Điều 160 Luật Đất đai 2024: Giá đất cụ thể

1. Mục đích và phạm vi của giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể là công cụ định giá áp dụng cho những giao dịch, quyết định hành chính có giá trị kinh tế lớn, cần phản ánh sát giá thị trường hơn so với bảng giá đất. Mục tiêu chính là bảo đảm quyền lợi tài chính của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời hạn chế thất thoát ngân sách và khiếu nại về giá. Điều 160 liệt kê khá đầy đủ các hoạt động liên quan đến giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, đấu giá và bồi thường khi thu hồi đất thuộc diện phải dùng giá đất cụ thể.

2. Các trường hợp trọng tâm phải áp dụng giá đất cụ thể

Khoản 1 tập trung vào các nhóm tình huống: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Người áp dụng cần nhớ: hầu hết các giao dịch không qua đấu giá nhưng liên quan tới tổ chức, nhà đầu tư, cổ phần hóa hoặc bồi thường thu hồi đất đều phải định giá đất cụ thể, không chỉ dựa vào bảng giá đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng trong các dự án bất động sản, dự án đầu tư công, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

3. Thẩm quyền quyết định: phân định giữa cấp tỉnh và cấp huyện

Khoản 2 Điều 160 nhấn mạnh thẩm quyền thuộc về Chủ tịch UBND chứ không phải UBND nói chung. Cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh; cấp huyện tương tự cho các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp huyện theo Luật Đất đai 2024. Khi áp dụng, cần đối chiếu song song với các điều về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất để xác định đúng cấp ra quyết định giá đất. Việc xác định sai thẩm quyền có thể dẫn tới rủi ro về hiệu lực quyết định và bị khiếu kiện hành chính.

4. Vai trò của cơ quan quản lý đất đai và tổ chức tư vấn giá

Khoản 3 quy định cơ quan có chức năng quản lý đất đai giúp Chủ tịch UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Điểm đáng chú ý là cơ chế cho phép thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, qua đó chuyên nghiệp hóa hoạt động định giá nhưng vẫn giữ quyền quyết định cuối cùng ở cơ quan nhà nước. Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp và khiếu nại xoay quanh độ tin cậy của phương án giá đất; quy định này tạo nền tảng pháp lý để sử dụng kết quả tư vấn, song cơ quan nhà nước vẫn phải kiểm tra, thẩm định, không phụ thuộc hoàn toàn vào đơn vị tư vấn.

5. Mối quan hệ giữa giá đất cụ thể và bảng giá đất

Khoản 4 là điểm mới đáng chú ý: nếu khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Nghĩa là, trong những địa bàn đã xây dựng bảng giá đất chi tiết, cơ quan nhà nước không nhất thiết phải tiến hành định giá riêng mà sử dụng trực tiếp bảng giá đất như giá đất cụ thể. Khi áp dụng, cần phân biệt: giá trong bảng giá đất ở đây đã được chuẩn hóa tới từng thửa đất, không phải bảng giá đất khung chung theo loại đất, vị trí như truyền thống.

6. Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý khi áp dụng

6.1. Nhầm lẫn giữa giá đất cụ thể và bảng giá đất thông thường

Một nhầm lẫn phổ biến là dùng bảng giá đất (áp dụng cho tính thuế, lệ phí, một số nghĩa vụ tài chính) thay cho giá đất cụ thể trong các trường hợp Điều 160 bắt buộc. Nếu không thuộc trường hợp khoản 4, việc áp dụng bảng giá đất chung thay cho giá đất cụ thể dẫn đến chênh lệch lớn so với giá thị trường, dễ bị người dân khiếu nại, đặc biệt trong bồi thường khi thu hồi đất hoặc thu tiền sử dụng đất dự án. Do đó, bên liên quan cần kiểm tra kỹ xem tình huống của mình có thuộc điểm a–e khoản 1 hay không.

6.2. Nhầm lẫn về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể

Thực tiễn thường nhầm lẫn giữa thẩm quyền của UBND và Chủ tịch UBND, hoặc giữa cấp tỉnh và cấp huyện. Điều 160 quy định rõ thẩm quyền thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện tùy trường hợp, nên mọi văn bản phê duyệt giá đất cụ thể cần thể hiện đúng chủ thể ký quyết định. Khi xử lý hồ sơ, luật sư và người hành nghề cần đối chiếu với điều khoản về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất để tránh sử dụng sai quyết định giá đất cụ thể trong hợp đồng hoặc trong quá trình giải quyết tranh chấp.

6.3. Lưu ý về thời điểm áp dụng giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể phải xác định tại thời điểm định giá, phù hợp với thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính hoặc quyết định hành chính (giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất). Trong các dự án kéo dài, việc điều chỉnh quy hoạch, gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất đều có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới theo giá đất cụ thể tại thời điểm xử lý; nhà đầu tư cần tính toán trước để tránh bị động về chi phí.

7. Ý nghĩa thực tiễn đối với các bên liên quan

Đối với nhà đầu tư, giá đất cụ thể là thông số tài chính trọng yếu quyết định tổng mức đầu tư, phương án bồi thường và hiệu quả dự án. Đối với người sử dụng đất bị thu hồi, đây là căn cứ chính để tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi. Đối với cơ quan nhà nước, việc xác định đúng và minh bạch giá đất cụ thể là yếu tố quyết định để hạn chế tranh chấp, khiếu nại và nâng cao tính công khai, trách nhiệm giải trình trong quản lý đất đai.