Điều 173 Luật Đất đai 2024: Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Mục tiêu điều chỉnh và ý nghĩa thực tiễn

Điều 173 đặt ra cơ chế xác định thời hạn sử dụng đất mới khi chuyển mục đích, bảo đảm cân bằng giữa quyền lợi người sử dụng đất và yêu cầu quản lý, quy hoạch đất đai. Các điểm a, b, c, d khoản 1 phân hóa rất rõ theo loại đất gốc và loại đất sau khi chuyển, tránh tình trạng áp dụng tùy tiện, gây thất thu hoặc lạm dụng chuyển mục đích để hưởng thời hạn dài hơn. Đồng thời, điều luật ưu tiên ổn định lâu dài cho những trường hợp chuyển sang mục đích rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và một số loại đất phi nông nghiệp, từ đó hỗ trợ mục tiêu bảo vệ môi trường, an ninh quốc phòng và phát triển hạ tầng.

2. Trọng tâm cần nắm về các nhóm trường hợp

2.1. Chuyển từ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang loại đất khác

Ở điểm a khoản 1, khi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang loại đất khác, thời hạn được xác định theo loại đất sau khi chuyển và được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Tức là, quyền sử dụng mới không kế thừa thời hạn cũ, mà tuân theo khung thời hạn của loại đất đích (ví dụ đất ở, đất sản xuất kinh doanh). Cách thiết kế này nhằm làm rõ đây là sự thay đổi căn bản chế độ pháp lý của đất rừng, không còn hưởng ưu tiên như trước.

2.2. Chuyển sang rừng đặc dụng, rừng phòng hộ – được ổn định lâu dài

Điểm b khoản 1 trao ưu tiên khi chuyển từ đất trồng cây hằng năm, lâu năm, rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang rừng đặc dụng, rừng phòng hộ: thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài. Đây là cơ chế khuyến khích chuyển dịch đất sang mục đích bảo vệ rừng, bảo vệ môi trường và phòng hộ. Người sử dụng đất cần nhận thức rằng một khi đã chuyển sang rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, họ đang tham gia vào một chế độ sử dụng đất mang tính bền vững, gắn với nghĩa vụ bảo vệ rừng nghiêm ngặt hơn.

2.3. Chuyển đổi nội bộ giữa các loại đất nông nghiệp

Điểm c khoản 1 quy định khi chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp (nhưng không thuộc hai trường hợp điểm a, b), người sử dụng đất chỉ được tiếp tục đến hết thời hạn đã được giao, cho thuê ban đầu. Nghĩa là, việc chuyển từ một loại đất nông nghiệp này sang loại đất nông nghiệp khác không làm “kéo dài” hay “cấp lại” thời hạn, mà chỉ thay đổi mục đích trên cùng khung thời hạn còn lại. Đây là điểm quan trọng để tránh hiểu lầm rằng cứ chuyển mục đích là được “gia hạn” thời gian sử dụng đất nông nghiệp.

2.4. Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Theo điểm d khoản 1, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng được xác định theo loại đất sau khi chuyển và tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Điều này đặc biệt quan trọng trong thực tiễn khi chuyển sang đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Người sử dụng đất cần chú ý: thời hạn mới có thể dài hơn hoặc ngắn hơn thời hạn đất nông nghiệp còn lại, nhưng sẽ luôn tuân theo chế độ thời hạn của loại đất phi nông nghiệp tương ứng.

3. Trường hợp dự án đầu tư và đất phi nông nghiệp

3.1. Chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư

Khoản 2 Điều 173 dẫn chiếu cách xác định thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư sang điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024. Theo đó, thời hạn thường gắn với thời hạn hoạt động của dự án, mục đích sử dụng và giới hạn tối đa theo luật. Cách dẫn chiếu này bảo đảm nhất quán: dù là giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích để làm dự án, thời hạn đều xoay quanh vòng đời của dự án, tránh tình trạng dự án hết hiệu lực nhưng quyền sử dụng đất vẫn kéo dài bất hợp lý.

3.2. Chuyển giữa các loại đất phi nông nghiệp

Khoản 3 tạo điểm “neo” quan trọng: khi chuyển từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, hoặc ngược lại, thời hạn sử dụng đều là ổn định lâu dài. Điều này mang ý nghĩa bảo vệ sự ổn định của quyền sử dụng đất phi nông nghiệp đã được công nhận lâu dài, tránh việc chuyển mục đích làm giảm bớt giá trị pháp lý của quyền sử dụng đất. Đồng thời, nó tạo sự khuyến khích chuyển đổi linh hoạt giữa các mục đích phi nông nghiệp (ví dụ từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh) mà không lo bị rút ngắn thời hạn sử dụng.

4. Những hiểu nhầm thường gặp và lưu ý áp dụng

Thứ nhất, nhiều người cho rằng cứ chuyển mục đích là được “cấp lại” thời hạn sử dụng đất; tuy nhiên, điều này chỉ đúng trong các trường hợp điểm a, d khoản 1 hoặc gắn với dự án đầu tư. Đối với chuyển đổi nội bộ giữa các loại đất nông nghiệp theo điểm c khoản 1, thời hạn không thay đổi, chỉ tiếp tục đến hết thời hạn đã được giao, cho thuê. Thứ hai, cũng hay nhầm rằng chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn luôn làm mất chế độ ổn định lâu dài. Khoản 3 khẳng định nếu đất phi nông nghiệp ban đầu sử dụng ổn định lâu dài, khi chuyển sang loại đất phi nông nghiệp khác thì vẫn giữ ổn định lâu dài.

Thứ ba, cần lưu ý thời điểm tính thời hạn mới là từ khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, chứ không phải từ khi người sử dụng đất thực tế sử dụng theo mục đích mới. Việc chậm triển khai, chậm xây dựng không làm lùi thời điểm bắt đầu tính thời hạn. Thứ tư, trong thực tiễn giao dịch, khi mua bán, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã chuyển mục đích, bên nhận chuyển quyền cần kiểm tra kỹ loại đất và thời hạn sau khi chuyển, tránh chỉ dựa trên thời hạn ghi nhận trước đó trên Giấy chứng nhận. Điều 173 do đó là căn cứ quan trọng để thẩm định rủi ro pháp lý và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại.