Điều 181 Luật Đất đai 2024: Đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng
Bình luận pháp lý Điều 181 Luật Đất đai 2024 về quản lý, rà soát và phân phối lại đất do công ty nông, lâm nghiệp sử dụng.
Điều 181. Đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức rà soát hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng đất mà có nguồn gốc nông, lâm trường trên địa bàn về vị trí, ranh giới quản lý, sử dụng đất; diện tích đất đang sử dụng đúng mục đích; diện tích đất sử dụng không đúng mục đích; diện tích đất không sử dụng; diện tích đất đang giao, giao khoán, khoán trắng, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, bị lấn, bị chiếm, đang có tranh chấp;
b) Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp tại địa phương, bao gồm: xác định diện tích đất công ty nông, lâm nghiệp được tiếp tục sử dụng; diện tích đất bàn giao về địa phương để giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng quy định tại khoản 2 Điều này và để phát triển kinh tế - xã hội theo quy định của pháp luật;
c) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất công ty nông, lâm nghiệp được tiếp tục sử dụng theo phương án đã được phê duyệt;
d) Tổ chức việc thu hồi đất để giao Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để quản lý phần diện tích đất của các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương không thuộc điểm c khoản này;
đ) Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của địa phương và tình hình sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp để tiếp tục rà soát, thu hồi phần diện tích đất giữ lại của các công ty nông, lâm nghiệp theo phương án sử dụng đất đã được phê duyệt nhưng không trực tiếp sử dụng mà cho thuê, cho mượn, giao khoán hoặc khoán trắng cho người khác sử dụng trái pháp luật để quản lý theo quy định của pháp luật, thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định tại Điều 16 của Luật này và để phát triển kinh tế - xã hội.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức quản lý, sử dụng quỹ đất do các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương vào mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lập phương án sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều này như sau:
a) Công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp mà có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 01 tháng 02 năm 2015 theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 của Luật này, thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; phần diện tích vượt hạn mức (nếu có) thì ưu tiên giao cho đối tượng theo quy định tại các điểm c, d và đ khoản này hoặc phải chuyển sang thuê đất;
b) Công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất mà có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 137 của Luật này;
c) Giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất;
d) Giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất;
đ) Giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích công cộng và các mục đích khác theo quy định của pháp luật;
e) Giao diện tích đất chưa thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản này cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1. Mục tiêu quản lý: đưa đất nông, lâm trường về đúng chủ thể, đúng mục đích
Điều 181 hướng tới xử lý dứt điểm tồn tại lịch sử của đất có nguồn gốc nông, lâm trường, chuyển từ mô hình quản lý khép kín của doanh nghiệp nhà nước sang quản lý thống nhất bởi hệ thống chính quyền địa phương. Trọng tâm là minh bạch hiện trạng, chuẩn hóa pháp lý các quan hệ sử dụng đất và phân bổ lại quỹ đất phù hợp quy hoạch, nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và chính sách dân tộc.
Bên cạnh yêu cầu rà soát, điều luật đặt vai trò trung tâm cho UBND cấp tỉnh và huyện trong việc xác định phần đất doanh nghiệp được tiếp tục sử dụng, phần phải thu hồi, bàn giao và ưu tiên giải quyết quyền lợi cho người dân đang sử dụng đất lâu dài, nhóm yếu thế và người có công.
2. Trọng tâm trách nhiệm của UBND cấp tỉnh
2.1. Rà soát toàn diện hiện trạng sử dụng đất
Điểm a khoản 1 yêu cầu UBND cấp tỉnh tổ chức rà soát chi tiết hiện trạng sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp: vị trí, ranh giới, diện tích sử dụng đúng mục đích, sai mục đích, bỏ hoang, đang giao, giao khoán, “khoán trắng”, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, đầu tư, bị lấn chiếm, tranh chấp. Nghĩa vụ này là nền tảng để xử lý các quan hệ sử dụng đất lịch sử và hiện hữu, bảo đảm cơ sở dữ liệu đầy đủ trước khi ra quyết định thu hồi, giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Phê duyệt phương án sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận
Điểm b, c khoản 1 quy định UBND tỉnh phải lập, thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất của từng công ty và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích được tiếp tục sử dụng. Đây là bước “hợp thức hóa” và siết lại phạm vi sử dụng đất của doanh nghiệp, tránh tình trạng doanh nghiệp nắm giữ diện tích lớn nhưng không trực tiếp sử dụng, sử dụng sai mục đích hoặc sử dụng thông qua các cơ chế giao khoán không minh bạch.
