Điều 153 Luật Đất đai 2024: Các khoản thu ngân sách từ đất đai

Vị trí của Điều 153 trong cơ chế tài chính đất đai

Điều 153 Luật Đất đai quy định khung các khoản thu ngân sách từ đất, thể hiện cách Nhà nước hiện thực hóa quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai thông qua công cụ tài chính. Các khoản thu này không chỉ là nguồn thu ngân sách mà còn là công cụ điều tiết thị trường, định hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và chống đầu cơ. Người đọc cần nhận diện Điều 153 như một điều luật “móc nối” giữa chính sách đất đai và chính sách tài khóa, chứ không chỉ là danh mục nghĩa vụ phải nộp.

Nhóm các khoản thu: không chỉ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Khoản 1 Điều 153 liệt kê dưới dạng mở các khoản thu từ đất: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản tiền mang tính chế tài (xử phạt vi phạm hành chính, bồi thường thiệt hại cho Nhà nước), khoản thu do chậm đưa đất vào sử dụng, thuế, phí, lệ phí và khoản thu khác theo quy định pháp luật. Điểm cần lưu ý là cơ chế thu không chỉ phát sinh khi được giao, cho thuê đất, mà còn phát sinh khi người sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ hoặc gây thiệt hại cho Nhà nước. Cụm “khoản thu khác theo quy định của pháp luật” cho phép hệ thống pháp luật tài chính – thuế bổ sung các nghĩa vụ phù hợp từng giai đoạn mà không cần sửa trực tiếp Điều 153.

Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm do chậm sử dụng

Điểm đ khoản 1 Điều 153 có tính chất cảnh báo đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ. Việc áp dụng tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm là biện pháp tài chính nhằm chống tình trạng “ôm đất”, đầu cơ, chiếm giữ nguồn lực đất đai nhưng không khai thác theo quy hoạch, kế hoạch. Khi đánh giá một dự án chậm tiến độ, cần lưu ý rằng ngoài nguy cơ bị thu hồi đất theo quy định tương ứng, chủ đầu tư còn phải gánh thêm nghĩa vụ tài chính, làm tăng chi phí dự án và rủi ro tài chính. Đây là công cụ thúc đẩy tiến độ sử dụng đất bên cạnh các biện pháp hành chính.

Cơ chế ổn định tiền thuê đất trong chu kỳ 5 năm

Khoản 2 Điều 153 thiết lập nguyên tắc ổn định tiền thuê đất hằng năm trong chu kỳ 5 năm kể từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích gắn với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Trong chu kỳ này, người thuê đất được hưởng sự ổn định, không phải đối mặt với việc điều chỉnh hàng năm, qua đó thuận lợi cho việc lập và thực hiện phương án tài chính, kinh doanh. Cơ chế chu kỳ là điểm mấu chốt để doanh nghiệp xây dựng kế hoạch dòng tiền và dự báo nghĩa vụ tài chính về đất.

Cách xác định tiền thuê cho chu kỳ tiếp theo và giới hạn điều chỉnh

Hết chu kỳ 5 năm, tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính theo bảng giá đất của năm xác định lại tiền thuê. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 153 quy định hai tầng giới hạn: thứ nhất, mức tăng không vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn; thứ hai, tỷ lệ này không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm của giai đoạn 5 năm trước đó. Sự kết hợp này nhằm bảo đảm điều chỉnh tiền thuê đất phản ánh biến động giá cả chung trong nền kinh tế, tránh việc tiền thuê đất tăng “vượt trội” so với lạm phát, gây sốc cho nhà đầu tư, đồng thời cho phép Nhà nước giữ vai trò điều tiết thông qua quyết định tỷ lệ cụ thể.

Những hiểu sai thường gặp về việc tăng tiền thuê đất

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng hết 5 năm, Nhà nước được quyền tự do tăng tiền thuê đất theo bảng giá đất mới mà không bị giới hạn; thực tế, Điều 153 buộc phải tuân thủ tỷ lệ điều chỉnh tối đa do Chính phủ quy định và trần bằng tổng CPI giai đoạn 5 năm trước. Một nhầm lẫn khác là coi tỷ lệ CPI là tỷ lệ tăng bắt buộc, trong khi đây chỉ là mức trần, mức tăng cụ thể do Chính phủ quyết định tùy từng giai đoạn. Ngoài ra, cần phân biệt rõ giữa việc điều chỉnh tiền thuê đất theo Điều 153 với việc điều chỉnh bảng giá đất hoặc khung giá đất; đây là hai cơ chế khác nhau, dù có mối liên hệ gián tiếp.

Lưu ý khi áp dụng trong thực tiễn

Trong thực tiễn, khi xem xét nghĩa vụ tài chính về đất, người sử dụng đất cần tra cứu các văn bản dưới luật quy định chi tiết điểm a, b, c, d, đ khoản 1 và khoản 2 Điều 153, đặc biệt về phương pháp tính, thời điểm tính và trình tự điều chỉnh tiền thuê đất. Khi ký kết hợp đồng thuê đất, nên chú trọng điều khoản về chu kỳ tiền thuê, phương thức thông báo và áp dụng mức điều chỉnh để tránh tranh chấp sau này. Đối với dự án có nguy cơ chậm tiến độ, việc dự liệu chi phí tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm là cần thiết trong đánh giá hiệu quả đầu tư, bởi đây là chi phí mang tính bắt buộc khi vi phạm nghĩa vụ đưa đất vào sử dụng.