Điều 158 Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

Ý nghĩa và vị trí của Điều 158 trong cơ chế giá đất

Điều 158 là điều khoản mang tính khung, đặt nền tảng cho toàn bộ hệ thống định giá đất trong Luật Đất đai 2024. Nội dung điều luật không giải quyết một tranh chấp cụ thể mà thiết kế “hệ quy chiếu” để cơ quan nhà nước và tổ chức tư vấn vận hành việc xác định giá đất. Khi áp dụng các điều về bảng giá đất, giá đất cụ thể, bồi thường, nghĩa vụ tài chính, Điều 158 là chuẩn mực phải đối chiếu để kiểm tra tính hợp pháp, hợp lý của kết quả định giá.

Nguyên tắc định giá đất: trọng tâm cần nắm

Thứ nhất, định giá đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường, nghĩa là giá đất được xác định dựa vào các giao dịch thực tế, giá trúng đấu giá, thông tin thị trường chứ không chỉ là con số hành chính. Việc áp dụng các phương pháp ở khoản 5 phải luôn hướng tới phản ánh giá thị trường, nếu chênh lệch lớn kéo dài có thể là dấu hiệu vi phạm nguyên tắc này.

Thứ hai, việc tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục là điều kiện về mặt pháp lý cho tính hợp lệ của kết quả định giá. Sai sót về quy trình (không điều tra, khảo sát đầy đủ, không tham vấn đúng đối tượng, không họp Hội đồng thẩm định đúng thành phần) có thể là căn cứ để yêu cầu xem xét lại, hủy bỏ hoặc điều chỉnh kết quả giá đất.

Thứ ba, yêu cầu trung thực, khách quan, công khai, minh bạch là tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp và quản trị rủi ro tham nhũng trong lĩnh vực giá đất. Việc che giấu dữ liệu đầu vào, lựa chọn mẫu so sánh thiên lệch, hoặc xử lý thông tin có lợi cho một bên đều đi ngược các nguyên tắc này, làm tăng rủi ro khiếu kiện và kiểm tra, thanh tra.

Thứ tư, nguyên tắc tính độc lập giữa các chủ thể (tư vấn, Hội đồng thẩm định, cơ quan quyết định giá) nhằm tránh xung đột lợi ích, “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Trong thực tiễn, nếu tổ chức tư vấn có liên hệ lợi ích với nhà đầu tư hoặc cơ quan quyết định giá, hoặc nhân sự kiêm nhiệm giữa các bên, đây là điểm rủi ro pháp lý cần được nhận diện sớm.

Cuối cùng, nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư là tiêu chí cân bằng, giúp tránh cực đoan: giá đất quá thấp gây thất thoát ngân sách và thiệt hại cho người bị thu hồi đất; giá đất quá cao làm nghẽn đầu tư, khó triển khai dự án. Khi đánh giá một phương án giá đất, nên đặt câu hỏi: lợi ích của ba chủ thể có được cân bằng hợp lý dựa trên dữ liệu và quy hoạch hay không.

Căn cứ định giá đất và điều kiện “kích hoạt” điều luật

Điều 158 xác định các nhóm căn cứ bắt buộc khi định giá đất: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố ảnh hưởng và quy định pháp luật liên quan tại thời điểm định giá.

Mục đích sử dụng đất là căn cứ quan trọng nhất vì từng loại đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…) có mặt bằng giá và khả năng sinh lợi khác nhau. Khi có điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng, giá đất phải được xem xét lại trên cơ sở mục đích sử dụng mới.

Thời hạn sử dụng đất là yếu tố cốt lõi trong các phương pháp định giá có yếu tố thu nhập, thặng dư, vì thời gian khai thác lợi ích kinh tế gắn trực tiếp với giá trị hiện tại của quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức, Điều 158 loại trừ việc căn cứ thời hạn, nhằm tránh việc giá đất bị kéo xuống do quy định về thời hạn sử dụng ghi trên giấy tờ nhưng về kinh tế – xã hội, đất vẫn được sử dụng ổn định lâu dài.

Thông tin đầu vào và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là “nguyên liệu” để vận hành các công thức và mô hình định giá. Nếu thiếu hoặc sử dụng dữ liệu lỗi thời, việc áp dụng đúng phương pháp về mặt hình thức vẫn có thể dẫn đến kết quả sai về bản chất, vì đầu vào không phản ánh thị trường hiện tại.

Thông tin đầu vào và yêu cầu về thời gian hình thành

Điều 158 nhấn mạnh 3 nguồn thông tin giá đất: dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá, giá trong hợp đồng chuyển nhượng và kết quả trúng đấu giá, và giá thu thập qua điều tra khảo sát khi chưa có thông tin chính thức. Đây là cấu trúc từ nguồn dữ liệu chính quy đến nguồn thu thập thực tế, bảo đảm không “bỏ trắng” những khu vực thị trường mới hoặc ít giao dịch.

Quy định thông tin giá đất đầu vào phải được hình thành trong 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm định giá là điểm rất quan trọng. Điều này nhằm tránh sử dụng dữ liệu quá cũ, không còn phản ánh thị trường hiện tại. Khi tư vấn hoặc thẩm định giá, cần kiểm tra thời điểm hình thành từng dữ liệu đầu vào, ưu tiên thông tin gần nhất với thời điểm định giá như Điều 158 yêu cầu.