2.3. Thu hồi và tiếp tục rà soát phần đất giữ lại nhưng sử dụng trái luật
Điểm d, đ khoản 1 đặt nghĩa vụ thu hồi đất bàn giao về địa phương và tiếp tục rà soát phần đất doanh nghiệp giữ lại nhưng không trực tiếp sử dụng mà cho thuê, cho mượn, giao khoán hoặc “khoán trắng” trái pháp luật. Đây là điểm có giá trị thực tiễn cao, vì nhiều tranh chấp hiện nay xuất phát từ các hợp đồng giao khoán, cho thuê giữa doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân không phù hợp pháp luật đất đai. Khi phát hiện hành vi sử dụng đất trái luật, UBND tỉnh phải thu hồi, giao cấp huyện quản lý, đồng thời gắn với việc thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số theo Điều 16 Luật Đất đai 2024.
3. Vai trò “phân phối lại” đất của UBND cấp huyện
3.1. Quản lý và lập phương án sử dụng quỹ đất bàn giao
Khoản 2 giao cho UBND cấp huyện trách nhiệm quản lý, sử dụng quỹ đất do công ty nông, lâm nghiệp bàn giao theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời lập phương án sử dụng đối với diện tích đất thu hồi theo điểm d, đ khoản 1. Như vậy, cấp huyện là “đầu mối” trực tiếp bố trí đất cho người dân và cho các mục đích công cộng, phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.
3.2. Công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng có nguồn gốc giao khoán, khoán trắng
Điểm a khoản 2 là quy định có ý nghĩa đặc biệt: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất nông, lâm nghiệp có nguồn gốc đất được giao, giao khoán, “khoán trắng”, thuê, mượn của nông, lâm trường trước ngày 01/02/2015, theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân tại Điều 176. Phần vượt hạn mức phải ưu tiên giao cho các đối tượng chính sách tại điểm c, d, đ hoặc chuyển sang thuê đất.
Điểm đáng lưu ý là điều luật gián tiếp “hợp thức hóa” phần diện tích người dân đang sử dụng ổn định có nguồn gốc giao khoán, khoán trắng trước mốc thời gian nhất định, đồng thời giới hạn diện tích theo hạn mức để tránh tình trạng tích tụ đất trái kiểm soát. Người sử dụng cần chứng minh thời điểm, nguồn gốc sử dụng gắn với nông, lâm trường để được xem xét công nhận quyền.
3.3. Công nhận đất làm nhà ở có giấy tờ nông, lâm trường quốc doanh
Điểm b khoản 2 giải quyết trường hợp người dân có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất làm nhà ở hoặc nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước 01/7/2004. Trường hợp này được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai 2024. Về thực tế, đây là hành lang pháp lý để xử lý các khu dân cư hình thành trên đất nông, lâm trường, bảo đảm quyền ở hợp pháp cho người dân, song song với việc sắp xếp lại diện tích còn lại phục vụ sản xuất.
3.4. Ưu tiên nhóm yếu thế và người thiếu đất sản xuất
Các điểm c, d, đ khoản 2 cho phép cấp huyện giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất bàn giao để thực hiện chính sách cho đồng bào dân tộc thiểu số, người có công, hộ nghèo, cá nhân tại địa phương không có hoặc thiếu đất sản xuất, đồng thời dành đất cho mục đích công cộng và mục đích khác phù hợp pháp luật. Đây là khâu hiện thực hóa định hướng sử dụng quỹ đất nông, lâm trường vào mục tiêu công bằng xã hội và phát triển bền vững, thay vì để đất hoang hoặc duy trì các dạng sử dụng đất thiếu minh bạch.
