Điều 167 Luật Đất đai 2024: Dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai

1. Mục tiêu quản lý: số hóa toàn diện hoạt động đất đai

Điều 167 đặt nền tảng pháp lý cho việc số hóa đồng bộ cả hoạt động hành chính và giao dịch dân sự, kinh doanh liên quan đến đất đai trên môi trường mạng. Trục chính là chuyển từ mô hình quản lý dựa trên hồ sơ giấy sang hồ sơ số, xác thực điện tử, bảo đảm vừa hỗ trợ người dân, doanh nghiệp, vừa phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Điều luật không mô tả kỹ thuật, mà khẳng định nguyên tắc pháp lý: giao dịch, thủ tục đất đai thực hiện bằng phương tiện điện tử được thừa nhận giá trị nếu đáp ứng quy định về giao dịch điện tử.

2. Trọng tâm cần nắm khi áp dụng Điều 167

2.1. Phạm vi dịch vụ công trực tuyến về đất đai

Khoản 1 bao quát cả dịch vụ hành chính công về đất đai (như đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động, cung cấp thông tin đất đai…) và dịch vụ khác về đất đai (ví dụ tra cứu bản đồ, dữ liệu không gian, tư vấn trực tuyến của hệ thống thông tin đất đai) miễn là được cung cấp trên môi trường mạng theo quy định pháp luật. Người áp dụng cần xác định rõ một thủ tục, dịch vụ cụ thể có được công bố, tích hợp trên cổng dịch vụ công hay hệ thống thông tin đất đai chính thức hay không, để tránh nhầm lẫn với dịch vụ thương mại tư nhân.

2.2. Yêu cầu về kết nối liên thông, thuận tiện và an toàn

Điểm a khoản 1 nhấn mạnh trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền: hệ thống dịch vụ công trực tuyến phải kết nối liên thông, thuận tiện, đơn giản, an toàn cho cơ quan, tổ chức, cá nhân. Đây là tiêu chuẩn áp dụng khi đánh giá chất lượng triển khai: cùng một hồ sơ đất đai không nên phải nhập lại nhiều lần ở nhiều hệ thống; thông tin giữa đăng ký đất đai, thuế, xây dựng, công chứng… cần được chia sẻ hợp pháp, bảo mật. Khi hệ thống thiếu liên thông hoặc gây khó khăn bất hợp lý, người dân, doanh nghiệp có cơ sở phản ánh, kiến nghị cải cách, nhưng Điều 167 không tạo quyền yêu cầu bồi thường chỉ vì giao diện chưa thuận tiện.

2.3. Xác nhận của Nhà nước trên hồ sơ số và xác thực điện tử

Điểm b khoản 1 xác định một bước chuyển quan trọng: các hình thức xác nhận của Nhà nước đối với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện trên hồ sơ số kèm xác thực điện tử. Điều này mở đường cho việc dần thay thế hoặc song song sử dụng Giấy chứng nhận, trích lục, thông báo, văn bản điện tử có ký số, dấu điện tử chính thức. Giá trị pháp lý của các xác nhận điện tử này phụ thuộc vào việc đáp ứng điều kiện về chữ ký số, chứng thư số, hệ thống thông tin được công bố theo Luật Giao dịch điện tử, chứ không chỉ dựa trên việc được in ra bản giấy.

3. Giao dịch điện tử về đất đai: chịu sự chi phối của Luật Giao dịch điện tử

Khoản 2 mở rộng sang giao dịch điện tử về đất đai, tức các giao dịch về đất đai được thực hiện bằng phương tiện điện tử (ví dụ hợp đồng thuê đất, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng dịch vụ môi giới, thẩm định đất đai ký kết, trao đổi, lưu trữ trên nền tảng điện tử). Điều luật không quy định chi tiết mà dẫn chiếu nguyên tắc: những giao dịch này được điều chỉnh bởi pháp luật về giao dịch điện tử. Do đó, khi đánh giá hiệu lực hợp đồng, thỏa thuận liên quan đến đất đai được thực hiện online, người áp dụng phải đồng thời kiểm tra điều kiện có hiệu lực theo Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và chuẩn về chữ ký điện tử, thông điệp dữ liệu, chứng từ điện tử theo Luật Giao dịch điện tử.

