Điều 146 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Mục tiêu điều chỉnh và chính sách nền tảng

Điều 146 nhằm dung hòa hai yêu cầu: bảo vệ quyền sử dụng đất đã hình thành hợp pháp trước khi có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa, đồng thời siết chặt các hành vi chia nhỏ thửa đất trái với chuẩn tối thiểu của địa phương. Cách tiếp cận là công nhận thực tế sử dụng đất lịch sử, nhưng không hợp thức hóa các hành vi tách thửa “lách luật” làm phá vỡ quy hoạch, hạ tầng, và gây khó cho công tác quản lý nhà nước.

Quy định cũng tạo “cửa” pháp lý cho trường hợp người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận nhưng nay có nhu cầu tách, hợp thửa; miễn là đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, Nhà nước tiếp tục cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa sau khi điều chỉnh. Đây là cơ chế bảo đảm tính linh hoạt trong giao dịch và khai thác giá trị quyền sử dụng đất, song song với kiểm soát chặt diện tích tối thiểu.

2. Trọng tâm cần nắm khi áp dụng Điều 146

2.1. Phân biệt rõ đất hình thành trước và sau quy định diện tích tối thiểu

Điểm mấu chốt là mốc thời gian: thửa đất đang sử dụng phải được hình thành trước ngày văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực. Nếu đạt điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn, dù diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu hiện hành, người sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Đây là ngoại lệ có tính chuyển tiếp, tránh làm thiệt hại quyền lợi chính đáng của người dân do thay đổi chính sách.

Ngược lại, đối với các trường hợp tự chia, tách thửa sau khi đất đã được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà dẫn đến có ít nhất một thửa đất dưới diện tích tối thiểu theo Điều 220, pháp luật chủ động loại trừ khỏi phạm vi được cấp Giấy chứng nhận. Cách tiếp cận này khẳng định: diện tích tối thiểu không chỉ là tiêu chí kỹ thuật mà là chuẩn quản lý bắt buộc.

2.2. Điều kiện “kích hoạt” việc được cấp Giấy chứng nhận

Để áp dụng khoản 1 Điều 146, phải đồng thời thỏa mãn ba yếu tố: (i) thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định diện tích tối thiểu tách thửa của tỉnh có hiệu lực; (ii) diện tích thực tế của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định địa phương tại thời điểm xét cấp; và (iii) thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan. Thiếu bất kỳ yếu tố nào thì không vận dụng được cơ chế ngoại lệ này.

Đối với khoản 3, điều kiện “kích hoạt” là: thửa đất đã có Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa; việc tách, hợp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 (về diện tích tối thiểu, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, lối đi chung, nghĩa vụ tài chính...). Khi đó, mỗi thửa đất mới sau tách/hợp đều được cấp Giấy chứng nhận tương ứng.

3. Những cách hiểu sai thường gặp

Thứ nhất, nhiều người cho rằng chỉ cần thửa đất nhỏ hình thành trước khi có quy định về diện tích tối thiểu là đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận, bỏ qua điều kiện về nguồn gốc, mục đích sử dụng, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Quan điểm này không đúng, vì Luật Đất đai 2024 vẫn đòi hỏi “có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận” như các trường hợp bình thường.

Thứ hai, có sự nhầm lẫn giữa “thửa đất nhỏ hình thành hợp pháp do lịch sử sử dụng” với “thửa đất nhỏ do tự ý cắt đôi, cắt ba sau khi đã có sổ đỏ”. Điều 146 phân định rất rõ: trường hợp tự chia, tách mà tạo ra thửa đất dưới diện tích tối thiểu thì không được cấp Giấy chứng nhận, dù người sử dụng đất cho rằng việc tách chỉ nhằm mục đích chia cho con, chuyển nhượng nhỏ lẻ hoặc thuận tiện quản lý.

Thứ ba, một số cá nhân tưởng rằng có thể xin “nhân nhượng” diện tích tối thiểu thông qua việc hợp thửa rồi lại tách thửa nhỏ hơn chuẩn. Khoản 3 chỉ cho phép cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa sau khi tách, hợp nếu toàn bộ quá trình đều đáp ứng Điều 220; việc hợp rồi tách lại nhằm tạo thửa dưới chuẩn vẫn bị chặn bởi điều kiện diện tích tối thiểu.

4. Lưu ý quan trọng khi vận dụng Điều 146

Trước khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất nhỏ, cần xác định chính xác thời điểm thửa đất được hình thành (thông qua hồ sơ địa chính, giấy tờ về quyền sử dụng đất, kê khai đăng ký qua các thời kỳ, biên lai nghĩa vụ tài chính...). Yếu tố thời điểm là chìa khóa để phân biệt trường hợp “hình thành lịch sử được bảo hộ” với “chia tách hậu kỳ không được công nhận”.

Thêm vào đó, cần chú ý rằng quy định về diện tích tối thiểu tách thửa là của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có thể khác nhau giữa các địa phương và có thể được sửa đổi theo thời gian. Do đó, khi tư vấn hoặc thực hiện thủ tục, phải tra cứu đúng văn bản hiện hành tại địa bàn có thửa đất, đối chiếu với quy định chung của Điều 220 Luật Đất đai 2024 để tránh áp dụng nhầm.

Cuối cùng, trong thực tiễn giao dịch, việc mua bán các thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng chưa đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 146 tiềm ẩn rủi ro lớn về khả năng đăng ký và bảo vệ quyền. Người mua, người nhận chuyển nhượng cần thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý, đối chiếu cấu thành áp dụng Điều 146, tránh trường hợp hợp đồng dân sự hoàn tất nhưng quyền sử dụng đất không được Nhà nước ghi nhận.