Điều 171 Luật Đất đai 2024: Đất sử dụng ổn định lâu dài

1. Mục đích và ý nghĩa của việc liệt kê các loại đất ổn định lâu dài

Điều 171 không điều chỉnh cách sử dụng đất mà tập trung xác định nhóm loại đất được hưởng chế độ sử dụng ổn định lâu dài, tức là không ấn định thời hạn cụ thể trong quyết định giao đất, cho thuê đất. Việc liệt kê rõ ràng có ý nghĩa phân biệt với các trường hợp đất được giao, cho thuê có thời hạn, từ đó làm cơ sở cho việc tính quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và xử lý khi hết thời hạn sử dụng.

Quy định này là “điểm tựa” để áp dụng các điều khoản về thời hạn sử dụng đất ở, đất tín ngưỡng, tôn giáo, đất quốc phòng an ninh, đất công cộng… mà không phải tra cứu rải rác nhiều điều luật. Đồng thời, nó giúp thống nhất cách hiểu giữa cơ quan quản lý, người sử dụng đất và các chủ thể tham gia giao dịch liên quan đến những loại đất này.

2. Trọng tâm cần nắm: thời hạn sử dụng gắn với loại đất, không gắn với chủ thể

Điều 171 cho thấy bản chất của “sử dụng ổn định lâu dài” gắn với loại đất và mục đích sử dụng, chứ không phụ thuộc vào nhân thân người sử dụng. Dù là Nhà nước, tổ chức, cá nhân, cộng đồng hay cơ sở tôn giáo, khi sử dụng đúng loại đất được liệt kê thì chế độ sử dụng mặc định là ổn định lâu dài, trừ khi Luật Đất đai hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền quy định khác.

Người đọc cần lưu ý: ổn định lâu dài không đồng nghĩa với “vĩnh viễn” hoặc “không thể bị thu hồi”. Đất vẫn chịu sự điều chỉnh bởi các quy định về thu hồi, chuyển mục đích sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xử lý vi phạm. Thời hạn chỉ là một trong các yếu tố đánh giá mức độ ổn định, không phải “lá chắn tuyệt đối” chống lại mọi quyết định quản lý nhà nước.

3. Các nhóm đất tiêu biểu và điều kiện để được coi là sử dụng ổn định lâu dài

3.1. Đất ở và đất thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân

Đất ở là loại đất điển hình được sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với nhu cầu sinh sống lâu dài của hộ gia đình, cá nhân. Khi đã được công nhận là đất ở theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc theo giấy tờ hợp pháp, người sử dụng đất không phải lo về thời hạn sử dụng, nhưng vẫn phải tuân thủ quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và các quy định liên quan.

Đối với đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân, Điều 171 chỉ công nhận ổn định lâu dài khi đất đang được cá nhân sử dụng ổn định và không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê. Nói cách khác, nếu quyết định giao đất, cho thuê đất ban đầu ghi rõ thời hạn thì đất này không thuộc diện ổn định lâu dài, kể cả đang sử dụng vào hoạt động kinh doanh.

3.2. Đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, đất rừng do tổ chức quản lý

Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024 được xác định là ổn định lâu dài để bảo đảm việc duy trì các hoạt động sản xuất, phong tục tập quán, sinh hoạt cộng đồng gắn với quỹ đất truyền thống. Điều này góp phần bảo vệ quỹ đất nông nghiệp của cộng đồng, tránh tình trạng “đứt đoạn” quyền sử dụng theo thời hạn.

Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất do tổ chức quản lý được sử dụng ổn định lâu dài nhằm bảo đảm tính liên tục của hoạt động bảo vệ rừng, bảo tồn thiên nhiên, an ninh sinh thái. Tuy nhiên, việc sử dụng vẫn phải đúng mục đích rừng được xác định, tuân thủ pháp luật về lâm nghiệp, môi trường và Luật Đất đai; nếu chuyển sang mục đích khác phải có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

3.3. Đất quốc phòng, an ninh; đất công cộng, nghĩa trang, tín ngưỡng, tôn giáo

Đất quốc phòng, an ninh được xác định sử dụng ổn định lâu dài để đáp ứng yêu cầu bảo vệ Tổ quốc, bảo vệ an ninh trật tự, với giả định nhu cầu này mang tính lâu dài và thường xuyên. Các cơ quan, đơn vị sử dụng đất quốc phòng, an ninh phải tuân thủ chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định chuyên ngành, không được tự ý chuyển mục đích hoặc sử dụng vào mục đích kinh doanh trái phép.

Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, cùng với đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, lưu giữ tro cốt, được hưởng chế độ sử dụng ổn định lâu dài để bảo đảm các dịch vụ công thiết yếu, nhu cầu mai táng, tín ngưỡng, tôn giáo của cộng đồng. Đất tín ngưỡng và đất tôn giáo theo Điều 213 Luật Đất đai 2024 cũng nằm trong nhóm này, nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện cấp, công nhận, không được chuyển nhượng vì đây là loại đất có tính chất đặc biệt.

4. Những cách hiểu sai thường gặp và lưu ý khi áp dụng

Một nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất “ổn định lâu dài” với “không bao giờ bị thu hồi” hoặc “không bị thay đổi mục đích sử dụng”. Trên thực tế, dù ổn định lâu dài, đất vẫn có thể bị thu hồi theo quyết định của Nhà nước vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội, do vi phạm pháp luật đất đai, hoặc do chấm dứt nhu cầu sử dụng theo quy định. Người sử dụng đất cần phân biệt rõ giữa chế độ thời hạn và các căn cứ thu hồi.

Một lỗi khác là cho rằng mọi đất thương mại, dịch vụ hoặc sản xuất đều mặc nhiên ổn định lâu dài. Điều 171 chỉ công nhận loại đất này của cá nhân khi xuất phát từ đất đang sử dụng ổn định và không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn. Khi xem xét hồ sơ pháp lý, phải đối chiếu quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định chính xác thời hạn, tránh suy diễn từ tên gọi mục đích sử dụng.

Khi áp dụng Điều 171, cần lưu ý đây là điều luật liệt kê, thường gắn với các điều khoản khác (Điều 173, Điều 174, Điều 178, Điều 199, Điều 213…). Việc xác định một thửa đất thuộc loại nào, có được sử dụng ổn định lâu dài hay không, phải đặt trong bức tranh tổng thể của hồ sơ pháp lý, nguồn gốc đất, quyết định giao, cho thuê, công nhận, quy hoạch sử dụng đất, không chỉ dựa trên thực tế sử dụng hoặc cách gọi dân gian.