Điều 145 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất

1. Mục tiêu điều chỉnh và ý nghĩa thực tiễn

Điều 145 hướng tới xử lý dứt điểm tình trạng đất cơ sở tôn giáo sử dụng ổn định nhưng chưa được pháp lý hóa. Trọng tâm là thiết lập quy trình: tự rà soát – Nhà nước kiểm tra – xử lý nguồn gốc – cấp Giấy chứng nhận. Quy định vừa bảo đảm quyền về đất đai cho tổ chức tôn giáo, vừa siết chặt các trường hợp mở rộng, chuyển nhượng đất tôn giáo trái quy định, tránh lợi dụng danh nghĩa tôn giáo để hợp thức hóa đất.

2. Nghĩa vụ rà soát, kê khai là bước khởi động bắt buộc

Khoản 1 đặt ra nghĩa vụ chủ động cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc: phải tự rà soát toàn bộ diện tích đang sử dụng cho hoạt động tôn giáo và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo các nội dung chi tiết. Điểm đáng chú ý là yêu cầu phân tách rõ các loại diện tích: diện tích được giao, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, mượn, tự tạo lập, diện tích đã cho mượn/ở nhờ/thuê, và diện tích bị lấn, chiếm. Đây là “bản đồ pháp lý” về nguồn gốc sử dụng đất, là căn cứ bắt buộc để cơ quan nhà nước xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận. Nếu không thực hiện đúng, việc cấp Giấy chứng nhận khó có thể được kích hoạt.

3. Cấu trúc xử lý theo mốc thời gian sử dụng đất

3.1. Giai đoạn trước 15/10/1993

Khoản 2 điểm a coi diện tích đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 là một nhóm đặc biệt. Trong nhóm này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải cân đối nhu cầu sử dụng đất của cả bên tôn giáo và bên đang sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) để bảo đảm quyền lợi phù hợp thực tế. Đây là cách tiếp cận mềm dẻo, ưu tiên ổn định sử dụng đất lâu dài, không tuyệt đối hóa quyền của một bên.

3.2. Giai đoạn 15/10/1993 đến trước 01/7/2004

Theo điểm b, phần diện tích mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng trong khoảng thời gian này được xử lý như trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khác. Quy chiếu này cho thấy nhà làm luật không tự động công nhận quyền sử dụng đất cho bên đang sử dụng, mà buộc áp dụng cơ chế pháp lý về mượn, thuê đất trong Luật Đất đai và pháp luật dân sự, từ đó xác định lại quyền, nghĩa vụ giữa cơ sở tôn giáo và bên đang chiếm hữu.

3.3. Đất mở rộng, bị lấn chiếm, đang có tranh chấp

Điểm c khoản 2 dành cho các trường hợp “nhạy cảm”: diện tích mở rộng mà không được phép, diện tích bị lấn, chiếm, đang tranh chấp. Đây là nhóm không thể cấp Giấy chứng nhận ngay mà phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo quy định chung của pháp luật (đất đai, dân sự, tố tụng…). Chỉ sau khi xử lý xong tranh chấp, vi phạm, mới có thể chuyển sang bước cấp Giấy chứng nhận.

4. Điều kiện “kích hoạt” việc cấp Giấy chứng nhận

Khoản 3 là “cửa vào” để diện tích đất tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai 2024. Có ba nhóm điều kiện quan trọng:

• Điều kiện về tư cách chủ thể: tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc phải được Nhà nước cho phép hoạt động. Tổ chức không có tư cách hợp pháp sẽ không được hưởng chính sách cấp Giấy chứng nhận.
• Điều kiện về tranh chấp: đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này bảo đảm Giấy chứng nhận chỉ cấp trên nền tảng quyền sử dụng đất đã được xác định rõ.
• Điều kiện về nguồn gốc sau 01/7/2004: không thuộc diện đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/7/2004 trở về sau. Đây là điểm hạn chế quan trọng, phản ánh chủ trương không khuyến khích, thậm chí chặn việc mua bán, chuyển nhượng đất dưới danh nghĩa tổ chức tôn giáo sau mốc thời gian này.

Các điều kiện trên mang tính tích lũy: thiếu bất kỳ điều kiện nào thì không thể áp dụng cơ chế giao đất không thu tiền và cấp Giấy chứng nhận lâu dài.

5. Đất sản xuất của tổ chức tôn giáo: tách bạch với đất cơ sở thờ tự

Khoản 4 phân biệt đất sử dụng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với đất dùng cho hoạt động tôn giáo thuần túy. Nếu đảm bảo điều kiện khoản 3, phần đất này vẫn được cấp Giấy chứng nhận nhưng theo hình thức và thời hạn tương ứng với mục đích đó như đối với hộ gia đình, cá nhân. Nghĩa là tổ chức tôn giáo không được mặc nhiên hưởng chế độ ưu đãi tối đa như đất cơ sở tôn giáo; đất sản xuất chịu cùng “khuôn” với chủ thể dân sự thông thường về thời hạn, hình thức giao đất/cho thuê đất.

6. Những hiểu sai thường gặp và lưu ý áp dụng

6.1. Hiểu sai về việc tự động được cấp Giấy chứng nhận

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cứ là đất đang có công trình tôn giáo thì đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận ổn định lâu dài, không thu tiền. Thực tế, Điều 145 chỉ mở cơ chế cấp Giấy chứng nhận sau khi đã rà soát, xử lý nguồn gốc sử dụng, giải quyết tranh chấp, và đáp ứng đủ điều kiện về thời điểm, cách thức có đất. Không có khái niệm “hợp thức hóa toàn bộ” một cách tự động.

6.2. Nhầm lẫn giữa đất được giao và đất nhận chuyển nhượng sau 01/7/2004

Nhiều trường hợp tổ chức tôn giáo cho rằng đất nhận chuyển nhượng sau 01/7/2004 vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế ưu đãi của Điều 145. Quy định nêu rõ đây là nhóm bị loại trừ, nhằm ngăn việc lợi dụng danh nghĩa tôn giáo để mua gom, kinh doanh đất. Đất nhận chuyển nhượng sau thời điểm này – nếu đủ điều kiện khác – sẽ phải áp dụng quy định chung về đất đai, không đi theo “đường tắt” của Điều 145.

6.3. Lưu ý về vai trò của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không chỉ là cơ quan tiếp nhận báo cáo kê khai mà còn có nghĩa vụ kiểm tra thực tế, xác định ranh giới thửa đất, và quyết định xử lý từng loại diện tích theo khoản 2. Trong thực tiễn, kết quả kiểm tra, đo đạc, xác định ranh giới là chứng cứ quan trọng khi giải quyết tranh chấp, lấn chiếm. Tổ chức tôn giáo cần phối hợp chặt chẽ, cung cấp đầy đủ hồ sơ, chứng cứ về quá trình sử dụng đất để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình.