Điều 157 Luật Đất đai 2024: Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Bình luận pháp lý ngắn gọn về Điều 157 Luật Đất đai 2024: các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lưu ý áp dụng.
Điều 157. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ;
b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật này đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
c) Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ;
d) Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 của Luật này;
đ) Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không; đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
e) Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;
g) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
h) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã;
i) Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
k) Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an;
l) Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi;
2. Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định tại khoản 1 Điều này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
3. Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ý nghĩa chính sách
Điều 157 phản ánh quan điểm sử dụng công cụ tài chính đất đai để hỗ trợ an sinh, đầu tư ưu tiên và phát triển hạ tầng thiết yếu, thay vì chỉ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như một nghĩa vụ tài chính thông thường. Các trường hợp miễn, giảm được liệt kê theo nhóm đối tượng và mục đích rõ ràng, cho thấy đây là cơ chế ưu đãi có điều kiện, gắn chặt với lợi ích công cộng và định hướng phát triển kinh tế - xã hội.
Điểm cần nắm là pháp luật không đặt trọng tâm vào “xin - cho” mà vào điều kiện pháp lý của dự án, đối tượng sử dụng đất và tính chất đất được giao, cho thuê. Vì vậy, khi đối chiếu hồ sơ thực tế, cơ quan áp dụng phải kiểm tra đồng thời cả căn cứ miễn, giảm lẫn phạm vi loại trừ ngay trong điều luật.
Điều kiện để được áp dụng
Muốn được miễn, giảm theo Điều 157, trước hết phải thuộc một trong các trường hợp cụ thể tại khoản 1. Đây là điều kiện khởi phát bắt buộc; nếu không rơi đúng nhóm được luật liệt kê thì không thể suy rộng theo tinh thần ưu đãi. Nhiều trường hợp dễ nhầm là “có tính xã hội” hoặc “phục vụ phát triển” nên mặc nhiên được ưu đãi, trong khi thực tế phải có căn cứ pháp lý trực tiếp.
Cần đặc biệt lưu ý các trường hợp có ngoại lệ loại trừ, nhất là nhóm sử dụng đất vào lĩnh vực ưu đãi đầu tư nhưng không áp dụng cho nhà ở thương mại, đất thương mại, dịch vụ theo điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024. Đây là giới hạn quan trọng để tránh hiểu nhầm rằng mọi dự án trong địa bàn ưu đãi đầu tư đều được miễn, giảm.
Những nhóm ưu đãi đáng chú ý
Điều luật ưu tiên mạnh cho các chính sách xã hội như nhà ở cho người có công, hộ nghèo, nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở lực lượng vũ trang và tái thiết nhà chung cư. Ở đây, yếu tố quyết định không chỉ là chủ thể thụ hưởng mà còn là mục tiêu sử dụng đất phù hợp với chính sách nhà ở. Nếu dự án không thuộc đúng loại hình mà pháp luật chuyên ngành xác định, ưu đãi về đất sẽ không tự động phát sinh.
Bên cạnh đó, điều luật còn mở rộng cho các hạ tầng có tính chất công cộng hoặc thúc đẩy phát triển như cảng hàng không, sân bay, đường sắt chuyên dùng, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, dự án PPP và hạ tầng phục vụ vận tải công cộng. Nhóm này cho thấy ưu đãi đất đai được dùng như công cụ giảm chi phí đầu vào cho các dự án thiết yếu, nhất là những lĩnh vực khó xã hội hóa nếu thiếu hỗ trợ từ Nhà nước.
Cách hiểu dễ nhầm
Nhầm lẫn phổ biến là coi miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là quyền đương nhiên của người sử dụng đất. Thực chất, đây là cơ chế ưu đãi có căn cứ luật định, phải chứng minh đúng trường hợp, đúng hồ sơ và đúng thời điểm áp dụng theo quy định chi tiết của Chính phủ. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, yêu cầu miễn, giảm sẽ không được chấp nhận.
Một nhầm lẫn khác là cho rằng được miễn, giảm thì vẫn phải làm đủ thủ tục xác định giá đất như trường hợp thông thường. Khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã loại trừ thủ tục này đối với trường hợp được miễn hoàn toàn, đồng thời cũng không yêu cầu người sử dụng đất phải nộp đơn đề nghị miễn, giảm theo cơ chế tự thân của luật. Đây là điểm rất thực tiễn, nhằm giảm thủ tục hành chính khi đã xác định rõ thuộc diện ưu đãi.
Lưu ý khi áp dụng
Trong xử lý hồ sơ, cần tách bạch giữa căn cứ miễn, giảm và mức miễn, giảm cụ thể. Điều 157 chỉ là khung pháp lý xác lập nhóm đối tượng và nguyên tắc, còn trình tự, hồ sơ, tỷ lệ giảm, thời hạn ưu đãi và thẩm quyền chi tiết thuộc quy định của Chính phủ theo khoản 4 Điều 157 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào điều luật này để kết luận ngay mức ưu đãi cuối cùng.
Với các trường hợp đồng bào dân tộc thiểu số, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp quân đội, công an hay hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, cần đối chiếu thêm quy định chuyên ngành và tình trạng pháp lý thực tế của thửa đất. Việc áp dụng đúng Điều 157 phụ thuộc vào việc xác định chính xác mục đích sử dụng đất, chủ thể thụ hưởng và bối cảnh chính sách đi kèm.
Điểm mấu chốt
Điều 157 không phải quy định chung về “ưu đãi đất đai”, mà là danh mục các trường hợp được Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên cơ sở chính sách cụ thể. Khi áp dụng, trọng tâm là kiểm tra đúng trường hợp luật định, tránh suy rộng và tránh tách rời điều này khỏi pháp luật đầu tư, nhà ở, PPP và các văn bản hướng dẫn thi hành.