Điều 138 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền
Bình luận Điều 138 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ, điều kiện áp dụng, hạn mức và nghĩa vụ tài chính.
Điều 138. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 của Luật này được thực hiện theo quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
đ) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này đối với từng thửa đất đó;
5. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này;
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 của Luật này; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
7. Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
9. Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại Điều này;
10. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ý nghĩa của quy định
Điều 138 là cơ chế pháp lý để xử lý nhóm trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Mục tiêu của quy định là bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, giảm tồn đọng hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và ổn định quản lý đất đai trên cơ sở hiện trạng sử dụng thực tế. Tuy nhiên, đây không phải quy định “đương nhiên được cấp sổ”, mà là cơ chế công nhận có điều kiện.
Trọng tâm lập pháp của điều này là phân loại theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất, vì mỗi giai đoạn lịch sử được áp dụng một cách xử lý khác nhau. Càng sử dụng đất sớm, người sử dụng đất càng có cơ sở được công nhận rộng hơn; nhưng dù ở giai đoạn nào, điều kiện nền tảng vẫn là đất không có tranh chấp và không thuộc trường hợp bị loại trừ theo Điều 139, Điều 140 Luật Đất đai 2024.
Điều kiện để được áp dụng
Muốn áp dụng Điều 138, trước hết phải là hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Tiếp đó, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất phải xác nhận đất không có tranh chấp. Đây là điều kiện thực tiễn rất quan trọng, vì thiếu xác nhận này thì hồ sơ thường không đủ cơ sở để xử lý theo cơ chế của Điều 138.
Điều luật cũng yêu cầu loại trừ các trường hợp không được xử lý theo cơ chế này, đặc biệt là đất đang thuộc diện quy định tại Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, người sử dụng đất không thể chỉ dựa vào việc đã ở lâu năm để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận, nếu nguồn gốc sử dụng là lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, hoặc thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Cách hiểu đúng về phần diện tích được công nhận
Điều 138 không mặc nhiên công nhận toàn bộ diện tích đang sử dụng là đất ở. Việc công nhận phụ thuộc vào loại đất thực tế, thời điểm sử dụng, hạn mức đất ở và hiện trạng sử dụng. Đây là điểm dễ nhầm lẫn nhất trong thực tế, vì nhiều trường hợp người dân cho rằng nhà ở đã tồn tại lâu năm thì toàn bộ khu đất đều là đất ở.
Đối với phần đất có nhà ở, pháp luật chỉ công nhận đất ở trong giới hạn hạn mức tương ứng; phần vượt hạn mức phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Phần diện tích còn lại được xem xét theo hiện trạng sử dụng: nếu là đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì công nhận theo mục đích tương ứng; nếu là đất nông nghiệp thì xử lý theo cơ chế đất nông nghiệp, trừ trường hợp phù hợp quy hoạch và người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích hợp pháp.
Vấn đề nghĩa vụ tài chính
Điều 138 gắn chặt việc cấp Giấy chứng nhận với nghĩa vụ tài chính. Nhiều trường hợp được công nhận đất ở nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức hoặc khi chuyển sang mục đích phi nông nghiệp theo nhu cầu và phù hợp quy hoạch. Vì vậy, “được cấp sổ” không đồng nghĩa với “không phát sinh chi phí”.
Quy định này cho thấy quan điểm cân bằng của pháp luật: công nhận quyền sử dụng đất thực tế nhưng không hợp thức hóa hoàn toàn mọi diện tích theo kỳ vọng của người sử dụng đất. Việc xác định nghĩa vụ tài chính là bước bắt buộc trong quá trình hoàn tất hồ sơ, và thường là điểm quyết định khả năng hoàn tất thủ tục trên thực tế.
Những nhầm lẫn thường gặp
Nhầm lẫn phổ biến nhất là cho rằng cứ sử dụng đất từ lâu và không có tranh chấp thì đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận toàn bộ thửa đất. Thực tế, Điều 138 chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các điều kiện về thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp, loại đất và phạm vi công nhận theo hạn mức. Một sai lầm khác là đồng nhất “đất có nhà ở” với “đất ở toàn bộ thửa đất”, trong khi pháp luật phân biệt rất rõ diện tích trong hạn mức và diện tích vượt hạn mức.
Cũng cần phân biệt Điều 138 với các trường hợp được quy định riêng về đất giao không đúng thẩm quyền hoặc đất đang có vi phạm đất đai. Nếu nguồn gốc đất thuộc nhóm vi phạm, việc hợp thức hóa sẽ không đi theo Điều 138 mà phải xem xét theo cơ chế khác của Luật Đất đai 2024. Đây là ranh giới pháp lý quan trọng để tránh áp dụng sai điều luật.
Lưu ý thực tiễn khi xử lý hồ sơ
Khi áp dụng Điều 138, hồ sơ cần tập trung chứng minh ba nhóm vấn đề: thời điểm bắt đầu sử dụng đất, hiện trạng sử dụng thực tế và xác nhận không tranh chấp của địa phương. Đây là bộ ba yếu tố thường quyết định hồ sơ có được xem xét hay không. Nếu một trong ba yếu tố này không rõ ràng, cơ quan có thẩm quyền thường phải yêu cầu bổ sung hoặc từ chối xử lý theo cơ chế của điều luật.
Trong thực tiễn tư vấn, cần rà soát kỹ bản đồ, mốc giới, hiện trạng xây dựng và quy hoạch sử dụng đất trước khi xác định phần nào được công nhận là đất ở, phần nào là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác. Cách làm đúng là xác định theo pháp lý đất đai, không theo cảm nhận sử dụng lâu dài của người dân. Điều 138 vì vậy là quy định công nhận quyền, nhưng công nhận trong khuôn khổ rất chặt chẽ.