Điều 142 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức đang sử dụng đất

1. Mục tiêu quản lý: hợp thức hóa đi đôi với sàng lọc

Điều 142 không đơn thuần tạo cơ chế “hợp thức hóa” quyền sử dụng đất cho tổ chức, mà đồng thời thiết lập quy trình rà soát tổng thể quỹ đất đang sử dụng. Nhà nước yêu cầu tổ chức tự kê khai hiện trạng để làm căn cứ kiểm tra, đối chiếu hồ sơ pháp lý và xử lý phần đất sử dụng đúng, sai, hoặc không sử dụng. Cách tiếp cận này hướng đến vừa ổn định pháp lý cho đất sử dụng đúng quy định, vừa thu hồi, điều chỉnh đối với phần đất sử dụng không hiệu quả hoặc trái pháp luật.

2. Nghĩa vụ kê khai – điều kiện khởi động cơ chế cấp GCN

Trọng tâm kích hoạt Điều 142 là việc tổ chức chưa được cấp GCN nhưng đang sử dụng đất và có nghĩa vụ tự kê khai hiện trạng sử dụng, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Nếu tổ chức không thực hiện kê khai, cơ quan nhà nước thiếu cơ sở pháp lý để xem xét cấp GCN và xử lý các phần diện tích có vấn đề. Vì vậy, kê khai trung thực, đầy đủ hiện trạng (diện tích, mục đích sử dụng, hợp đồng cho thuê, cho mượn, liên doanh…) là bước bắt buộc, mang tính tiền đề cho mọi quyết định tiếp theo.

3. Phân loại theo giấy tờ và mục đích sử dụng

3.1. Đất có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024

Đối với phần diện tích có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 và đang sử dụng đúng mục đích, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định hình thức sử dụng (giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng) và cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điểm cần lưu ý là: không phải cứ có giấy tờ là đương nhiên được cấp GCN, mà phải thỏa mãn đồng thời yếu tố có giấy tờ hợp lệ và sử dụng đúng mục đích.

3.2. Đất không có giấy tờ, phải áp dụng các điều 118, 119, 120

Đối với diện tích sử dụng không có giấy tờ theo Điều 137, Điều 142 buộc phải dẫn chiếu sang các điều 118, 119, 120 để xác định hình thức sử dụng phù hợp (giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng…). Đây là điểm dễ bị hiểu nhầm: Điều 142 không tự tạo quyền cho trường hợp không có giấy tờ, mà chỉ mở “cửa” để xem xét theo các chế định khác trong Luật Đất đai, phụ thuộc vào loại đất, mục đích và điều kiện thực tế.

4. Thời hạn sử dụng đất và mốc thời gian quan trọng

Thời hạn sử dụng đất ghi trên GCN được thiết kế gắn với giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nếu giấy tờ đã ghi rõ thời hạn và phù hợp quy định pháp luật tại thời điểm cấp thì cơ bản được kế thừa. Trường hợp giấy tờ không ghi thời hạn hoặc ghi không phù hợp, thời hạn phải xác định lại theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, với hai mốc thời gian: sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì tính từ 15/10/1993; sử dụng từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất. Ý nghĩa thực tiễn là xác lập “điểm xuất phát” thống nhất để tính thời hạn, tránh tranh cãi về thời điểm bắt đầu sử dụng.

5. Xử lý diện tích sử dụng sai, lấn chiếm, chậm sử dụng

Điều 142 quy định rất rõ nhóm diện tích không được bảo hộ bằng GCN, gồm: diện tích sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, đã cho tổ chức khác, hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mượn, diện tích đem liên doanh, liên kết trái pháp luật, và diện tích không sử dụng quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng. Những phần đất này bị đặt dưới cơ chế thu hồi bắt buộc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trong thực tiễn, nhiều tổ chức nhầm rằng chỉ cần kê khai là được “giữ” toàn bộ quỹ đất; Điều 142 cho thấy cơ quan nhà nước có nghĩa vụ làm sạch quỹ đất, chứ không hợp thức hóa mọi vi phạm.

6. Đất đã bố trí làm nhà ở cho cán bộ, công nhân viên

Đối với diện tích tổ chức đã bố trí cho cán bộ, công nhân viên làm nhà ở trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Điều 142 buộc tổ chức phải bàn giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp GCN cho người đang sử dụng đất ở. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cơ chế này chuyển hóa phần đất ở từ quỹ đất của tổ chức sang quản lý nhà nước cấp huyện, bảo đảm quyền lợi cư trú hợp pháp cho người đang ở, tránh tình trạng “treo quyền” do đất vẫn đứng tên tổ chức.

Đối với doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm đất ở trước 01/7/2004, việc bàn giao cho địa phương chỉ được thực hiện sau khi lập và được phê duyệt phương án bố trí lại thành khu dân cư. Đây là yêu cầu mang tính quy hoạch, tránh hình thành khu dân cư tự phát xen kẽ đất sản xuất.

7. Đất đang tranh chấp và chuyển nhượng dự án bất động sản

Diện tích đất đang có tranh chấp sẽ chỉ được cấp GCN sau khi tranh chấp được giải quyết xong theo quy định pháp luật. Đây là chốt chặn quan trọng: tổ chức không thể dùng thủ tục cấp GCN để “hợp thức hóa” phần đất còn tranh chấp. Trong thực tiễn, việc này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ các dự án, nên cần chủ động xử lý dứt điểm tranh chấp trước khi yêu cầu cấp GCN.

Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, Điều 142 cho phép xem xét cấp GCN nếu cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng phải theo quy định chi tiết của Chính phủ. Tổ chức không nên hiểu rằng chỉ cần hợp đồng chuyển nhượng là đủ; việc cấp GCN gắn với nghĩa vụ tài chính và tuân thủ điều kiện pháp lý của dự án theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

8. Một số lưu ý áp dụng thực tiễn

• Tổ chức phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất theo Điều 137, phân tách rõ diện tích sử dụng đúng mục đích, sai mục đích, lấn chiếm, cho thuê, cho mượn để tránh kê khai thiếu trung thực, dẫn đến bị xử lý.
• Không nhầm lẫn giữa quyền đang sử dụng thực tế với quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ: chỉ phần diện tích đáp ứng điều kiện về giấy tờ và mục đích sử dụng mới được cấp GCN, phần còn lại có thể bị thu hồi.
• Đối với đất đã bố trí làm nhà ở cho cán bộ, công nhân viên, cần chủ động làm việc với Ủy ban nhân dân cấp huyện để bàn giao, tránh để kéo dài tình trạng sử dụng nhưng không có GCN riêng cho người ở.
• Các doanh nghiệp nhà nước quản lý đất sản xuất có nhà ở xen kẽ cần sớm lập phương án khu dân cư, nếu không sẽ vướng khi chuyển giao quản lý và cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân.