Điều 189 Luật Đất đai 2024: Đất có mặt nước ven biển

Ý nghĩa của quy định

Điều 189 cho thấy quan điểm quản lý rất rõ: đất có mặt nước ven biển không được nhìn như một loại đất thông thường chỉ để giao, cho thuê theo nhu cầu sử dụng, mà là khu vực nhạy cảm cần được khai thác có kiểm soát. Nhà nước cho phép sử dụng nhưng đặt trọng tâm vào cân bằng giữa phát triển kinh tế, bảo vệ bờ biển, môi trường biển và lợi ích công cộng.

Điểm đáng chú ý là điều luật không trao một quyền sử dụng “tự do” mà gắn với các mục tiêu và giới hạn cụ thể. Vì vậy, khi xem xét một dự án ở khu vực ven biển, câu hỏi đầu tiên không phải là chủ thể có nhu cầu hay không, mà là dự án đó có phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường, quốc phòng, giao thông biển hay không.

Điều kiện để áp dụng

Để Điều 189 được kích hoạt, trước hết phải có đối tượng là đất có mặt nước ven biển và có nhu cầu được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích theo Luật Đất đai. Chủ thể được xem xét gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Trọng tâm pháp lý nằm ở tính phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc đáp ứng đồng thời các yêu cầu bảo vệ đất, hệ sinh thái, chất lượng nước, cảnh quan, an ninh quốc gia và giao thông trên biển. Nếu thiếu một trong các điều kiện này, việc giao hoặc cho thuê đất dễ bị xem là không bảo đảm căn cứ pháp lý đầy đủ.

Phạm vi sử dụng và giới hạn bắt buộc

Khoản 2 đặt ra các nghĩa vụ sử dụng đất mang tính ràng buộc cao, trong đó đặc biệt đáng lưu ý là yêu cầu bảo vệ, làm tăng sự bồi tụ đất ven biển. Đây là dấu hiệu cho thấy pháp luật không chỉ cho phép sử dụng mà còn kỳ vọng hoạt động sử dụng đất phải góp phần ổn định, gia cố và bảo vệ đường bờ.

Quy định về không cản trở quốc phòng, an ninh và giao thông trên biển là giới hạn cứng, không thể xử lý theo cách “cân nhắc lợi ích” thuần túy của nhà đầu tư. Trong thực tiễn, những dự án hạ tầng, du lịch, nuôi trồng hay dịch vụ ven biển đều phải chứng minh được rằng việc sử dụng đất không tạo ra xung đột với các lợi ích công cộng này.

Cách hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi đất có mặt nước ven biển chỉ là một dạng đất có thể sử dụng tương tự các loại đất sản xuất, kinh doanh khác. Cách hiểu này không đúng vì điều luật đặt ra chuỗi nghĩa vụ bổ sung rất đặc thù, phản ánh tính chất nhạy cảm của khu vực ven biển.

Một nhầm lẫn khác là đồng nhất mọi hoạt động trên mặt nước ven biển với hoạt động lấn biển. Khoản 3 tách rõ trường hợp giao, cho thuê đất có mặt nước ven biển để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp mà không phải lấn biển; khi đó phải đồng thời tuân thủ Luật Đất đai và các luật chuyên ngành về biển, tài nguyên, môi trường biển và hải đảo.

Lưu ý khi áp dụng thực tế

Khi xử lý hồ sơ ở khu vực ven biển, cơ quan có thẩm quyền và người sử dụng đất cần kiểm tra đồng thời ít nhất ba lớp pháp lý: quy hoạch, điều kiện môi trường - biển, và tác động đến an ninh, giao thông biển. Chỉ một giấy phép đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương thôi không đủ để khẳng định dự án đáp ứng Điều 189.

Trong tranh chấp hoặc thẩm tra tính hợp pháp của dự án, nội dung cần làm rõ là mục đích sử dụng đất, trạng thái pháp lý của khu vực mặt nước, và việc dự án có làm suy giảm chất lượng nước, gây nhiễm mặn tầng chứa nước dưới đất hay cản trở hoạt động công cộng hay không. Đây là điều luật thiên về kiểm soát rủi ro và bảo vệ lợi ích lâu dài của vùng ven biển, hơn là mở rộng quyền sử dụng đất theo hướng thương mại thuần túy.