Điều 147 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã

Mục đích và ý nghĩa của Điều 147

Điều 147 giải quyết tình huống đặc thù: thửa đất vượt ranh giới hành chính cấp xã nhưng vẫn là một thực thể sử dụng thống nhất. Mục tiêu là dung hòa hai yêu cầu: bảo đảm tính thống nhất của quyền sử dụng đất đối với người sử dụng và tính phân định rõ ràng thẩm quyền giữa các cơ quan đăng ký đất đai theo địa giới hành chính. Quy định này giúp hạn chế xung đột, trùng lặp trong cấp Giấy chứng nhận, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng khi quản lý, thu thuế, giải quyết tranh chấp.

Hai trường hợp trọng tâm cần nắm

Cùng một cơ quan có thẩm quyền – cấp một Giấy chứng nhận

Trường hợp thửa đất thuộc nhiều xã, phường, thị trấn nhưng cùng thuộc thẩm quyền của một cơ quan cấp Giấy chứng nhận (thường là cùng một Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc chi nhánh), thì chỉ cấp một Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bên trong Giấy chứng nhận phải phân định rõ diện tích theo từng đơn vị hành chính cấp xã, nhằm phục vụ quản lý địa chính, thống kê, thu ngân sách và giải quyết tranh chấp theo địa bàn. Người sử dụng đất vì vậy vẫn có một đầu mối pháp lý thống nhất cho toàn bộ thửa đất.

Khác cơ quan có thẩm quyền – cấp theo từng phần thuộc từng cơ quan

Trường hợp thửa đất nằm trên nhiều xã, phường, thị trấn nhưng thuộc thẩm quyền của các cơ quan khác nhau (ví dụ khác huyện, khác tỉnh), thì mỗi cơ quan chỉ được cấp Giấy chứng nhận cho phần thửa đất thuộc phạm vi quản lý của mình. Khi đó sẽ có từ hai Giấy chứng nhận trở lên, tương ứng với từng phần diện tích và từng cơ quan có thẩm quyền. Cách tiếp cận này bảo đảm nguyên tắc lãnh thổ: mỗi cơ quan hành chính chỉ giải quyết và chịu trách nhiệm trong phạm vi ranh giới của mình.

Điều kiện “kích hoạt” áp dụng Điều 147

Điều 147 chỉ áp dụng khi: (i) tồn tại một thửa đất thống nhất về mục đích sử dụng và quyền sử dụng nhưng (ii) ranh giới thực tế của thửa đất vượt qua ranh giới từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên. Nếu đất nằm gọn trong một xã nhưng khác thôn, tổ dân phố thì không thuộc phạm vi điều luật; hoặc nếu là các thửa đất khác nhau, mỗi thửa riêng biệt tại từng xã, thì xử lý như các thửa độc lập theo quy định chung, không căn cứ Điều 147.

Những hiểu sai và nhầm lẫn thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần thửa đất nằm trên nhiều xã là đương nhiên phải có nhiều Giấy chứng nhận. Điều 147 khẳng định: chỉ khi khác cơ quan có thẩm quyền mới phải tách thành nhiều Giấy chứng nhận; nếu cùng thẩm quyền thì ưu tiên cấp một Giấy chứng nhận duy nhất. Nhầm lẫn thứ hai là coi phần đất của mỗi xã như một thửa độc lập để chuyển nhượng, tặng cho mà không xem xét tình trạng pháp lý chung của thửa đất. Trên thực tế, việc tách, chuyển nhượng từng phần phải đồng thời đáp ứng điều kiện tách thửa, điều kiện chuyển quyền và có sự thống nhất với sơ đồ địa chính.

Lưu ý khi áp dụng vào hồ sơ cụ thể

Thứ nhất, cần xác định chính xác ranh giới hành chính qua hồ sơ địa chính, bản đồ địa giới và kết quả đo đạc, tránh dựa trên nhận định chủ quan của người sử dụng đất. Thứ hai, cơ quan đăng ký đất đai phải kiểm tra thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (cấp huyện hay cấp tỉnh, địa bàn huyện nào) trước khi lựa chọn phương án cấp một hay nhiều Giấy chứng nhận. Thứ ba, trong trường hợp cấp một Giấy chứng nhận cho thửa đất thuộc nhiều xã, nội dung Giấy chứng nhận và trích đo phải thể hiện rõ diện tích và phần đất thuộc từng xã để thuận lợi cho việc kê khai nghĩa vụ tài chính, cấp phép xây dựng và giải quyết tranh chấp địa giới. Thứ tư, người sử dụng đất nên chủ động yêu cầu đo đạc, cập nhật bản đồ địa chính khi có biến động hoặc khi ranh giới hành chính có điều chỉnh, để tránh phát sinh tranh chấp hoặc khó khăn khi thực hiện các giao dịch về sau.