Điều 137 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Mục tiêu chính của Điều 137

Điều 137 nhằm hợp thức hóa và ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp đã có giấy tờ về đất qua nhiều giai đoạn pháp luật khác nhau nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Quy định này vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất ổn định, vừa giải quyết tồn đọng hồ sơ đất đai lịch sử, giảm tranh chấp và tăng tính công khai, minh bạch trong quản lý đất đai.

Một trọng tâm quan trọng là phân nhóm giấy tờ theo từng thời kỳ, từng loại chủ thể, đồng thời xác định rõ trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất và trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật thuế và tài chính đất đai.

2. Các điều kiện cốt lõi để “kích hoạt” Điều 137

Để được áp dụng Điều 137, người yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cần lưu ý các điều kiện chính sau:

• Đang sử dụng đất ổn định: Việc sử dụng đất liên tục, phù hợp mục đích, không bị tranh chấp, không bị xử lý vi phạm về đất tại thời điểm xem xét cấp Giấy chứng nhận.
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Giấy tờ phải thuộc một trong các nhóm quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 137, được lập trước các mốc thời gian luật định (ví dụ trước 15/10/1993, trước 01/7/2004).
• Đất không có tranh chấp: Đây là điều kiện xuyên suốt, đặc biệt nhấn mạnh tại khoản 5, 7 và 9, là cơ sở để cơ quan đăng ký đất đai xem xét cấp Giấy chứng nhận.
• Chấp hành nghĩa vụ tài chính: Nhiều trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, nhưng khoản 4, 5, 6, 7 nhấn mạnh việc phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính khác nếu pháp luật có quy định.

Như vậy, Điều 137 không chỉ yêu cầu có giấy tờ, mà còn đặt trong bối cảnh sử dụng đất ổn định, rõ chủ thể, rõ nguồn gốc và không tranh chấp.

3. Nhóm trường hợp được miễn tiền sử dụng đất

Các khoản 1, 2 và 3 Điều 137 xác định nhiều trường hợp được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Có thể khái quát thành các nhóm:

• Giấy tờ lịch sử trước 15/10/1993 (khoản 1): Bao gồm giấy tờ do các cơ quan nhà nước qua các thời kỳ cấp, giấy tờ chế độ cũ, sổ mục kê, sổ kiến điền, giấy tờ đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg, giấy tờ kê khai nhà cửa, giao đất của đơn vị quốc phòng, các dự án di dân, tái định cư và các giấy tờ khác do UBND cấp tỉnh quy định.
• Giấy tờ nông, lâm trường quốc doanh (khoản 2): Trường hợp được nông, lâm trường quốc doanh giao đất làm nhà ở, sản xuất trước 01/7/2004, nếu đang sử dụng đất ổn định sẽ được cấp Giấy chứng nhận và miễn tiền sử dụng đất.
• Giấy tờ thừa kế, tặng cho, nhà tình nghĩa, thanh lý, hóa giá, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (khoản 3): Nhóm này công nhận quyền sử dụng đất gắn với quá trình chuyển giao hợp pháp tài sản nhà ở và đất ở từ cơ quan nhà nước hoặc từ các quan hệ dân sự hợp pháp.

Những quy định này thể hiện chủ trương bảo vệ người sử dụng đất ngay tình đã có giấy tờ hợp lệ trong lịch sử, tránh việc phải nộp lại tiền sử dụng đất đối với các quan hệ đã được xác lập và thừa nhận từ lâu.

4. Các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khoản 4, 5, 6, 7 tập trung vào những trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ nhưng nghĩa vụ tài chính chưa được thực hiện đầy đủ. Trọng tâm:

• Khoản 4: Đất được Nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định khi được cấp.
• Khoản 5: Giấy tờ ghi tên người khác kèm giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên; nếu đất không tranh chấp vẫn được cấp Giấy chứng nhận, song nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trên cơ sở giao dịch chuyển quyền.
• Khoản 6: Trường hợp được sử dụng đất theo bản án, quyết định, phán quyết, quyết định giải quyết tranh chấp hoặc văn bản hòa giải thành; việc cấp Giấy chứng nhận đi kèm nghĩa vụ tài chính theo quy định chung.
• Khoản 7: Bản sao giấy tờ, bản gốc đã thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ; UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Điểm chung là pháp luật cho phép công nhận quyền trên cơ sở thực tế sử dụng đất và các tài liệu, phán quyết hiện có, song vẫn giữ nguyên nguyên tắc: các khoản tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí liên quan phải được thu đúng, đủ.

5. Xử lý trường hợp tên trên giấy tờ và người sử dụng đất khác nhau

Khoản 5 Điều 137 là cơ chế quan trọng để tháo gỡ tình trạng chưa sang tên trên giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về đất rất phổ biến. Pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có giấy tờ mang tên người khác kèm tài liệu chuyển quyền (hợp đồng, văn tự, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho...) được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu:

• Việc sử dụng đất là ổn định, phù hợp nội dung chuyển quyền.
• Đất không có tranh chấp tại thời điểm giải quyết.
• Có chứng cứ về giao dịch chuyển quyền (dù chưa đăng ký).

