Điều 151 Luật Đất đai 2024: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Bình luận Điều 151 Luật Đất đai về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, lưu ý thực tiễn khi thuê, khoán, đất tranh chấp, quy hoạch.
Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;
b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;
đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;
e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;
g) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Các tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;
c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện;
d) Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;
đ) Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
e) Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này.
1. Mục tiêu điều chỉnh: Lọc các quyền không đủ ổn định để “chứng nhận”
Điều 151 không công nhận mọi nhu cầu xin Giấy chứng nhận mà chỉ bảo vệ những quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đã đủ điều kiện, ổn định, hợp pháp. Các trường hợp bị loại trừ chủ yếu rơi vào: quan hệ quản lý, sử dụng tạm, sử dụng vì mục đích công, đang tranh chấp, đang trong diện thu hồi hoặc trái với quy hoạch, trật tự xây dựng. Cách tiếp cận này nhằm tránh “hóa” quyền quản lý, quyền sử dụng tạm thành quyền sở hữu, tránh làm cứng không gian quy hoạch và gây cản trở xử lý vi phạm, thi hành án.
2. Trọng tâm cần nắm: Phân biệt quyền quản lý, quyền sử dụng tạm với quyền được cấp sổ
Mấu chốt của khoản 1 là phân biệt giữa được giao để quản lý, sử dụng công ích, sử dụng tạm với được giao để sử dụng ổn định, có thu tiền hoặc tương đương. Đất công ích, đất giao quản lý, đất nhận khoán, đất thuê/thuê lại từ người sử dụng đất… về bản chất không làm phát sinh quyền sử dụng đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận. Người đang sử dụng trong các trường hợp này chỉ có quyền khai thác, hưởng lợi trong phạm vi quyết định giao, hợp đồng, quy chế nội bộ, không có nền tảng để “hợp thức hóa” thành quyền sử dụng đất lâu dài.
Ở chiều ngược lại, nếu cùng một chủ thể vừa được giao đất để quản lý, vừa được giao một phần để sử dụng thì phần diện tích sử dụng theo quyết định giao, cho thuê đất có thể được cấp Giấy chứng nhận. Khi áp dụng, phải đọc kỹ quyết định giao đất/cho thuê đất để tách rõ diện tích nào để quản lý, diện tích nào để sử dụng.
3. Đất đang vướng thu hồi, tranh chấp, thi hành án: “đóng băng” thủ tục cấp sổ
Khoản 1 Điều 151 thiết lập cơ chế “đóng băng” cấp Giấy chứng nhận đối với: đất đã có quyết định thu hồi, đất đang tranh chấp, đang bị kê biên, đang áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời. Việc tạm dừng này nhằm tránh tạo thêm quyền mới, gây phức tạp cho quá trình thu hồi, giải phóng mặt bằng, thi hành án hoặc giải quyết tranh chấp. Điểm đáng chú ý là nếu quyết định thu hồi, thông báo giải tỏa được ban hành trên 03 năm mà không thực hiện, thì không thể viện dẫn mãi để từ chối cấp Giấy chứng nhận; cơ quan có thẩm quyền phải xem xét lại theo hướng bảo vệ quyền sử dụng đất ổn định của người dân.
4. Tài sản gắn liền với đất: chỉ chứng nhận tài sản “hợp pháp và phù hợp quy hoạch”
4.1. Tài sản phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất
Khi xem xét cấp Giấy chứng nhận cho nhà, công trình, cây lâu năm…, trước hết phải kiểm tra thửa đất. Nếu đất thuộc diện không được cấp hoặc không đủ điều kiện cấp, tài sản gắn liền với đất cũng không được cấp Giấy chứng nhận cùng. Quyền đối với tài sản và quyền sử dụng đất có mối quan hệ phụ thuộc đáng kể: thửa đất không “đủ chuẩn” thì tài sản cũng không được “hợp thức hóa” trên Giấy chứng nhận, dù tài sản đã được xây dựng, khai thác trên thực tế.
