Điều 154 Luật Đất đai 2024: Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai

Mục đích và phạm vi điều chỉnh

Điều 154 liệt kê các dịch vụ công về đất đai làm phát sinh khoản thu, nhằm tạo cơ sở pháp lý tính đúng, tính đủ chi phí cung ứng dịch vụ, minh bạch nguồn thu của hệ thống đăng ký, đo đạc, cung cấp thông tin đất đai. Trọng tâm là các khoản thu phát sinh khi người dân, doanh nghiệp yêu cầu cơ quan, đơn vị sự nghiệp thực hiện dịch vụ chuyên môn, khác với nghĩa vụ tài chính bắt buộc khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Quy định này gắn với cơ chế tài chính đơn vị sự nghiệp công, xã hội hóa dịch vụ đất đai và cải cách thủ tục hành chính. Nó giúp phân định ranh giới giữa dịch vụ công thu phí, lệ phí, giá dịch vụ với ngân sách nhà nước bảo đảm.

Các nhóm dịch vụ cốt lõi

Dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai

Khi tổ chức, cá nhân yêu cầu trích lục bản đồ, cung cấp thông tin thửa đất, lịch sử biến động, quy hoạch, giá đất… thì khoản tiền nộp thuộc nhóm dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai. Đây là cơ sở để cơ quan quản lý đất đai thu phí hoặc giá dịch vụ, bảo đảm công khai, minh bạch và tránh lạm thu.

Dịch vụ đo đạc địa chính

Dịch vụ đo đạc địa chính bao gồm đo vẽ, chỉnh lý bản đồ, xác định mốc giới, diện tích phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, giải quyết tranh chấp hoặc các mục đích hợp pháp khác. Khoản thu tương ứng là chi phí chuyên môn kỹ thuật, không phải tiền sử dụng đất. Nhầm lẫn giữa chi phí đo đạc và nghĩa vụ tài chính về đất là lỗi thường gặp trong thực tế.

Dịch vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Các khoản thu khi nộp hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thuộc nhóm dịch vụ đăng ký đất đai. Đây là khoản thu gắn với hoạt động thủ tục hành chính, thường thể hiện dưới hình thức lệ phí hoặc giá dịch vụ. Người sử dụng đất cần phân biệt khoản thu này với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền phạt vi phạm hành chính.

Dịch vụ tư vấn xác định giá đất và dịch vụ khác

Dịch vụ tư vấn xác định giá đất là hoạt động chuyên môn, áp dụng phương pháp định giá để xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ giao dịch dân sự, cổ phần hóa, góp vốn, bồi thường… Khoản thu mang bản chất giá dịch vụ tư vấn, chịu điều chỉnh đồng thời của pháp luật đất đai, giá, đấu giá, đấu thầu (nếu có). Nhóm “dịch vụ khác theo quy định của pháp luật” cho phép bổ sung linh hoạt các dịch vụ mới phát sinh, nhưng vẫn phải được văn bản quy phạm pháp luật liên quan điều chỉnh rõ.

Điều kiện “kích hoạt” áp dụng và phân biệt thường nhầm lẫn

Điều 154 chỉ áp dụng khi: (i) có yêu cầu sử dụng dịch vụ hợp pháp về đất đai; (ii) dịch vụ thuộc danh mục nêu tại điều luật hoặc văn bản liên quan; (iii) cơ quan, đơn vị cung ứng có thẩm quyền hoặc được ủy quyền. Không có yêu cầu dịch vụ thì không phát sinh nghĩa vụ nộp các khoản thu này, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành quy định bắt buộc.

Thực tiễn hay nhầm lẫn giữa: tiền dịch vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với tiền sử dụng đất; chi phí đo đạc với tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí cung cấp dữ liệu đất đai với chi phí tiếp cận thông tin theo Luật Tiếp cận thông tin. Cần nhìn rõ: các khoản thu theo Điều 154 là đối giá dịch vụ cụ thể; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất là nghĩa vụ tài chính bắt buộc gắn với chế độ sử dụng đất.

Lưu ý khi áp dụng thực tế

Thứ nhất, mức thu, chế độ thu – nộp, quản lý và sử dụng các khoản thu theo Điều 154 không nằm trực tiếp trong điều luật này mà phải căn cứ các văn bản về phí, lệ phí, giá dịch vụ công và văn bản hướng dẫn Luật Đất đai. Khi tư vấn, cần đối chiếu đồng thời hệ thống văn bản tài chính – đất đai liên quan.

Thứ hai, người sử dụng đất có quyền yêu cầu công khai, niêm yết mức thu, thành phần dịch vụ, thời hạn thực hiện và chứng từ thu. Việc thu vượt mức quy định, thu dịch vụ không có trong danh mục hoặc thu nhưng không cung cấp dịch vụ tương ứng là hành vi vi phạm, có thể bị xử lý theo pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, phòng chống tham nhũng, lãng phí.

Thứ ba, đối với các dịch vụ “khác theo quy định của pháp luật”, khi áp dụng cần xác định rõ căn cứ pháp lý cụ thể (thông tư, nghị định, quyết định của cơ quan có thẩm quyền) để tránh suy diễn mở rộng, tạo gánh nặng tài chính không có cơ sở cho người sử dụng đất.