Điều 175 Luật Đất đai 2024: Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư

Mục tiêu điều chỉnh thời hạn sử dụng đất dự án đầu tư

Điều 175 Luật Đất đai 2024 không mở rộng tùy tiện thời hạn sử dụng đất mà thiết lập cơ chế kiểm soát việc kéo dài thời hạn đất dự án gắn với hiệu quả đầu tư, quy hoạch và bảo vệ môi trường. Mỗi lần điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là dịp rà soát lại tính phù hợp của dự án với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính và nguy cơ bị thu hồi theo Điều 81 Luật Đất đai 2024.

Mục đích cốt lõi là bảo đảm đất đai – tài nguyên công – chỉ được tiếp tục giao cho dự án đang hoạt động hợp pháp, hiệu quả, phù hợp định hướng phát triển, thay vì trở thành công cụ để giữ đất, đầu cơ hoặc kéo dài dự án không khả thi.

Các điều kiện trọng tâm để được điều chỉnh thời hạn

Yêu cầu về quy hoạch, thủ tục và nghĩa vụ tài chính

Thứ nhất, dự án muốn điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện theo điểm a khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2024. Nếu phương án sử dụng đất của dự án xung đột với quy hoạch đã được phê duyệt, cơ quan nhà nước không có cơ sở pháp lý để chấp thuận gia hạn.

Thứ hai, chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, thể hiện rõ nhu cầu, căn cứ và thời hạn đề nghị. Đây là điều kiện về mặt thủ tục, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét và ra quyết định.

Thứ ba, dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo pháp luật hiện hành. Việc còn nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chậm nộp hoặc vi phạm nghĩa vụ tài chính là trở ngại trực tiếp cho việc điều chỉnh thời hạn; cơ quan nhà nước có thể từ chối cho kéo dài trong trường hợp này.

Không thuộc diện thu hồi, có điều chỉnh dự án và đáp ứng môi trường

Điều kiện tiếp theo là dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 81 Luật Đất đai 2024. Nếu dự án đã nằm trong diện bị thu hồi (ví dụ chậm tiến độ nghiêm trọng, sử dụng đất sai mục đích, gây ô nhiễm…), thì việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất không còn ý nghĩa pháp lý.

Chủ đầu tư còn phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật chuyên ngành, trong đó có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Nói cách khác, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải đi đôi với điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án theo Luật Đầu tư hoặc pháp luật chuyên ngành có liên quan.

Cuối cùng, dự án phải đáp ứng các điều kiện về môi trường theo Luật Bảo vệ môi trường, như thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc kế hoạch bảo vệ môi trường, biện pháp khắc phục ô nhiễm. Việc kéo dài thời hạn sử dụng đất cho dự án không bảo đảm môi trường sẽ đi ngược chính sách phát triển bền vững.

Giới hạn tối đa về thời hạn sau khi điều chỉnh

Khoản 2 Điều 175 quy định thời hạn sử dụng đất sau khi điều chỉnh không vượt quá thời hạn tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024. Nghĩa là, dù dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện, việc kéo dài cũng bị giới hạn bởi khung thời hạn tối đa do Luật Đất đai đặt ra đối với loại hình sử dụng đất, không thể kéo dài vô hạn.

Quy định này ngăn chặn tình trạng sử dụng đất theo dự án đầu tư nhưng thực chất kéo dài như giao đất ổn định lâu dài, gây mất cân đối chính sách đất đai, và giúp Nhà nước có điểm dừng để xem xét lại việc phân bổ đất cho mục đích khác nếu cần thiết.

Các nhầm lẫn thường gặp khi áp dụng Điều 175

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần dự án đang hoạt động, có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì đương nhiên được điều chỉnh thời hạn. Trên thực tế, Điều 175 đặt ra hệ thống điều kiện bắt buộc; thiếu một trong các điều kiện về quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, môi trường hoặc điều chỉnh dự án đầu tư đều có thể dẫn đến việc bị từ chối.

Nhầm lẫn thứ hai là coi việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là thủ tục tự động gắn với điều chỉnh dự án đầu tư. Hai thủ tục này liên quan chặt chẽ nhưng thuộc hai lĩnh vực pháp luật khác nhau: pháp luật đất đai (Điều 175 Luật Đất đai 2024) và pháp luật về đầu tư. Điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án theo Luật Đầu tư chỉ là một điều kiện, không thay thế quy trình xin điều chỉnh đất đai.

Nhầm lẫn thứ ba là đặt kỳ vọng thời hạn sau điều chỉnh có thể vượt quá khung tối đa của pháp luật đất đai. Việc này trái với khoản 2 Điều 175 và sẽ không được cơ quan nhà nước chấp thuận, dù dự án có tầm quan trọng kinh tế – xã hội.

Lưu ý thực tiễn khi chuẩn bị hồ sơ và áp dụng

Chủ đầu tư cần rà soát trước sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và tình trạng pháp lý của dự án (tiến độ, mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, báo cáo môi trường) để tránh nộp hồ sơ khi dự án nằm trong diện có nguy cơ bị thu hồi. Đồng thời, việc xin điều chỉnh dự án đầu tư theo Luật Đầu tư nên thực hiện song song hoặc trước, để bảo đảm có văn bản điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án làm căn cứ cho hồ sơ đất đai.

Khi xây dựng đề nghị điều chỉnh, cần xác định rõ thời hạn đề nghị sao cho không vượt quá khung tối đa theo điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024. Nếu đề nghị vượt quá, cơ quan nhà nước thường buộc phải điều chỉnh xuống hoặc từ chối. Việc chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và tuân thủ quy định môi trường nên được chuẩn bị đầy đủ chứng từ, báo cáo, giúp quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi, hạn chế yêu cầu bổ sung hồ sơ.