4.2. Công trình tạm, trái quy hoạch, vi phạm cấm xây dựng
Các loại công trình tạm (nhà tạm trong thời gian xây dựng công trình chính, nhà lá, tranh, tre, nứa, công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính) không phải là đối tượng để cấp Giấy chứng nhận, vì chỉ được phép tồn tại ngắn hạn, phục vụ thi công hoặc quản lý vận hành. Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng, xây dựng lấn chiếm chỉ giới bảo vệ công trình hạ tầng, di tích lịch sử – văn hóa, hoặc được tạo lập không phù hợp quy hoạch đã duyệt cũng không được cấp. Cơ chế này nhằm giữ kỷ cương trật tự xây dựng, bảo vệ không gian an toàn cho hạ tầng kỹ thuật và di sản văn hóa, đồng thời ngăn chặn việc “xây trước xin sau” để hợp thức hóa vi phạm.
Trường hợp ngoại lệ là một số công trình có giấy phép xây dựng có thời hạn theo Luật Xây dựng. Nếu phù hợp với quy định tại Điều 148, Điều 149 Luật Đất đai (sửa đổi), chủ sở hữu có thể được ghi nhận quyền đối với tài sản trong phạm vi, thời hạn mà giấy phép và quy hoạch cho phép.
4.3. Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước
Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước không được cấp Giấy chứng nhận như tài sản của tổ chức, cá nhân thông thường, trừ khi tài sản đó đã được xác định là phần vốn Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn tài chính. Điểm này nhằm tránh “nhầm lẫn” giữa quản lý tài sản công với việc công nhận quyền sở hữu tư nhân, đồng thời vẫn cho phép doanh nghiệp nhận vốn bằng tài sản Nhà nước có cơ sở pháp lý để khai thác, thế chấp, giao dịch.
5. Những nhầm lẫn thường gặp trong thực tế
Một là, người giao khoán hoặc nhận khoán (ví dụ trong nông, lâm trường) lầm tưởng sử dụng ổn định lâu năm là có quyền được cấp Giấy chứng nhận. Trong khi đó, hợp đồng khoán chỉ tạo ra quyền khai thác, hưởng lợi, không phải quyền sử dụng đất độc lập, trừ một số trường hợp rất hẹp được pháp luật thừa nhận tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai (sửa đổi). Hai là, nhiều trường hợp thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất (hợp đồng dân sự thuần túy) nghĩ rằng có thể xin cấp sổ đứng tên mình. Điều 151 khẳng định chỉ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư hạ tầng, phù hợp dự án đã phê duyệt mới được xem xét ghi nhận quyền theo cơ chế riêng; còn lại, người thuê chỉ có quyền theo hợp đồng thuê, không được cấp sổ.
Ba là, người dân hay hiểu nhầm “đang tranh chấp” chỉ khi có bản án, quyết định có hiệu lực. Thực tế, chỉ cần có đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo được cơ quan có thẩm quyền thụ lý thì cơ quan đăng ký đã có cơ sở tạm dừng việc cấp Giấy chứng nhận cho đến khi có kết quả giải quyết. Bốn là, nhiều trường hợp nhà xây dựng trái phép trong khu quy hoạch, khu cấm xây dựng, khu bảo vệ hạ tầng hoặc di tích đã xếp hạng, dù tồn tại lâu năm, vẫn không được cấp Giấy chứng nhận, không thể viện dẫn “thời gian sử dụng lâu dài” để hợp thức hóa.
6. Lưu ý khi áp dụng vào tình huống cụ thể
Khi tư vấn hoặc giải quyết hồ sơ, cần đi từ hai câu hỏi: (1) Quan hệ với đất là gì: được giao sử dụng, được giao quản lý, thuê, thuê lại, nhận khoán, hay lấn chiếm…? (2) Thửa đất và tài sản có đang trong diện thu hồi, tranh chấp, thi hành án, quy hoạch, cấm xây dựng, bảo vệ hạ tầng, di tích hay không? Việc trả lời chính xác hai nhóm câu hỏi này giúp xác định sớm hồ sơ thuộc diện không cấp Giấy chứng nhận theo Điều 151, tránh để người dân tốn kém chi phí, thời gian chuẩn bị hồ sơ nhưng không có khả năng được chấp nhận.