Điều 179 Luật Đất đai 2024: Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

1. Mục đích chính sách của quỹ đất nông nghiệp công ích

Quỹ đất nông nghiệp công ích là công cụ để địa phương có nguồn lực đất đai phục vụ trực tiếp cho lợi ích chung của cộng đồng dân cư cấp xã. Điều 179 khẳng định quỹ đất đã được lập hợp pháp qua các thời kỳ tiếp tục được sử dụng ổn định cho mục đích công ích, tránh xáo trộn quyền lợi và bảo đảm tính liên tục của chính sách đất công. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để không chuyển hóa, tư hữu hóa tuỳ tiện các diện tích đất đã được xác lập là đất công ích.

2. Phạm vi mục đích sử dụng quỹ đất công ích

Khoản 2 Điều 179 liệt kê khá chi tiết các mục đích sử dụng, cho thấy định hướng quỹ đất này gắn với công trình công cộng và an sinh xã hội. Các công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang và công trình công cộng khác đều là những hạ tầng thiết yếu phục vụ cộng đồng, do Ủy ban nhân dân cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng. Việc bổ sung nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết cho thấy quỹ đất công ích còn là nguồn lực thực hiện chính sách nhân đạo, hỗ trợ đối tượng yếu thế, gia đình chính sách.

Đáng chú ý, quỹ đất này còn dùng để bồi thường cho người có đất thu hồi khi xây dựng các công trình công cộng nói trên. Điều này phản ánh quỹ đất công ích không chỉ phục vụ trực tiếp cho công trình, mà còn hỗ trợ tài chính, đất đai để bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất, giảm gánh nặng ngân sách và hạn chế phát sinh tranh chấp, khiếu nại.

3. Cơ chế cho thuê phần diện tích chưa sử dụng

Khoản 3 Điều 179 quy định rõ: phần diện tích chưa sử dụng cho các mục đích công ích được Ủy ban nhân dân cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, theo hình thức đấu giá. Như vậy, việc cho thuê quỹ đất công ích không phải quyền tự do, mà phải gắn với: (i) đối tượng là cá nhân tại địa phương; (ii) mục đích thuê là sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản; (iii) thủ tục là đấu giá, bảo đảm cạnh tranh, công khai, minh bạch; (iv) thời hạn mỗi lần thuê không quá 10 năm. Đây là những điều kiện cấu thành để việc cho thuê quỹ đất công ích được coi là đúng pháp luật.

Giới hạn thời hạn sử dụng đất tối đa 10 năm cho mỗi lần thuê nhằm tránh hình thành lợi ích lâu dài, độc quyền trên đất công ích, đồng thời tạo dư địa điều chỉnh, thu hồi, chuyển mục đích sang nhiệm vụ công ích mới khi địa phương có nhu cầu.

4. Quản lý gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Khoản 4 khẳng định quỹ đất công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Điều này nhấn mạnh hai tầng kiểm soát: (i) cấp xã là chủ thể trực tiếp quản lý, không phải cá nhân, tổ chức khác; (ii) việc quản lý, sử dụng phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất – tức không được tự ý chuyển mục đích, phân lô, giao cho tổ chức, cá nhân trái với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền thông qua. Khi áp dụng điều luật, cần kiểm tra song song cả quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hồ sơ về quỹ đất công ích tại địa phương.

5. Những nhầm lẫn, cách hiểu sai thường gặp

5.1. Nhầm lẫn giữa quỹ đất công ích với đất công cộng nói chung

Một nhầm lẫn phổ biến là coi mọi đất công cộng tại địa phương đều là quỹ đất nông nghiệp công ích. Trên thực tế, Điều 179 chỉ điều chỉnh quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đã được lập theo quy định pháp luật qua các thời kỳ. Các loại đất công cộng khác như đất giao thông, thủy lợi, đất công trình công cộng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, chịu sự điều chỉnh của quy định khác. Khi xác định điều luật có áp dụng hay không, cần đối chiếu loại đất theo giấy tờ, bản đồ địa chính, quyết định giao đất, cho thuê đất.

5.2. Cho rằng quỹ đất công ích là “nguồn đất dự phòng” để giao, cho thuê tùy ý

Một cách hiểu sai nữa là coi quỹ đất nông nghiệp công ích như nguồn đất dự trữ, có thể hợp thức hóa giao, cho thuê lâu dài, chuyển nhượng, chia lô cho cán bộ hoặc một nhóm người. Điều 179 chỉ cho phép cho thuê phần diện tích chưa dùng cho mục đích công ích, với thời hạn tối đa 10 năm và phải thông qua đấu giá, không cho phép hình thành quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không cho phép chuyển nhượng, tặng cho như đất đã giao cho hộ gia đình, cá nhân. Bất kỳ quyết định giao, cho thuê đất công ích trái với các điều kiện này đều có nguy cơ bị xem xét thu hồi, xử lý vi phạm.

5.3. Bỏ qua vai trò của đấu giá khi cho thuê

Trong thực tiễn, nhiều địa phương cho thuê quỹ đất công ích theo thỏa thuận, xin – cho, gia hạn liên tục, không tổ chức đấu giá. Điều 179 quy định rõ hình thức đấu giá là điều kiện bắt buộc khi cho thuê quỹ đất công ích chưa sử dụng vào mục đích công ích. Đây là điểm trọng tâm cần lưu ý, vì nếu bỏ qua đấu giá, hợp đồng thuê đất có thể bị đánh giá là không phù hợp quy định, dễ phát sinh khiếu nại về tính công khai, minh bạch, thậm chí xem xét trách nhiệm quản lý đất đai của cán bộ liên quan.

6. Lưu ý khi vận dụng Điều 179 trong tranh chấp và quản lý thực tế

Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến quỹ đất nông nghiệp công ích, cần xác định rõ tình trạng pháp lý của đất: có thuộc diện quỹ đất công ích được lập hợp pháp hay không, còn nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nào, đã được sử dụng cho mục đích công ích hay đang cho thuê. Điều 179 không tự mình xác lập quyền sử dụng đất cho cá nhân, mà chỉ cho phép cho thuê có thời hạn, trên nền tảng quỹ đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện và cấp xã quản lý. Do đó, người thuê đất công ích không thể dựa vào Điều 179 để yêu cầu công nhận lâu dài quyền sử dụng đất như đất giao ổn định lâu dài, mà chỉ có quyền theo hợp đồng thuê đất trong thời hạn được phê duyệt.

Ở góc độ quản lý, Ủy ban nhân dân cấp xã khi áp dụng Điều 179 cần xây dựng danh mục, hồ sơ quỹ đất công ích rõ ràng, công khai; tổ chức đấu giá cho thuê đúng trình tự; kiểm soát chặt việc sử dụng đất đúng mục đích ghi trong hợp đồng; đồng thời chủ động rà soát, điều chỉnh sử dụng quỹ đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh để đất công ích bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc bị "biến tướng" thành đất tư nhân qua các giao dịch trái pháp luật.