Điều 143 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau
Phân tích Điều 143 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án khu đô thị, khu dân cư, sản xuất kinh doanh nhiều mục đích.
Điều 143. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau
1. Đất giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn mà trong dự án xác định có nhiều hạng mục công trình hoặc nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng đất khác nhau theo quy định tại Điều 9 của Luật này thì phải xác định rõ vị trí, diện tích theo từng mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định như sau:
a) Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với từng thửa đất sử dụng vào mỗi mục đích, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đối với phần diện tích đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng trong và ngoài khu đô thị, khu dân cư nông thôn theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì bàn giao cho địa phương quản lý mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
c) Trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
2. Đất giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh bao gồm nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư đối với toàn bộ diện tích đất đó, trong đó thể hiện rõ vị trí, diện tích đất của từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 của Luật này. Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo từng mục đích sử dụng, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
1. Mục tiêu điều chỉnh và bối cảnh áp dụng
Điều 143 xử lý nhóm dự án có nhiều mục đích sử dụng đất trên cùng một khu đất, gồm: (i) dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và (ii) dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều phần đất với công năng khác nhau. Trọng tâm là yêu cầu phân định rõ vị trí, diện tích theo từng mục đích sử dụng đất gắn với Điều 9 Luật Đất đai 2024, và thiết kế cách cấp Giấy chứng nhận tương ứng. Người áp dụng cần xác định chính xác dự án có thuộc hai nhóm đối tượng này hay không, trước khi viện dẫn Điều 143.
2. Nguyên tắc phân thửa và cấp Giấy chứng nhận trong khu đô thị, khu dân cư
Khoản 1 Điều 143 nhấn mạnh nguyên tắc: với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn có nhiều mục đích sử dụng, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho mỗi mục đích, phù hợp quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt. Nghĩa là sơ đồ phân lô, phân khu, chức năng sử dụng đất phải thống nhất với quyết định phê duyệt quy hoạch và hồ sơ dự án; việc cấp Giấy chứng nhận không thể vượt, trái hoặc "bẻ cong" quy hoạch chi tiết.
Đối với phần diện tích đất công trình công cộng phục vụ lợi ích chung (như đường giao thông nội bộ, công viên, sân chơi cộng đồng, công trình hạ tầng dùng chung), điều luật yêu cầu bàn giao cho địa phương quản lý và không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư. Đây là điểm phân định quan trọng giữa tài sản, quyền thuộc chủ đầu tư và hạ tầng, không gian phục vụ cộng đồng, nhằm phòng ngừa tình trạng chủ đầu tư "tư hữu hóa" hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong dự án.
3. Chung cư hỗn hợp: cơ chế cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích thuộc chủ đầu tư
Điểm c khoản 1 Điều 143 điều chỉnh riêng mô hình chung cư kết hợp văn phòng, thương mại, dịch vụ. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đáp ứng điều kiện pháp luật (về đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản), họ được cấp Giấy chứng nhận cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu của mình. Quy định này tạo cơ sở pháp lý để chủ đầu tư giữ lại một phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp để khai thác lâu dài (cho thuê, kinh doanh), đồng thời phân biệt với phần diện tích đã bán cho khách hàng.
Cần lưu ý: Điều 143 chỉ nói về khả năng cấp Giấy chứng nhận cho các phần diện tích thuộc sở hữu chủ đầu tư trong tòa nhà hỗn hợp; điều kiện cụ thể sẽ phải tra cứu thêm ở pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và quy định chi tiết của Luật Đất đai 2024, tránh hiểu rằng chỉ cần "có nhu cầu" là đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận.
4. Dự án sản xuất, kinh doanh nhiều mục đích: một hay nhiều Giấy chứng nhận?
Khoản 2 Điều 143 thiết kế cơ chế linh hoạt cho dự án sản xuất, kinh doanh gồm nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau (ví dụ: đất xây dựng nhà xưởng, đất văn phòng, đất kho bãi, đất thương mại – dịch vụ nội khu). Mặc định, cơ quan nhà nước cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất, trong đó thể hiện rõ vị trí, diện tích đất của từng mục đích sử dụng; cách trình bày nội dung Giấy chứng nhận phải phản ánh đúng phân loại đất theo Điều 9 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu, Điều 143 cho phép tách Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo từng mục đích sử dụng, với điều kiện vẫn phải phù hợp quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng khi doanh nghiệp muốn tái cấu trúc, chuyển nhượng một phần dự án, thế chấp riêng từng hạng mục hoặc huy động vốn trên từng thửa đất chức năng. Tuy nhiên, việc tách Giấy chứng nhận phải tuân thủ điều kiện tách thửa, điều chỉnh dự án và các thủ tục hành chính liên quan.
5. Các nhầm lẫn thường gặp và lưu ý khi áp dụng
5.1. Nhầm giữa đất công cộng và tài sản chủ đầu tư
Một nhầm lẫn phổ biến là coi toàn bộ phần diện tích nằm trong ranh giới dự án đều thuộc quyền của chủ đầu tư để xin cấp Giấy chứng nhận. Điều 143 yêu cầu tách bạch phần đất công cộng phải bàn giao cho địa phương, không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư. Nếu hợp đồng với khách hàng hoặc bản vẽ quảng cáo "gắn" các công trình công cộng như tài sản riêng của chủ đầu tư, sẽ tiềm ẩn tranh chấp, khiếu nại và rủi ro pháp lý.
5.2. Nhầm Điều 143 với quy định cấp Giấy chứng nhận cho từng khách hàng
Điều 143 chủ yếu điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước và chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận cho dự án; việc cấp Giấy chứng nhận cho từng người mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án sẽ chịu thêm sự điều chỉnh của quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản và các điều khoản khác của Luật Đất đai. Không nên viện dẫn Điều 143 như căn cứ trực tiếp để từ chối hoặc chấp nhận cấp Giấy chứng nhận cho người mua tài sản trong dự án.
5.3. Lưu ý về quy hoạch chi tiết và hồ sơ pháp lý
Quy hoạch xây dựng chi tiết được phê duyệt là "xương sống" để áp dụng Điều 143. Nếu trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư thay đổi cơ cấu sử dụng đất, chức năng công trình mà chưa điều chỉnh quy hoạch, việc cấp Giấy chứng nhận theo Điều 143 sẽ gặp vướng mắc. Vì vậy, khi xây dựng hồ sơ pháp lý dự án, cần bảo đảm: (i) quy hoạch chi tiết thể hiện rõ các khu chức năng, (ii) hồ sơ giao đất, cho thuê đất ghi rõ mục đích sử dụng từng khu, và (iii) bản đồ, sơ đồ kèm Giấy chứng nhận thể hiện đúng phân định này.