Điều 180 Luật Đất đai 2024: Đất nông nghiệp do tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng

1. Mục tiêu quản lý: thu hút đầu tư nhưng kiểm soát chặt việc sử dụng đất nông nghiệp

Điều 180 hướng tới hai mục tiêu song song: tạo cơ chế pháp lý để tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất nông nghiệp cho sản xuất, đồng thời tăng cường quản lý, chống lãng phí, sử dụng sai mục đích. Việc yêu cầu Nhà nước xem xét cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cho thấy chủ trương ưu tiên hình thức thuê, gắn trách nhiệm sử dụng hiệu quả và dễ thu hồi khi vi phạm. Đối với diện tích đã giao, cho thuê trước đây, pháp luật không tự động hợp thức hóa, mà buộc rà soát, lập phương án sử dụng để đưa quỹ đất về trạng thái minh bạch, có kiểm soát.

2. Trọng tâm áp dụng: chủ thể, mục đích sử dụng và cơ chế thuê đất

Trọng tâm của Điều 180 là xác định rõ nhóm chủ thể đặc thù và mục đích sử dụng đất để áp dụng cơ chế cho thuê phù hợp. Chủ thể gồm: (i) tổ chức kinh tế trong nước; (ii) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; (iii) tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Mục đích bắt buộc phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; nếu sử dụng cho mục đích khác sẽ không thuộc phạm vi điều luật này. Việc cho thuê đất gắn với dự án đầu tư, do đó cần xác định rõ dự án, quy mô, thời hạn, tránh hiểu rằng chỉ cần có nhu cầu chung chung là được Nhà nước cho thuê đất.

3. Điều kiện “kích hoạt” nghĩa vụ rà soát, lập phương án sử dụng đất

Khoản 2 Điều 180 chỉ đặt nghĩa vụ rà soát, lập phương án đối với tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập đã được Nhà nước giao, cho thuê đất trước ngày Luật có hiệu lực để sử dụng vào đúng các mục đích nêu trên, trừ trường hợp thuộc Điều 181. Muốn “kích hoạt” nghĩa vụ này cần hội đủ các yếu tố: (i) là chủ thể tổ chức kinh tế hoặc đơn vị sự nghiệp công lập; (ii) có quyết định giao đất, cho thuê đất hợp pháp trước thời điểm hiệu lực; (iii) sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Phương án sử dụng đất phải xác định cụ thể diện tích, ranh giới, thời hạn sử dụng, phần giữ lại, phần giao trả địa phương; đây là cơ sở pháp lý để tỉnh phê duyệt, đồng thời xử lý diện tích sử dụng không hiệu quả hoặc sai phạm.

4. Vai trò của UBND cấp tỉnh và cơ chế ưu tiên cho người dân tộc thiểu số

Điều 180 trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vai trò trung tâm trong khâu rà soát và tái phân bổ đất nông nghiệp. UBND tỉnh có thẩm quyền chỉ đạo rà soát hiện trạng, phê duyệt phương án sử dụng đất và quyết định giao đất, cho thuê đất lại theo phương án được duyệt, cũng như thu hồi diện tích không sử dụng, sử dụng sai mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật hoặc bị lấn chiếm. Điểm đáng chú ý là cơ chế ưu tiên giao, cho thuê đất từ quỹ đất thu hồi cho cá nhân là người dân tộc thiểu số không có đất hoặc thiếu đất sản xuất tại địa phương. Đây là chính sách xã hội quan trọng, gắn quản lý đất nông nghiệp với mục tiêu công bằng trong tiếp cận tư liệu sản xuất cho nhóm yếu thế.

5. Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý khi áp dụng

5.1. Nhầm lẫn về hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư

Một nhầm lẫn thực tiễn là cho rằng nhà đầu tư nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được giao đất để sản xuất nông nghiệp như cá nhân trong nước. Điều 180 cho thấy quan điểm ưu tiên cho thuê đất gắn với dự án đầu tư, hạn chế giao đất lâu dài cho loại chủ thể này, nhằm kiểm soát chặt việc sử dụng và khả năng thu hồi khi cần điều chỉnh chính sách. Khi tư vấn hoặc xây dựng dự án, cần tính đến chi phí, thời hạn, nghĩa vụ tài chính gắn với hình thức thuê đất, tránh kỳ vọng sai vào quyền sở hữu đất.

5.2. Nhầm lẫn về phạm vi rà soát và phương án sử dụng đất

Nhiều đơn vị có xu hướng coi nghĩa vụ rà soát, lập phương án sử dụng đất là thủ tục hình thức. Trên thực tế, đây là căn cứ quan trọng để UBND tỉnh xem xét giữ lại hay thu hồi từng diện tích cụ thể, đồng thời là cơ sở pháp lý cho việc xử lý diện tích dùng sai mục đích, giao khoán, cho mượn trái pháp luật. Phương án sử dụng đất cần được lập chi tiết, thực chất, có số liệu và bản đồ ranh giới, tránh mô tả chung chung. Nếu phương án sơ sài, nguy cơ bị yêu cầu bổ sung, kéo dài thời gian phê duyệt, thậm chí bị xem là không đủ cơ sở để giữ lại diện tích đang sử dụng.

5.3. Lưu ý về ưu tiên người dân tộc thiểu số thiếu đất sản xuất

Quy định ưu tiên giao, cho thuê đất cho cá nhân là người dân tộc thiểu số không có hoặc thiếu đất sản xuất là nghĩa vụ chính sách, không chỉ là khuyến khích. Khi tỉnh thu hồi đất nông nghiệp do tổ chức sử dụng sai phạm hoặc bỏ hoang, việc phân bổ lại cần xem xét đầy đủ nhu cầu của nhóm đối tượng này trước khi giao cho các chủ thể khác. Các chương trình, dự án sản xuất nông nghiệp trong vùng có đông đồng bào dân tộc thiểu số cần được thiết kế phù hợp với chính sách ưu tiên này, tránh xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư và cộng đồng địa phương.