Điều 144 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh

Mục tiêu quản lý: bảo vệ di tích gắn với quyền sử dụng đất

Điều 144 thiết lập cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với đất gắn với di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc đưa vào danh mục kiểm kê theo pháp luật về di sản văn hóa. Trọng tâm là vừa ghi nhận quyền sử dụng đất của chủ thể cụ thể, vừa bảo đảm yêu cầu bảo vệ di tích

Điều kiện “kích hoạt” quy định tại Điều 144

Quy định này chỉ áp dụng khi thửa đất đáp ứng đồng thời hai yếu tố: (i) có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh trên đất; và (ii) di tích đã được cơ quan có thẩm quyền xếp hạng hoặc được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa vào danh mục kiểm kê di tích theo Luật Di sản văn hóa. Nếu di tích chưa được xếp hạng hoặc kiểm kê chính thức, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo các quy định chung, không đi theo cơ chế đặc thù của Điều 144.

Phân biệt trường hợp một chủ sử dụng và nhiều chủ sử dụng

Trường hợp chỉ có một chủ sử dụng đất

Khi toàn bộ khu đất có di tích chỉ do một cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng, Giấy chứng nhận được cấp cho chính chủ thể đó. Quy định này nhấn mạnh nguyên tắc: người đang sử dụng ổn định, hợp pháp là người được ghi nhận quyền sử dụng đất, không phải tự động là cơ quan quản lý di tích. Tuy nhiên, dù là chủ thể nào thì việc khai thác, sử dụng đất vẫn phải tôn trọng chế độ bảo vệ di tích theo luật chuyên ngành.

Trường hợp có nhiều người sử dụng, nhiều loại đất

Khi khu vực di tích có nhiều thửa đất, nhiều chủ sử dụng, nhiều loại mục đích sử dụng đất đan xen (ví dụ: đất di tích, đất ở, đất thương mại, dịch vụ…), Điều 144 yêu cầu cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng người sử dụng đất. Cách thiết kế này giúp rõ ràng về quyền, nghĩa vụ trên từng thửa đất, tránh tình trạng “sổ chung” gây khó khăn cho quản lý, chuyển nhượng. Dù được cấp riêng, mọi chủ sử dụng đều phải tuân thủ nghiêm các quy định bảo vệ di tích, không viện cớ quyền sử dụng đất để yêu cầu thay đổi hiện trạng, xây dựng trái phép, xâm phạm giá trị di sản.

Những cách hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn khá phổ biến là cho rằng cứ đất có di tích thì đương nhiên không được cấp Giấy chứng nhận; Điều 144 khẳng định vẫn cấp Giấy chứng nhận bình thường, nhưng đặt dưới khuôn khổ bảo vệ di tích. Ngược lại, cũng có trường hợp hiểu sai rằng khi đã được cấp Giấy chứng nhận, chủ sử dụng được toàn quyền xây dựng, cải tạo trên đất di tích; đây là nhận định trái hoàn toàn với yêu cầu tuân thủ Luật Di sản văn hóa và quy định bảo vệ di tích, danh lam thắng cảnh.

Một nhầm lẫn khác là đồng nhất “quyền sử dụng đất” với “quyền sở hữu di tích”. Việc được cấp Giấy chứng nhận chỉ xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai, không làm phát sinh quyền sở hữu đối với di tích theo nghĩa tài sản bình thường. Di tích là đối tượng bảo tồn đặc thù, chế độ quản lý, trùng tu, khai thác chịu sự điều chỉnh của pháp luật về di sản văn hóa.

Lưu ý khi áp dụng trong thực tế

Thực tiễn áp dụng cần đặc biệt lưu ý việc khảo sát thực trạng sử dụng và ranh giới di tích trước khi cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan đăng ký đất đai phải phối hợp với cơ quan văn hóa, cơ quan quản lý di tích để xác định rõ phạm vi bảo vệ di tích, khu vực khoanh vùng, khu vực được phép xây dựng, sử dụng cho các mục đích khác. Thông tin này nên được ghi nhận trong hồ sơ địa chính, bản đồ, thậm chí thể hiện dưới dạng chú thích trên Giấy chứng nhận để hỗ trợ quản lý.

Đối với người sử dụng đất, cần nhận thức rằng việc có sổ đỏ không loại trừ trách nhiệm tuân thủ các quyết định khoanh vùng, bảo vệ, các quy chế quản lý di tích và yêu cầu phải xin phép cơ quan có thẩm quyền khi sửa chữa, xây dựng, cải tạo công trình trong khu vực di tích. Khi thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…), người sử dụng đất nên thông báo rõ tình trạng “đất gắn với di tích” để bên nhận quyền đánh giá đúng rủi ro pháp lý và các hạn chế trong sử dụng.