Điều 188 Luật Đất đai 2024: Đất có mặt nước là ao, hồ, đầm

Mục đích điều chỉnh và định hướng chính sách

Điều 188 hướng đến hai mục tiêu song song: khai thác hiệu quả quỹ đất có mặt nước cho sản xuất (nuôi trồng thủy sản, nông nghiệp, kết hợp phi nông nghiệp) và bảo vệ tài nguyên nước, cảnh quan, môi trường. Nhóm đất này được nhìn nhận không đơn thuần là tư liệu sản xuất mà còn là không gian sinh thái, điều hòa nước, phòng chống thiên tai.

Quy định phân biệt giữa giao đất cho cá nhân và cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài nhằm vừa khuyến khích đầu tư, vừa duy trì công cụ quản lý chặt chẽ của Nhà nước với loại đất nhạy cảm về môi trường và tài nguyên nước.

Chủ thể, hình thức sử dụng và phạm vi mục đích

Trọng tâm đầu tiên là phân loại chủ thể và hình thức sử dụng. Cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất trong hạn mức để nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp; trong khi tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu tiếp cận đất thông qua hình thức thuê để thực hiện dự án.

Về mục đích, Điều 188 cho phép sử dụng đất ao, hồ, đầm cho nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp hoặc mô hình nông nghiệp kết hợp phi nông nghiệp. Tuy nhiên, việc kết hợp phải đặt trong khuôn khổ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm không làm suy thoái chức năng trữ nước, phòng chống ngập lụt và cảnh quan.

Một điểm cần lưu ý là hạn mức giao đất cho cá nhân được dẫn chiếu từ các quy định chung của Luật Đất đai, không do Điều 188 quy định cụ thể. Khi áp dụng, phải đối chiếu đồng thời với các điều khoản về hạn mức giao đất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, tránh suy diễn rằng đất ao, hồ, đầm được giao không hạn chế.

Thẩm quyền quyết định khi hồ, đầm nằm trên nhiều đơn vị hành chính

Khoản 2 điều chỉnh tình huống hồ, đầm trải rộng trên phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn hoặc nhiều huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương. Khi đó, thẩm quyền quyết định sử dụng đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy theo số lượng đơn vị hành chính liên quan.

Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất trong tổ chức khai thác, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng chính sách riêng dẫn đến xung đột lợi ích, phá vỡ tổng thể không gian mặt nước. Khi xem xét hồ sơ dự án, cơ quan có thẩm quyền phải đánh giá trên bình diện liên vùng, không chỉ trong ranh giới một xã, một huyện.

Yêu cầu bảo vệ môi trường, tài nguyên nước và đánh giá tác động

Điều 188 nhấn mạnh yêu cầu xuyên suốt: sử dụng đất ao, hồ, đầm phải bảo đảm cảnh quan, bảo vệ môi trường và tài nguyên nước. Đây là điều kiện bắt buộc, không phụ thuộc vào mục đích sản xuất cụ thể, kể cả khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Đối với các trường hợp được giao, cho thuê đất để san lấp hoặc đào hồ, đầm tạo không gian thu, trữ nước, tạo cảnh quan, chủ thể sử dụng đất phải đồng thời đáp ứng hai điều kiện: được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và thực hiện đánh giá tác động môi trường theo pháp luật về bảo vệ môi trường. Như vậy, mọi can thiệp làm thay đổi hiện trạng mặt nước có ý nghĩa lớn (san lấp, đào mới, mở rộng) đều phải đặt dưới cơ chế kiểm soát môi trường chính thức.

Những hiểu sai thường gặp và lưu ý áp dụng

Nhầm lẫn về quyền san lấp, chuyển đổi mục đích

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng khi đã được giao hoặc cho thuê đất ao, hồ, đầm thì người sử dụng đất được toàn quyền san lấp để làm công trình phi nông nghiệp. Điều 188 khẳng định rõ việc san lấp, đào hồ, đầm phải được phép của cơ quan có thẩm quyền và tuân thủ đánh giá tác động môi trường; không phải quyền đương nhiên của người sử dụng đất.

Do đó, kể cả có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận mục đích nuôi trồng thủy sản hoặc nông nghiệp, nếu người sử dụng muốn san lấp hồ, ao để làm nhà, nhà xưởng, khu dịch vụ… phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích, xin phép can thiệp vào mặt nước và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường liên quan.

Nhầm lẫn giữa đất mặt nước chuyên dùng và các loại đất khác

Thực tiễn có trường hợp nhầm lẫn đất ao, hồ, đầm thuộc quy hoạch thủy lợi, cấp nước, phòng chống lũ với đất ao, hồ, đầm được phép sử dụng cho nuôi trồng thủy sản, nông nghiệp. Khi hồ, đầm được xác định thuộc công trình công cộng, hạ tầng thủy lợi, việc giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng phải tuân thủ thêm các quy định chuyên ngành, không chỉ căn cứ Điều 188.

Khi áp dụng Điều 188, cơ quan và người sử dụng đất cần kiểm tra tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch thủy lợi, cấp nước, phòng chống thiên tai và các quyết định phê duyệt dự án liên quan đến mặt nước đó, tránh áp dụng đơn lẻ Điều 188 dẫn đến vi phạm quy hoạch.

Lưu ý về dự án kết hợp nông nghiệp – phi nông nghiệp

Trường hợp tổ chức kinh tế, nhà đầu tư xin thuê đất mặt nước để thực hiện mô hình kết hợp nông nghiệp với phi nông nghiệp (ví dụ: du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng gắn với hồ, đầm) cần lưu ý rằng phần phi nông nghiệp chỉ được chấp nhận trong giới hạn phù hợp quy hoạch và bảo đảm bảo vệ nguồn nước, cảnh quan. Mọi hạng mục xây dựng kiên cố, lấn chiếm mặt nước, thu hẹp vùng trữ nước, xả thải trực tiếp vào ao, hồ, đầm đều là điểm dễ xung đột với yêu cầu của Điều 188.

Trong quá trình thẩm định, cơ quan nhà nước cần gắn Điều 188 với quy định về đánh giá tác động môi trường, quản lý tài nguyên nước, bảo vệ hành lang bảo vệ nguồn nước, từ đó đặt ra các điều kiện, hạn chế cụ thể trong quyết định cho thuê, giao đất, bảo đảm cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường.