Điều 139 Luật Đất đai 2024: Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Bình luận ngắn gọn Điều 139 Luật Đất đai 2024 về xử lý đất lấn, chiếm trước 01/7/2014 và điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Điều 139. Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
1. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.
Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ thì xử lý như sau:
a) Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
c) Trường hợp lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ý nghĩa lập pháp
Điều 139 thể hiện quan điểm quản lý đất đai rất rõ: Nhà nước không bảo hộ hành vi lấn, chiếm đất, nhưng cũng không xử lý máy móc đối với các trường hợp đã tồn tại từ trước mốc pháp lý quan trọng là ngày 01/7/2014. Quy định này nhằm cân bằng giữa yêu cầu lập lại trật tự quản lý đất đai và nhu cầu ổn định đời sống, sử dụng đất thực tế của hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, đây là điều khoản vừa mang tính chấn chỉnh, vừa mang tính chuyển tiếp.
Điểm mấu chốt khi áp dụng
Yếu tố quyết định trước hết là nguồn gốc và tính chất vi phạm: lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, chỉ giới xây dựng, đất dành cho trụ sở, công trình sự nghiệp; lấn, chiếm đất nông, lâm trường; lấn đất, chiếm đất ngoài các trường hợp đó; hoặc sử dụng đất không đúng mục đích. Tiếp theo là thời điểm phát sinh vi phạm: nếu vi phạm thuộc khoản 1 hoặc khoản 2 nhưng xảy ra từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì không được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải xử lý theo pháp luật. Đây là ranh giới pháp lý rất quan trọng, quyết định hoàn toàn hướng xử lý.
Điều luật cũng đặt nặng quy hoạch hiện hành. Một diện tích từng vi phạm nhưng nay không còn thuộc hành lang bảo vệ, không còn thuộc chỉ giới xây dựng, hoặc không còn nằm trong quy hoạch dành cho công trình công cộng thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện khác và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, nếu vẫn nằm trong khu vực cần thu hồi để phục vụ công trình công cộng, Nhà nước thu hồi và không công nhận quyền sử dụng cho phần đất vi phạm.
Cấu thành để “kích hoạt” cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận
Người sử dụng đất phải chứng minh được việc sử dụng đất thuộc đúng nhóm được luật cho phép xem xét hợp thức hóa, đồng thời đất đang ổn định, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Với đất lấn, chiếm trước 01/7/2014 ở khoản 2 và khoản 3, việc được xem xét cấp Giấy chứng nhận không phải là đương nhiên, mà luôn gắn với nghĩa vụ tài chính và việc đáp ứng điều kiện quy hoạch. Nói cách khác, Điều 139 không xóa vi phạm, mà chỉ mở cơ chế xử lý mềm đối với một số trường hợp đặc thù.
Những nhầm lẫn thường gặp
Nhầm lẫn phổ biến nhất là cho rằng cứ sử dụng đất ổn định, lâu dài thì được cấp Giấy chứng nhận. Thực tế, nếu đất thuộc nhóm lấn, chiếm hành lang bảo vệ, chỉ giới xây dựng, đất công trình công cộng hoặc vi phạm phát sinh từ sau 01/7/2014, thì ổn định về thời gian không làm phát sinh quyền được công nhận. Một nhầm lẫn khác là cho rằng quy hoạch cũ đã tồn tại thì vi phạm nào cũng bị giữ nguyên; trái lại, Điều 139 cho phép xem xét lại khi quy hoạch đã điều chỉnh và mục đích công cộng không còn.
Lưu ý thực tiễn
Khi giải quyết hồ sơ, cần tách rõ ba lớp vấn đề: thời điểm vi phạm, loại đất và mục đích sử dụng, tình trạng quy hoạch hiện tại. Đối với đất tự khai hoang của hộ gia đình, cá nhân, điều luật dành cơ chế công nhận riêng nếu không có tranh chấp, nhưng vẫn bị giới hạn bởi hạn mức giao đất nông nghiệp và phần vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất. Trong thực tiễn, sai sót thường nằm ở việc chứng minh mốc thời gian sử dụng, hiện trạng quy hoạch, và xác định đúng đất có phải là hành lang bảo vệ hay đất dành cho công trình công cộng hay không.
Giá trị áp dụng
Điều 139 là căn cứ quan trọng để cơ quan đăng ký đất đai, UBND cấp tỉnh và người sử dụng đất xác định ranh giới giữa thu hồi bắt buộc, tạm thời sử dụng và xem xét cấp Giấy chứng nhận. Khi áp dụng điều này, không được nhìn đơn lẻ vào việc “đang sử dụng ổn định”, mà phải đối chiếu đầy đủ mốc thời gian, quy hoạch và nguồn gốc vi phạm. Đây là điều khoản có tính định hướng xử lý hồ sơ rất cao trong thực tiễn giải quyết đất đai tồn đọng.