đất, cho thuê đất

Người dân tại các khu vực ven sông, ven biển thường tận dụng bãi bồi để trồng trọt, nuôi trồng thủy sản mà không có quyết định giao đất, cho thuê. Điều 191 khẳng định đây là đất do Nhà nước quản lý, việc sử dụng hợp pháp cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Khi tư vấn, cần lưu ý người dân về rủi ro bị xử lý hành chính, thu hồi diện tích đang sử dụng nếu không có căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất.

8.3. Lưu ý trong giải quyết tranh chấp

Tranh chấp liên quan đến đất bãi bồi thường xoay quanh việc xác định: phần đất đó có phải bãi bồi hay không, thời điểm hình thành, diện tích và hiện trạng hiện tại. Cơ quan giải quyết tranh chấp cần dựa vào tài liệu địa chính, kết quả đo đạc, ảnh viễn thám, số liệu thủy văn, kết hợp với Điều 191 để đánh giá quyền, nghĩa vụ của các bên. Không nên chỉ dựa vào lời khai về việc sử dụng lâu dài mà bỏ qua yếu tố Nhà nước quản lý, quy hoạch và các nguyên tắc bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai.