Điều 148 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở
Bình luận Điều 148 Luật Đất đai 2024 về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các trường hợp thiếu giấy tờ và lưu ý áp dụng.
Điều 148. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở
1. Hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;
g) Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này đang không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở không thuộc quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với trường hợp phải xin phép xây dựng thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh có giấy tờ phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
a) Đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Đối với chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì phải có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều này và hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
6. Trường hợp công trình có mục đích hỗn hợp theo quy định của pháp luật và được tạo lập trên đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình đó; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
1. Mục tiêu điều chỉnh và phạm vi của Điều 148
Điều 148 tập trung vào cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là nhà ở, gắn với quyền sử dụng đất ở, cho nhiều chủ thể khác nhau (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức/cá nhân nước ngoài). Trọng tâm không phải thừa nhận quyền ở mức trừu tượng, mà là thiết lập bộ tiêu chí về giấy tờ và tình trạng pháp lý để cơ quan đăng ký đất đai có cơ sở cấp Giấy chứng nhận. Điều luật vừa mang tính kỹ thuật hành chính (về hồ sơ), vừa mang tính xử lý lịch sử đối với nhà, đất hình thành qua nhiều giai đoạn chính sách khác nhau.
2. Nhóm điều kiện cốt lõi đối với hộ gia đình, cá nhân
2.1. Giấy tờ làm căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở
Khoản 1 liệt kê một hệ thống giấy tờ được coi là chứng cứ chính để xác định quyền sở hữu nhà ở, bao gồm: giấy phép xây dựng; giấy tờ mua bán, thanh lý, hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước; giấy tờ về giao, tặng nhà tình nghĩa, tình thương, đại đoàn kết; giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; hợp đồng, giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế có công chứng, chứng thực; bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cách liệt kê này cho thấy nhà làm luật ưu tiên tính hợp pháp và nguồn gốc hình thành tài sản hơn là hình thức duy nhất của giấy tờ.
2.2. Mốc thời gian và chế độ giao dịch
Điều 148 sử dụng các mốc 01/7/1991 và 01/7/2006 để phân định chế độ pháp lý của nhà ở và giao dịch về nhà ở. Mốc 1991 gắn với các nghị quyết của Quốc hội về xử lý nhà, đất trong bối cảnh chính sách cải tạo XHCN trước đây, còn mốc 2006 gắn với yêu cầu chuẩn hóa giao dịch nhà ở theo pháp luật nhà ở hiện hành. Việc phân định thời điểm giúp giải quyết các trường hợp lịch sử, giao dịch dân sự diễn ra khi hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh, tránh tình trạng phủ nhận hoàn toàn thực tế sử dụng và sở hữu.
2.3. Trường hợp thiếu giấy tờ nhưng sử dụng ổn định
Khoản 2 và khoản 3 có ý nghĩa “cứu vớt pháp lý” đối với các trường hợp nhà ở có thật trên thực tế nhưng thiếu giấy tờ theo khoản 1. Với nhà ở có trước 01/7/2006, nếu đang không có tranh chấp thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Đối với nhà ở không thuộc khoản 1, khoản 2 nhưng thuộc trường hợp không phải xin phép xây dựng, hoặc phải xin phép nhưng có xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện, Điều 148 cho phép cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở thực tế tồn tại hợp lý của công trình, thay vì đòi hỏi đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu.
3. Chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất
Khoản 5 xử lý tình huống khá đặc thù: chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất tại thửa đất đó. Với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, yêu cầu trọng tâm là giấy tờ giao dịch nhà ở theo pháp luật nhà ở. Với các chủ thể khác (ví dụ người thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp tác kinh doanh), họ phải có giấy tờ chứng minh sở hữu nhà ở theo Điều 148 và kèm theo hợp đồng thuê đất, góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất được công chứng, chứng thực. Cách thiết kế này khẳng định: quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có thể tách biệt, nhưng để được cấp Giấy chứng nhận, mối quan hệ giữa hai quyền phải được thể hiện bằng giao dịch hợp pháp, minh bạch.
4. Chủ thể là tổ chức, nhà đầu tư, người Việt Nam ở nước ngoài
Khoản 4 dành riêng cho tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh. Điều kiện cốt lõi là phải có giấy tờ phù hợp với pháp luật về nhà ở, và nếu nhà ở được sở hữu thông qua mua, tặng cho, thừa kế hoặc hình thức khác thì phải có giấy tờ giao dịch tương ứng. Điểm này phản ánh yêu cầu chuyên nghiệp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản: hồ sơ giao dịch và đầu tư là nền tảng để cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận, đồng thời bảo vệ người mua nhà từ các chủ đầu tư.
5. Công trình hỗn hợp và thời hạn sử dụng đất
Khoản 6 ghi nhận trường hợp công trình có mục đích hỗn hợp được tạo lập trên đất ở (ví dụ vừa ở vừa kinh doanh, văn phòng). Điều luật cho phép cấp Giấy chứng nhận đối với hạng mục hoặc toàn bộ công trình, với thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Đây là điểm quan trọng trong thực tiễn phát triển đô thị, khi mô hình công trình đa chức năng ngày càng phổ biến, bảo đảm quyền của chủ sở hữu không bị hạn chế chỉ vì có thêm mục đích kinh doanh.
6. Một số nhầm lẫn và lưu ý thực tiễn khi áp dụng
6.1. Không phải cứ có nhà ở là đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận
Điều 148 không thiết lập cơ chế cấp Giấy chứng nhận dựa đơn thuần trên thực tế có nhà, mà yêu cầu phải thỏa mãn bộ điều kiện về giấy tờ và tình trạng pháp lý: nguồn gốc hình thành nhà, tính hợp pháp của giao dịch, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với pháp luật xây dựng, nhà ở, đất đai. Việc hiểu rằng chỉ cần chứng minh có nhà là đủ thường dẫn đến hồ sơ bị từ chối hoặc yêu cầu bổ sung.
6.2. Tranh chấp là rào cản quan trọng
Nhiều trường hợp thực tế hiểu sai rằng chỉ cần có giấy tờ theo khoản 1 là được cấp Giấy chứng nhận, bỏ qua điều kiện “đang không có tranh chấp” ở một số điểm. Tranh chấp về sở hữu nhà, về hợp đồng chuyển nhượng, về ranh giới, diện tích nếu tồn tại sẽ làm cơ quan đăng ký đất đai không đủ cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho đến khi tranh chấp được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc thỏa thuận hợp pháp.
6.3. Lưu ý về mốc thời gian và loại giao dịch
Việc áp dụng Điều 148 cần lưu ý phân biệt giao dịch trước và sau 01/7/2006. Giao dịch trước thời điểm này được công nhận nếu có công chứng, chứng thực theo pháp luật thời kỳ đó, trong khi giao dịch từ 01/7/2006 trở đi phải tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về nhà ở, bất động sản (hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo yêu cầu của luật chuyên ngành). Nhầm lẫn mốc thời gian thường dẫn đến việc lập luận sai về giá trị chứng minh của giấy tờ.
6.4. Giấy phép xây dựng không phải là điều kiện duy nhất
Trong thực tế, nhiều người cho rằng thiếu giấy phép xây dựng thì không thể xin cấp Giấy chứng nhận nhà ở. Điều 148 cho thấy quan điểm linh hoạt hơn: nếu thuộc trường hợp không phải xin phép xây dựng, hoặc đã có xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, khi tư vấn hoặc chuẩn bị hồ sơ, cần xác định chính xác nhà ở thuộc nhóm nào, tránh áp dụng máy móc yêu cầu giấy phép xây dựng cho mọi trường hợp.