Một điểm quan trọng là: không phải mọi tương tác điện tử liên quan đến đất đai đều được coi là “giao dịch điện tử về đất đai” có giá trị pháp lý. Trao đổi email, tin nhắn giữa các bên nếu không đáp ứng chuẩn về hình thức giao dịch, chữ ký điện tử và thỏa thuận của các bên thì có thể chỉ là chứng cứ về quá trình đàm phán, chứ không tạo lập giao dịch có hiệu lực như hợp đồng điện tử chính danh.

4. Điều kiện kích hoạt áp dụng và những nhầm lẫn thường gặp

4.1. Điều kiện để Điều 167 “vào cuộc”

Điều 167 được vận dụng khi: (i) có hoạt động cung cấp dịch vụ, thủ tục đất đai trên môi trường mạng bởi cơ quan, đơn vị có thẩm quyền; hoặc (ii) có giao dịch về đất đai sử dụng phương tiện điện tử giữa các chủ thể. Với nhóm (i), trọng tâm là đánh giá trách nhiệm và chuẩn vận hành hệ thống dịch vụ công trực tuyến. Với nhóm (ii), trọng tâm là kiểm tra sự tuân thủ Luật Giao dịch điện tử, nhất là về chữ ký điện tử, thông điệp dữ liệu và lưu trữ điện tử.

4.2. Nhầm lẫn giữa dịch vụ công trực tuyến và dịch vụ tư nhân về đất đai

Một hiểu sai phổ biến là coi mọi website, ứng dụng cung cấp thông tin, tư vấn, tra cứu đất đai đều là “dịch vụ công trực tuyến về đất đai”. Điều 167 chỉ bao quát dịch vụ do cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị được giao nhiệm vụ chính thức thực hiện. Các nền tảng tư nhân chỉ hỗ trợ thông tin, không có thẩm quyền xác nhận quyền, nghĩa vụ sử dụng đất; do đó, thông tin từ các nền tảng này không thể thay thế xác nhận điện tử được phát hành bởi cơ quan nhà nước theo chuẩn nêu tại khoản 1.

4.3. Nhầm lẫn về giá trị của thông điệp dữ liệu trong giao dịch đất đai

Một nhầm lẫn khác là cho rằng mọi thông điệp dữ liệu (email, file PDF, ảnh chụp văn bản…) đều có giá trị pháp lý như nhau. Trên thực tế, giao dịch điện tử về đất đai phải tuân thủ cả quy định nội dung, hình thức giao dịch đất đai (ví dụ về công chứng, đăng ký), và chuẩn giao dịch điện tử (ví dụ chữ ký số, hệ thống được công bố). Thông điệp dữ liệu chỉ là phương tiện ghi nhận; để có giá trị như bản chính hoặc chứng cứ mạnh, nội dung và cách thức tạo lập, lưu giữ phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

5. Trách nhiệm hướng dẫn, triển khai và lưu ý thực tiễn

Khoản 3 giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trách nhiệm hướng dẫn triển khai dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai. Trong thực tiễn, chất lượng thực hiện Điều 167 sẽ phụ thuộc lớn vào các văn bản hướng dẫn và việc xây dựng, vận hành hệ thống thông tin đất đai, cổng dịch vụ công của từng địa phương. Khi áp dụng, người dân và doanh nghiệp nên căn cứ trên các quy chế công bố, quy trình điện tử cụ thể của Bộ và từng tỉnh để xác định chính xác kênh thực hiện thủ tục, giao dịch.

Một lưu ý quan trọng là: Điều 167 không bãi bỏ hay làm nhẹ đi yêu cầu về công chứng, chứng thực, đăng ký đối với các giao dịch đất đai mà luật chuyên ngành đang đặt ra. Việc chuyển sang môi trường điện tử chỉ là thay đổi phương thức thể hiện và xử lý hồ sơ, không thay đổi bản chất nghĩa vụ phải thực hiện. Do đó, khi giao kết, thực hiện giao dịch điện tử liên quan đất đai, các bên cần đồng thời bảo đảm: (i) nội dung, điều kiện có hiệu lực theo pháp luật đất đai và dân sự; (ii) phương thức điện tử tuân thủ Luật Giao dịch điện tử; (iii) quy trình đăng ký, biến động trên hệ thống dịch vụ công trực tuyến của cơ quan nhà nước.