Điều 135 Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Bình luận Điều 135 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, nghĩa vụ tài chính, đồng sở hữu, hộ gia đình và chênh lệch diện tích.
Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
7. Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc xác định lại diện tích đất ở và việc đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Ý nghĩa của quy định
Điều 135 không nhằm mở rộng hay thu hẹp quyền sử dụng đất, mà thiết lập cách ghi nhận quyền trên Giấy chứng nhận cho đúng với tình trạng pháp lý thực tế của thửa đất, tài sản gắn liền với đất và chủ thể có quyền. Trọng tâm của điều luật là bảo đảm tính chính xác, thống nhất và khả năng đối chiếu của hồ sơ địa chính. Vì vậy, đây là điều luật mang tính kỹ thuật pháp lý cao nhưng có giá trị thực tiễn rất lớn khi giải quyết hồ sơ cấp mới, cấp đổi hoặc chỉnh lý biến động.
Nguyên tắc cần nắm khi áp dụng
Nguyên tắc cơ bản là cấp theo từng thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn và có yêu cầu thì được cấp chung một Giấy chứng nhận. Với thửa đất có nhiều người cùng có quyền, pháp luật cho phép cấp riêng từng người hoặc cấp chung cho người đại diện nếu các bên có yêu cầu. Cách tiếp cận này cho thấy pháp luật ưu tiên tính linh hoạt trong quản lý nhưng vẫn đặt nền tảng ở việc xác định đúng chủ thể quyền.
Điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận chỉ được cấp khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc thuộc trường hợp không phải nộp, được miễn, được ghi nợ theo quy định. Đối với đất thuê trả tiền hằng năm, việc cấp chỉ thực hiện sau khi có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất đã được ký. Đây là điểm thường bị hiểu nhầm thành “chỉ cần có hồ sơ hợp lệ là được cấp”, trong khi nghĩa vụ tài chính là điều kiện pháp lý bắt buộc trong đa số trường hợp.
Các trường hợp cần lưu ý đặc biệt
Với tài sản chung của vợ chồng, Giấy chứng nhận phải ghi cả hai vợ chồng, trừ khi có thỏa thuận để một người đứng tên đại diện. Với hộ gia đình sử dụng đất, việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất do các thành viên tự thỏa thuận và phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Quy định này đặc biệt quan trọng vì nếu xác định sai chủ thể, tranh chấp về sau thường phát sinh ở giai đoạn giao dịch, thế chấp hoặc thừa kế chứ không phải lúc cấp giấy.
Diện tích đo đạc và sai lệch thực tế
Điều luật xử lý khá rõ tình huống phổ biến là diện tích đo đạc thực tế khác số liệu trên giấy tờ. Nếu ranh giới không thay đổi, không có tranh chấp với hộ liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp hoặc cấp đổi. Nếu ranh giới thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn giấy tờ, phần tăng thêm chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận chứ không đương nhiên thuộc quyền của người sử dụng đất. Đây là điểm dễ bị hiểu sai theo hướng “đo dư là mặc nhiên được công nhận toàn bộ”.
Những nhầm lẫn thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là coi Giấy chứng nhận như căn cứ tuyệt đối bất biến, trong khi điều luật cho phép đính chính, cấp đổi, thậm chí thu hồi hoặc hủy theo quy định của Chính phủ khi có sai sót. Nhầm lẫn khác là cho rằng chỉ cần đăng ký một người đại diện thì các đồng chủ sử dụng mất quyền; thực tế, việc đứng tên đại diện không làm mất bản chất đồng quyền nếu quan hệ quyền được xác lập hợp pháp. Ngoài ra, việc cấp giấy cho hộ gia đình không đồng nghĩa mọi thành viên đang sinh sống đều có quyền như nhau; phải căn cứ vào thời điểm và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của từng người.
Giá trị thực tiễn
Điều 135 là “điều mở khóa” cho toàn bộ quy trình cấp Giấy chứng nhận, vì nó xác định ai được ghi tên, ghi như thế nào, khi nào được cấp và xử lý ra sao khi số liệu địa chính không trùng khớp với thực địa. Khi áp dụng, trọng tâm không phải chỉ là hồ sơ hành chính mà là tính đúng của chủ thể, thửa đất, nghĩa vụ tài chính và hiện trạng ranh giới. Nắm đúng điều này sẽ hạn chế đáng kể tranh chấp, khiếu nại và việc cấp giấy sai đối tượng.