Trong thực tế, một cách hiểu sai thường gặp là sử dụng mọi giao dịch “có sẵn” mà không kiểm tra thời điểm, hoặc coi một vài giao dịch cá biệt giá rất cao/thấp là đại diện cho thị trường. Điều 158 yêu cầu phải xem xét nguồn, thời gian và tính đại diện của dữ liệu, tránh sai lệch do giao dịch bất thường.

Hệ thống phương pháp định giá đất và sự lựa chọn

Điều 158 liệt kê 4 phương pháp cơ bản và mở ra khả năng có phương pháp khác do Chính phủ quy định:

• Phương pháp so sánh: Dựa trên việc so sánh và điều chỉnh giá của các thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá, loại trừ giá trị tài sản trên đất. Phương pháp này ưu tiên dùng khi có tối thiểu 3 thửa tương đồng, phản ánh trực tiếp giá thị trường.
• Phương pháp thu nhập: Dựa trên thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước chi phối. Phương pháp này phù hợp với đất tạo ra dòng thu ổn định (nông nghiệp, sản xuất, kinh doanh không phải đất ở), khi không đủ điều kiện so sánh.
• Phương pháp thặng dư: Dùng cho đất thực hiện dự án đầu tư, khi có thể ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển trên cơ sở phương án sử dụng đất hiệu quả cao nhất theo quy hoạch. Đây là phương pháp gắn chặt với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng chủ yếu để định giá cụ thể tính bồi thường khi thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện so sánh. Giá cụ thể được xác định bằng cách nhân giá trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh phản ánh chênh lệch với thị trường.

Việc lựa chọn phương pháp không tùy tiện mà phải dựa vào điều kiện dữ liệu, đặc điểm thửa đất, loại đất và tính chất dự án. Điều 158 giao cho tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định phương pháp, nghĩa là trách nhiệm nghề nghiệp và trách nhiệm phê duyệt đều rõ ràng.

Điều kiện áp dụng từng phương pháp: lưu ý thực tiễn

Phương pháp so sánh

Điều 158 yêu cầu phải có tối thiểu 03 thửa đất tương đồng về mục đích sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng, đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá, người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây là điều kiện kỹ thuật nhằm bảo đảm kết quả so sánh có độ tin cậy và tránh dựa vào giao dịch chưa hoàn tất hoặc giao dịch không phản ánh giá thực (chưa nộp tiền, giao dịch nội bộ…).

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập chỉ được áp dụng khi thửa đất, khu đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở không đủ điều kiện so sánh nhưng xác định được thu nhập, chi phí

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư dùng cho dự án đầu tư khi không áp dụng được so sánh, thu nhập nhưng có thể ước tính doanh thu và chi phí phát triển. Điểm mấu chốt là phải dựa trên phương án sử dụng đất hiệu quả cao nhất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch. Nếu dùng phương án sử dụng đất “tối ưu giả định” chưa được phê duyệt, kết quả định giá sẽ không phù hợp với Điều 158.

Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thiết kế cho trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, cùng mục đích, đã có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện so sánh. Đây là công cụ giúp xử lý nhanh các khu vực thu hồi diện rộng, tránh phải định giá riêng lẻ phức tạp, đồng thời bảo đảm thực tế thị trường được phản ánh qua hệ số.

Quan hệ giữa giá đất cụ thể và bảng giá đất

Điều 158 quy định: nếu áp dụng các phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể mà kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá trong bảng giá đất. Quy định này nhằm tránh việc định giá cụ thể bị lợi dụng để “kéo” giá đất xuống thấp hơn khung đã được phê duyệt, gây thất thu cho Nhà nước hoặc giảm mức bồi thường không hợp lý đối với người sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong các trường hợp kết quả theo phương pháp cao hơn bảng giá đất, quy định không bắt buộc dùng bảng giá mà phải xem xét theo các điều luật liên quan về giá đất cụ thể và bồi thường. Khi tư vấn, cần lưu ý tránh nhầm lẫn thành “giá cụ thể không bao giờ được cao hơn bảng giá”, vì Điều 158 chỉ đặt ngưỡng tối thiểu trong trường hợp kết quả tính ra thấp hơn.

Một số nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Nhầm lẫn phổ biến là coi Điều 158 là điều “kỹ thuật thuần túy” chỉ dành cho cơ quan chuyên môn, không liên quan đến quyền lợi người dân và nhà đầu tư. Thực tế, mọi tranh chấp, khiếu nại về giá bồi thường, giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều có thể và nên đối chiếu lại với các nguyên tắc, căn cứ và phương pháp tại Điều 158 để đánh giá tính hợp pháp, hợp lý của kết quả.

Một nhầm lẫn khác là chỉ chú ý đến phương pháp và công thức mà bỏ qua dữ liệu đầu vào và tính độc lập giữa các chủ thể tham gia định giá. Trong thực tiễn, tranh chấp ít khi nằm ở sai sót công thức, mà thường xuất phát từ việc chọn dữ liệu thiên lệch, không công khai nguồn thông tin, hoặc xung đột lợi ích giữa bên tư vấn với bên hưởng lợi từ kết quả giá đất.

Khi áp dụng Điều 158 vào tình huống cụ thể, cần lưu ý: (i) xác định rõ mục đích sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng; (ii) kiểm tra nguồn và thời điểm dữ liệu giá đất sử dụng; (iii) đối chiếu điều kiện áp dụng của từng phương pháp; (iv) kiểm tra việc tuân thủ quy trình, thành phần và tính độc lập của Hội đồng thẩm định; (v) so sánh kết quả giá cụ thể với bảng giá đất để xem có thuộc trường hợp phải dùng bảng giá theo khoản 8 hay không.