Điều 125 Luật Đất đai 2024: Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Bình luận Điều 125 Luật Đất đai 2024 về giao đất, cho thuê đất qua đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 125. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật này;
b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật này.
2. Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
a) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối;
b) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này;
c) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này;
b) Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;
c) Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
4. Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này;
b) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm sau đây:
a) Hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện;
b) Tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này để đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Chỉ đạo việc bàn giao đất trên thực địa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
6. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành bao gồm:
a) Các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản;
b) Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá;
c) Có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ.
7. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ý nghĩa của cơ chế đấu giá
Điều 125 thể hiện định hướng sử dụng đất theo cơ chế thị trường nhưng vẫn đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Việc giao đất, cho thuê đất qua đấu giá giúp lựa chọn được chủ thể có khả năng trả giá phù hợp, đồng thời tăng tính công khai, minh bạch và hạn chế cơ chế xin - cho. Đây cũng là công cụ để bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất được xác định sát hơn với giá thị trường.
Quy định này không áp dụng tràn lan cho mọi trường hợp giao đất. Nhà làm luật chỉ chọn những tình huống mà việc đấu giá thực sự phù hợp, chủ yếu là dự án đầu tư dùng quỹ đất theo khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai 2024 và giao đất ở cho cá nhân, trừ các trường hợp được loại trừ rõ ràng tại Điều 124 và Điều 126.
Điều kiện “kích hoạt” đấu giá
Muốn đưa một khu đất ra đấu giá, trước hết khu đất phải ở trạng thái pháp lý và thực địa sẵn sàng. Điều này đòi hỏi đất đã thu hồi, đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc thuộc trường hợp không phải thực hiện các bước này; đồng thời khu vực dự án phải có hạ tầng giao thông đã kết nối. Đối với dự án nhà ở, còn phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
Điều luật cũng yêu cầu khu đất phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt để đấu giá, trừ trường hợp luật cho phép ngoại lệ. Phương án đấu giá phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức thực hiện. Đây là các điều kiện bắt buộc, không phải thủ tục hình thức.
Ai được tham gia đấu giá
Người tham gia đấu giá không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. Tổ chức phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai 2024; nếu là dự án đầu tư thì còn phải đáp ứng điều kiện tại Điều 122 và có năng lực, kinh nghiệm phát triển dự án. Cá nhân cũng phải thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất theo Điều 119 và Điều 120, đồng thời đáp ứng điều kiện của pháp luật về đấu giá tài sản.
Điểm cần lưu ý là đấu giá quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với “ai trả giá cao nhất cũng được nhận”. Chủ thể trả giá cao nhất chỉ có thể trở thành người trúng đấu giá nếu đồng thời đủ điều kiện pháp lý để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Đây là sai lầm thực tiễn hay gặp khi chỉ nhìn vào kết quả trả giá mà bỏ qua điều kiện đầu vào.
Trách nhiệm của chính quyền địa phương
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện giữ vai trò tổ chức, công bố và triển khai toàn bộ quy trình. Hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục khu đất đấu giá trên các cổng thông tin theo luật định; đồng thời tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lập phương án đấu giá. Sau khi có người trúng đấu giá, chính quyền còn phải chỉ đạo bàn giao đất thực địa và cấp Giấy chứng nhận.
Quy định này cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là một phiên đấu giá đơn lẻ mà là một chuỗi hành chính - pháp lý hoàn chỉnh. Nếu khâu chuẩn bị đất, công bố thông tin hoặc phê duyệt phương án không đúng, kết quả đấu giá rất dễ bị khiếu kiện hoặc phải xử lý lại.
Khi nào đấu giá không thành
Điều 125 xác định rõ các trường hợp đấu giá không thành, trong đó có cả các trường hợp theo Luật Đấu giá tài sản và các tình huống đặc thù của đất đai như chỉ có một người đăng ký, hoặc nhiều người đăng ký nhưng không tạo ra cạnh tranh thực chất. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm đấu giá đúng bản chất cạnh tranh về giá.
Thực tiễn cần phân biệt giữa “đấu giá không thành” và “đấu giá có kết quả nhưng không đủ điều kiện pháp lý để giao đất”. Hai tình huống này khác nhau về hậu quả pháp lý, cách xử lý hồ sơ và khả năng tổ chức lại.
Lưu ý áp dụng
Khi áp dụng Điều 125, trọng tâm không chỉ là phiên đấu giá mà là tính hợp lệ của toàn bộ tiền đề pháp lý trước đó. Chỉ cần thiếu một điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc phương án đấu giá, việc tổ chức đấu giá có thể bị coi là không đúng luật. Vì vậy, hồ sơ pháp lý của khu đất phải được rà soát từ gốc trước khi đưa ra đấu giá.
Điều luật này cũng cho thấy Nhà nước ưu tiên đấu giá ở những khu đất đã “chín” về pháp lý và hạ tầng, thay vì đưa đất chưa sẵn sàng ra thị trường. Cách tiếp cận này nhằm bảo vệ lợi ích công, giảm rủi ro cho nhà đầu tư và hạn chế tranh chấp phát sinh sau khi trúng đấu giá.