Điều 174 Luật Đất đai 2024: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Bình luận Điều 174 Luật Đất đai 2024 về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền, thời hạn còn lại và trường hợp không phải gia hạn.
Điều 174. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 của Luật này.
Trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Ý nghĩa của quy định
Điều 174 thiết lập nguyên tắc rất rõ: người nhận chuyển quyền không làm “đứt gãy” chế độ pháp lý của thửa đất, mà chỉ kế thừa tình trạng pháp lý còn lại của quyền sử dụng đất. Cách thiết kế này bảo đảm tính ổn định của giao dịch, đồng thời tránh việc chuyển nhượng làm phát sinh một thời hạn sử dụng mới ngoài khuôn khổ mà luật đã dự liệu.
Với đất có thời hạn, trọng tâm không nằm ở thời điểm giao dịch mà nằm ở thời hạn còn lại của thửa đất tại thời điểm nhận chuyển quyền. Với đất sử dụng ổn định lâu dài, việc nhận chuyển quyền không làm thay đổi tính lâu dài đó, nên người nhận được hưởng đầy đủ chế độ sử dụng tương ứng.
Điều kiện để áp dụng
Quy định này được kích hoạt khi có hành vi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với một thửa đất đã có sẵn chế độ thời hạn hoặc chế độ sử dụng ổn định lâu dài. Vì vậy, cần xác định đúng loại đất, nguồn gốc quyền sử dụng và thời hạn còn lại tại thời điểm giao dịch. Nếu hồ sơ pháp lý của thửa đất không rõ, việc áp dụng sai thời hạn là rủi ro phổ biến trong thực tiễn.
Riêng trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua chuyển quyền, xử lý nợ thế chấp, bản án hoặc quyết định thi hành án đã được thi hành, khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn tại Điều 172 Luật Đất đai 2024 mà không phải làm thủ tục gia hạn. Đây là cơ chế ưu tiên để bảo đảm ổn định sản xuất nông nghiệp và giảm thủ tục hành chính không cần thiết.
Điểm cần tránh hiểu sai
Không nên hiểu rằng cứ nhận chuyển nhượng thì luôn được tính lại một thời hạn mới. Với đất có thời hạn, người nhận chỉ được sử dụng trong phần thời hạn còn lại của người chuyển quyền, trừ trường hợp pháp luật có cơ chế riêng như đất nông nghiệp nêu trên.
Cũng không nên đồng nhất “hết hạn sử dụng đất” với “phải gia hạn ngay” trong mọi tình huống. Điều 174 đã tách riêng một nhóm trường hợp được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn, do đó cần đối chiếu đúng loại đất, chủ thể nhận quyền và phương thức nhận quyền.
Lưu ý khi áp dụng trong thực tế
Khi giao dịch, cần kiểm tra kỹ thời hạn còn lại trên giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc hồ sơ pháp lý tương ứng. Nếu không xác định đúng thời hạn còn lại, hợp đồng dễ phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng sau khi hết hạn.
Trong trường hợp đất thuộc nhóm ổn định lâu dài, việc nhận chuyển quyền không làm thay đổi thời hạn, nhưng vẫn phải tuân thủ đầy đủ điều kiện của giao dịch và đăng ký biến động theo quy định. Nói cách khác, Điều 174 giải quyết vấn đề thời hạn sử dụng, không thay thế các điều kiện hợp lệ khác của việc chuyển quyền.