Điểm e khoản 2 quy định phần diện tích chưa được xử lý theo các điểm a, b, c, d, đ thì giao cho UBND cấp xã quản lý. Cấu trúc này bảo đảm không có “vùng trắng” quản lý, mọi diện tích đều thuộc một chủ thể hành chính cụ thể chịu trách nhiệm.
4. Điều kiện “kích hoạt” áp dụng Điều 181
Điều 181 chỉ áp dụng cho đất do các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng mà có nguồn gốc nông, lâm trường, không áp dụng cho mọi loại đất doanh nghiệp sử dụng. Để áp dụng, cần xác định: chủ thể đang quản lý, sử dụng là công ty nông, lâm nghiệp; nguồn gốc đất từ nông, lâm trường; hiện trạng có các hình thức giao, giao khoán, khoán trắng, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết hoặc tranh chấp; và đã có chủ trương, phương án rà soát, thu hồi, bàn giao theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Đối với hộ gia đình, cá nhân đề nghị công nhận quyền sử dụng đất, điều kiện quan trọng là thời điểm sử dụng (trước 01/02/2015 đối với đất giao khoán, khoán trắng; trước 01/7/2004 đối với đất giao làm nhà ở) và hạn mức theo Điều 176, Điều 137 Luật Đất đai 2024.
5. Các cách hiểu sai thường gặp và lưu ý áp dụng
5.1. Nhầm lẫn giữa giao khoán hợp pháp và “khoán trắng” trái luật
Thực tế dễ nhầm lẫn rằng mọi diện tích giao khoán đều được công nhận quyền sử dụng đất. Điều 181 chỉ công nhận đối với người đang sử dụng đất nông, lâm nghiệp có nguồn gốc giao, giao khoán, “khoán trắng”, thuê, mượn trước mốc thời gian nhất định và trong hạn mức. Phần diện tích công ty nông, lâm nghiệp giữ lại nhưng tiếp tục “khoán trắng” trái pháp luật sau khi có phương án phê duyệt sẽ bị rà soát, thu hồi. Do đó cần phân biệt rạch ròi thời điểm, bản chất hợp đồng và tính hợp pháp của quan hệ khoán.
5.2. Hiểu sai về việc tự động được cấp Giấy chứng nhận
Điều 181 không cho người đang sử dụng đất quyền được cấp Giấy chứng nhận một cách tự động. Cấp huyện phải lập phương án sử dụng đất, thẩm tra nguồn gốc và hiện trạng, bảo đảm phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạn mức giao đất. Người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng, giấy tờ giao đất, giao khoán, thuê, mượn với nông, lâm trường để được xem xét theo đúng trình tự, thủ tục.
5.3. Lưu ý về xung đột giữa lợi ích doanh nghiệp và người dân
Một số tranh chấp sẽ phát sinh khi công ty nông, lâm nghiệp muốn giữ đất để sản xuất, trong khi người dân đã sử dụng ổn định lâu dài trên cơ sở giao khoán, khoán trắng. Điều 181 định hướng giải quyết theo phương án sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt, trong đó cân đối giữa nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp, quyền lợi người dân đang sử dụng hợp lệ và mục tiêu chính sách công. Khi giải quyết tranh chấp, cần bám sát phương án được phê duyệt, mốc thời gian, nguồn gốc đất và các quy định liên quan về công nhận quyền sử dụng đất.
6. Thẩm quyền quy định chi tiết và liên hệ với văn bản dưới luật
Khoản 3 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều 181. Trong thực tiễn, các nghị định hướng dẫn sẽ xác định rõ quy trình rà soát, tiêu chí phân loại hiện trạng, hồ sơ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, cách thức xử lý từng nhóm đối tượng (hộ gia đình, cá nhân, đồng bào dân tộc thiểu số, người có công, hộ nghèo, doanh nghiệp…). Khi áp dụng Điều 181, người hành nghề pháp lý và cơ quan nhà nước cần tra cứu song song các nghị định hướng dẫn để tránh bỏ sót điều kiện, trình tự bắt buộc.