Tuy nhiên, người được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với giao dịch chuyển quyền, tránh tình trạng lách nghĩa vụ thuế, lệ phí do không đăng ký sang tên trong quá khứ.

6. Vai trò của bản án, quyết định, phán quyết, hòa giải thành

Khoản 6 Điều 137 nhấn mạnh vai trò của phán quyết cơ quan có thẩm quyền trong việc xác lập quyền sử dụng đất. Khi có bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại, quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoặc văn bản công nhận hòa giải thành đã được thi hành, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư là người được quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận.

Quy định này cho thấy Giấy chứng nhận không chỉ dựa trên giấy tờ lịch sử, mà còn dựa trên kết quả giải quyết tranh chấp, bảo đảm thi hành triệt để các phán quyết, quyết định có hiệu lực, đồng thời ổn định tình trạng pháp lý của thửa đất.

7. Trường hợp chỉ có bản sao giấy tờ, bản gốc thất lạc

Khoản 7 là cơ chế linh hoạt để xử lý thực tế việc thất lạc giấy tờ đất trong nhiều giai đoạn lịch sử. Khi người sử dụng đất chỉ có bản sao các giấy tờ thuộc các khoản 1-6, nhưng bản gốc đã mất và cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ, pháp luật cho phép cấp Giấy chứng nhận nếu:

• UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp.
• Bản sao đủ cơ sở để xác định nguồn gốc, thời điểm, loại giấy tờ.

Đây là quy định có tính nhân văn, vừa bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất ngay tình, vừa tránh việc thiếu Giấy chứng nhận chỉ vì lý do kỹ thuật – lưu trữ hồ sơ lịch sử không còn, song nghĩa vụ tài chính vẫn phải được thực hiện theo luật.

8. Quyền lựa chọn thời điểm trên giấy tờ

Khoản 8 cho phép người sử dụng đất chọn thời điểm ghi trên các giấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận nếu trên giấy tờ có các thời điểm khác nhau. Quy định này đặc biệt quan trọng trong việc:

• Xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định.
• Làm căn cứ áp dụng quy định về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính, hoặc các chính sách ưu đãi theo từng giai đoạn.

Người sử dụng đất cần cân nhắc lựa chọn thời điểm có lợi nhưng phù hợp với hồ sơ, chứng cứ, tránh việc lựa chọn thời điểm “đẹp” nhưng không có cơ sở pháp lý, nguyên nhân khiến cơ quan đăng ký đất đai từ chối hoặc yêu cầu bổ sung, giải trình.

9. Quy định đối với cộng đồng dân cư

Khoản 9 dành riêng cho cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình tín ngưỡng, nhà thờ họ, đất nông nghiệp dùng chung. Điều kiện chủ yếu:

• Đất không có tranh chấp và đang được sử dụng chung cho cộng đồng dân cư.
• Có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng chung.

Điểm trọng tâm là bảo vệ, ổn định quyền sử dụng đất đối với các công trình có yếu tố truyền thống, tín ngưỡng, văn hóa cộng đồng, tránh tình trạng cá nhân hóa hoặc tranh chấp nội bộ trong cộng đồng.

10. Các nhầm lẫn thường gặp khi áp dụng Điều 137

10.1. Nhầm lẫn giữa "có giấy tờ" và "được cấp Giấy chứng nhận" tự động

Nhiều người cho rằng chỉ cần có giấy tờ thuộc các khoản 1-3 là mặc nhiên được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Thực tế, phải đồng thời đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính còn lại (nếu pháp luật quy định).

10.2. Bỏ qua yếu tố thời điểm lập giấy tờ

Mốc thời gian 15/10/1993, 01/7/2004 và thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là yếu tố quyết định phân loại trường hợp được miễn hay phải nộp tiền sử dụng đất. Hiểu sai mốc thời gian dễ dẫn đến đòi hỏi miễn tiền sử dụng đất trong khi pháp luật không cho phép.

10.3. Không sử dụng cơ chế bản án, quyết định, hòa giải

Nhiều bên tranh chấp đất đai chỉ tập trung vào giấy tờ lịch sử mà bỏ qua việc đưa tranh chấp ra cơ quan có thẩm quyền, trong khi khoản 6 cho phép sau khi có bản án, quyết định, phán quyết, văn bản hòa giải thành, quyền sử dụng đất được xác định rõ và được cấp Giấy chứng nhận, giải quyết dứt điểm tranh chấp.

11. Lưu ý thực tiễn khi chuẩn bị hồ sơ

Khi áp dụng Điều 137, người dân và luật sư nên lưu ý:

• Thu thập đầy đủ các giấy tờ theo đúng nhóm quy định, sắp xếp theo thời điểm và nguồn gốc để cơ quan đăng ký đất đai dễ kiểm tra.
• Xin xác nhận của UBND cấp xã về sử dụng đất ổn định, không tranh chấp trong các trường hợp cần (khoản 5, 7, 9).
• Đánh giá trước nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, đặc biệt với đất giao, cho thuê sau 15/10/1993 hoặc các trường hợp chuyển quyền chưa đăng ký.
• Kết hợp Điều 137 với các quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, thu tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn để tránh hiểu Điều 137 như một quy định "độc lập" tách rời hệ thống pháp luật đất đai.