Điều 127 Luật Đất đai 2024: Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

Mục tiêu điều chỉnh và vị trí của Điều 127

Điều 127 tạo hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận, song song với cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024. Cách tiếp cận là ưu tiên cơ chế thị trường, thương lượng dân sự thay vì hành chính cưỡng chế, từ đó giảm xung đột lợi ích, khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này đồng thời bảo đảm Nhà nước vẫn kiểm soát mục đích, quy hoạch sử dụng đất và lựa chọn nhà đầu tư.

Phạm vi áp dụng và các trường hợp được thỏa thuận

Thứ nhất, Điều 127 chỉ áp dụng với các dự án phát triển kinh tế - xã hội có sử dụng đất, được hình thành trên cơ sở thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, không áp dụng cho mọi dự án nói chung. Trọng tâm cần nắm là ba nhóm trường hợp: (i) dự án không thuộc diện thu hồi đất theo Điều 79; (ii) dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở; (iii) dự án thuộc diện thu hồi đất nhưng không dùng vốn ngân sách và nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận, không đề xuất Nhà nước thu hồi đất. Việc bước sang cơ chế thỏa thuận là lựa chọn của nhà đầu tư, nhưng phải nằm trong các khung trường hợp này.

Đặc thù đối với dự án nhà ở thương mại

Điểm đáng lưu ý là nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở, không được mở rộng thỏa thuận toàn bộ các loại đất khác trong khu vực dự án. Cách thiết kế này nhằm hạn chế lợi dụng việc gom đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất khác thông qua thỏa thuận để chuyển mục đích ào ạt, gây áp lực hạ tầng đô thị, đồng thời buộc nhà đầu tư phải tuân thủ chặt chẽ các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Khi áp dụng thực tế, cần kiểm tra kỹ tính chất đất trong hồ sơ địa chính, tránh nhầm lẫn giữa đất ở và các loại đất khác.

Xử lý phần đất do cơ quan nhà nước quản lý trong khu dự án

Khoản 2 Điều 127 giải quyết tình huống trong ranh giới dự án có phần diện tích do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập. Khi đó, diện tích này được đưa vào tổng diện tích lập dự án và Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi, giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư không phải đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Điểm mấu chốt là phần đất công này chỉ được “đi cùng” dự án thỏa thuận, không được tách riêng để đấu giá, nhằm bảo đảm tính khả thi triển khai dự án. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước cần thẩm định chặt chẽ để tránh lạm dụng cơ chế này làm “vòng tránh” đấu giá, đấu thầu.

Điều kiện để kích hoạt cơ chế thỏa thuận

Khoản 3 Điều 127 đặt ra ba điều kiện cơ bản: (i) dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã phê duyệt và công bố; (ii) chủ đầu tư đáp ứng điều kiện tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 (về năng lực tài chính, kinh nghiệm, khả năng triển khai…); (iii) có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đây là “bộ lọc” pháp lý để tránh tình trạng gom đất tự phát, đầu cơ, gây đảo lộn quy hoạch, và bảo đảm cơ quan nhà nước chủ động kiểm soát ngay từ khâu lựa chọn cơ chế tiếp cận đất đai cho dự án.

Chính sách khuyến khích thỏa thuận và bảo đảm quyền của người sử dụng đất

Khoản 4 đưa ra hai chính sách khuyến khích: (i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp thì vẫn được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Điểm này nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân trong khu vực quy hoạch, tránh “treo” giao dịch chỉ vì chậm cấp Giấy chứng nhận. (ii) Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất theo giấy tờ nhưng chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục hoàn thiện thủ tục mà không phải gia hạn. Quy định này giảm rủi ro pháp lý do chậm trễ thủ tục hành chính, bảo đảm tính liên tục cho dự án.

Thỏa thuận để tiếp tục sản xuất, kinh doanh, không đổi mục đích

Khoản 5 Điều 127 nhấn mạnh: nếu thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì áp dụng quy định về chuyển quyền sử dụng đất chung của Luật Đất đai (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn…). Trong thực tiễn, đây là các giao dịch mang tính dân sự – thương mại thông thường, không cần gắn với cơ chế dự án, nên tránh nhầm lẫn rằng mọi thỏa thuận nhận đất cho hoạt động kinh doanh đều phải áp dụng Điều 127.

Trường hợp đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án – không thu hồi đất

Khoản 6 Điều 127 tạo cơ chế bảo đảm cho người đang có quyền sử dụng đất khi đề xuất dự án đầu tư: nếu dự án thuộc trường hợp Điều 79 (diện thu hồi đất) nhưng vẫn phù hợp quy hoạch, có đề nghị chuyển mục đích và được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất. Như vậy, người sử dụng đất được tiếp tục dùng chính thửa đất của mình để triển khai dự án, thay vì bị thu hồi rồi giao cho nhà đầu tư khác. Đối với dự án nhà ở thương mại, nếu người đang có đất ở hoặc đất ở và đất khác đề xuất dự án phù hợp quy hoạch, được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thì cũng được sử dụng đất để thực hiện dự án. Đây là cơ chế bảo vệ quyền chủ động đầu tư trên chính đất của mình khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Nhầm lẫn về bắt buộc dùng cơ chế thu hồi đất

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng hễ dự án thuộc diện thu hồi đất theo Điều 79 thì Nhà nước luôn phải thu hồi. Điều 127 cho phép nhà đầu tư lựa chọn cơ chế thỏa thuận, không đề xuất thu hồi đất, miễn đáp ứng điều kiện về quy hoạch, thẩm quyền chấp thuận. Khi tư vấn, cần xem xét ưu – nhược điểm của từng cơ chế đối với tiến độ, chi phí, rủi ro khiếu kiện.

Nhầm lẫn về loại đất được thỏa thuận trong dự án nhà ở thương mại

Nhiều trường hợp thực tế lầm tưởng có thể thỏa thuận nhận mọi loại đất trong khu vực để làm dự án nhà ở thương mại rồi xin chuyển mục đích. Điều 127 chỉ cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở đối với loại dự án này; các loại đất khác phải xử lý qua các cơ chế pháp luật khác (chuyển mục đích, thu hồi – bồi thường…) tùy trường hợp. Việc bỏ qua giới hạn này dễ dẫn tới rủi ro không được chấp thuận thủ tục đầu tư, đất đai.

Lưu ý về vai trò của UBND cấp tỉnh

Văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh là điều kiện bắt buộc, không chỉ mang tính hình thức. Cơ quan này có trách nhiệm rà soát sự phù hợp quy hoạch, đánh giá tác động kinh tế – xã hội, thẩm định năng lực nhà đầu tư trước khi chấp thuận cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư không thể tự ý triển khai thỏa thuận, ký hợp đồng với người sử dụng đất rồi mới xin chấp thuận “hợp thức hóa” sau; cách làm này tiềm ẩn nguy cơ dự án bị dừng, không được công nhận.

Chờ hướng dẫn chi tiết của Chính phủ

Khoản 7 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều 127. Thực tiễn áp dụng sẽ phụ thuộc nhiều vào các nghị định hướng dẫn về trình tự, thủ tục thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ xin chấp thuận của UBND cấp tỉnh, tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư. Khi tư vấn hoặc triển khai dự án, cần theo sát các văn bản dưới luật để bảo đảm hồ sơ và trình tự phù hợp, tránh rủi ro pháp lý do khác biệt giữa luật và hướng dẫn.