Điều 126 Luật Đất đai 2024: Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

1. Mục tiêu điều chỉnh và phạm vi của Điều 126

Điều 126 tập trung điều chỉnh cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất. Trọng tâm là bảo đảm việc khai thác quỹ đất thuộc diện Nhà nước thu hồi tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 được thực hiện minh bạch, cạnh tranh, gắn với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu. Điều này đồng thời là cầu nối giữa pháp luật đất đai với pháp luật đấu thầu và pháp luật quản lý chuyên ngành, tránh tình trạng chỉ định nhà đầu tư tùy tiện, gây thất thoát nguồn lực đất đai.

2. Các trường hợp phải giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu

Điều 126 phân biệt hai nhóm dự án áp dụng cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thứ nhất, dự án thuộc khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 nhưng được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện đấu thầu (điểm a khoản 1), mang tính “chính sách” của địa phương. Thứ hai, dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 nhưng pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực đã quy định bắt buộc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (điểm b khoản 1), như một mệnh lệnh bắt buộc theo luật chuyên ngành.

Quy định này nhấn mạnh vai trò “lọc” dự án qua hai cửa: (i) quyết định chính sách của HĐND cấp tỉnh; và (ii) yêu cầu bắt buộc từ luật chuyên ngành. Vì vậy, không phải mọi dự án thuộc diện thu hồi đất đều đương nhiên phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 126, mà phải quay lại xác định rõ thuộc trường hợp nào tại khoản 1.

3. Quỹ đất và điều kiện để “kích hoạt” đấu thầu

Khoản 2 yêu cầu quỹ đất đưa ra đấu thầu phải có phần diện tích thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79, qua đó khẳng định đây là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư cho quỹ đất công, không phải cho đất tư nhân. Trường hợp khu đất dự án có cả phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ để giao, cho thuê thông qua đấu thầu đối với cả khu đất, tránh manh mún, phân mảnh trong quản lý và thực hiện dự án.

Đối với dự án thuộc điểm a khoản 1, Điều 126 đặt ra ba điều kiện then chốt (khoản 3):

• Phải nằm trong danh mục khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất do HĐND cấp tỉnh quyết định.
• Phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt.
• Phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật đấu thầu.

Như vậy, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chỉ được kích hoạt khi đồng thời đáp ứng: có cơ sở quy hoạch, có quyết định đưa vào danh mục đấu thầu, và phù hợp với khung pháp luật đấu thầu. Đây là “bộ lọc” pháp lý nhằm hạn chế tình trạng đấu thầu trên các khu đất chưa rõ định hướng quy hoạch hoặc chưa được địa phương chuẩn bị đầy đủ.

4. Liên thông với pháp luật chuyên ngành và điều kiện đối với nhà đầu tư

Khoản 4 yêu cầu dự án thuộc điểm b khoản 1 ngoài việc đáp ứng điều kiện tại khoản 3 còn phải tuân thủ thêm các điều kiện theo luật quản lý ngành, lĩnh vực (ví dụ: luật về nhà ở, bất động sản, hạ tầng…). Như vậy, nhà đầu tư không chỉ vượt qua “cửa” Luật Đất đai mà còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, kinh nghiệm, năng lực chuyên ngành tương ứng với từng loại dự án.

Khoản 5 và khoản 6 làm rõ điều kiện chủ thể tham gia đấu thầu: phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao, cho thuê đất theo Điều 119, Điều 120 Luật Đất đai 2024 và đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính, năng lực thực hiện dự án theo Điều 122 Luật Đất đai 2024, đồng thời phù hợp pháp luật đấu thầu. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Điều 126 đặt thêm yêu cầu sau khi trúng thầu phải thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam để được giao, cho thuê đất, bảo đảm thống nhất với cơ chế pháp lý về nhà đầu tư nước ngoài trong Luật Đầu tư.

5. Trách nhiệm và thời hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Khoản 7 và khoản 8 đặt ra cơ chế trách nhiệm rõ ràng cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trong đó nổi bật là ba nhóm nhiệm vụ: công bố kế hoạch, danh mục khu đất; tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu; tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất. Đồng thời, UBND cấp tỉnh phải giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập, trên cơ sở hợp đồng đã ký và các điều kiện pháp lý về đầu tư, đấu thầu.

Thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu (hoặc thời hạn khác theo hợp đồng) để hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là mốc quan trọng. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng “treo” dự án kéo dài sau đấu thầu. Đồng thời, nhà đầu tư phải ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu; nếu quá 06 tháng kể từ khi có yêu cầu mà không ứng đủ vốn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quyền hủy kết quả trúng thầu. Đây là cơ chế ràng buộc trách nhiệm tài chính và tiến độ của nhà đầu tư, tránh việc trúng thầu chỉ để “giữ chỗ” quỹ đất.

6. Một số nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

6.1. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không đồng nghĩa đấu giá quyền sử dụng đất

Điều 126 điều chỉnh đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, khác về bản chất với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, tiêu chí đánh giá không chỉ là giá, mà còn gồm năng lực, kinh nghiệm, phương án kỹ thuật, tài chính và cam kết thực hiện dự án. Do đó, không thể áp dụng lẫn lộn quy định về đấu giá tại các điều khác của Luật Đất đai cho trường hợp Điều 126.

6.2. Không phải mọi dự án trên đất thu hồi đều buộc đấu thầu theo Điều 126

Một hiểu sai thường gặp là bất kỳ dự án nào có sử dụng đất thuộc diện thu hồi theo Điều 79 đều phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trên thực tế, Điều 126 chỉ áp dụng khi dự án thuộc một trong hai trường hợp tại điểm a, b khoản 1 và đáp ứng thêm các điều kiện về danh mục, quy hoạch, pháp luật chuyên ngành, pháp luật đấu thầu. Vì vậy khi tư vấn hoặc thẩm định, cần “đọc chéo” giữa Điều 79, Điều 126, các điều về giao đất/cho thuê đất và luật chuyên ngành tương ứng.

6.3. Lưu ý khi soạn thảo hồ sơ mời thầu và hợp đồng

Vì trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được dẫn chiếu thực hiện theo pháp luật đấu thầu (khoản 9), Điều 126 chủ yếu đặt ra “khung” về điều kiện đất đai và trách nhiệm của địa phương, nhà đầu tư. Khi áp dụng, cần bảo đảm hồ sơ mời thầu, tiêu chí đánh giá và hợp đồng dự án phản ánh đầy đủ: tình trạng pháp lý của đất, tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính, cơ chế phối hợp giữa nhà đầu tư và UBND cấp tỉnh. Việc quy định rõ hậu quả pháp lý khi chậm ứng vốn, chậm GPMB, chậm bàn giao đất sẽ giúp Điều 126 phát huy hiệu lực thực tế, hạn chế tranh chấp về sau.

7. Vai trò của Nghị định hướng dẫn

Khoản 10 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều 126, bao gồm cách xác định danh mục khu đất đưa ra đấu thầu, quy trình phối hợp giữa các cơ quan, cơ chế tài chính trong việc ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xử lý trường hợp hủy kết quả trúng thầu. Khi áp dụng Điều 126, cần luôn đối chiếu với các nghị định hướng dẫn và văn bản pháp luật về đấu thầu, đầu tư để có cái nhìn đầy đủ, tránh chỉ dựa trên điều khoản khung của Luật Đất đai.