Điều 124 Luật Đất đai 2024: Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất
Bình luận pháp lý Điều 124 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, không đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Điều 124. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất
1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 118 của Luật này, giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 119 mà được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất quy định tại Điều 120 mà được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.
2. Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này mà thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
b) Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
3. Giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân và viên chức quốc phòng, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân công an, người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước mà chưa được giao đất ở, nhà ở;
b) Giao đất ở cho cá nhân là giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nhưng chưa có đất ở, nhà ở tại nơi công tác hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
c) Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
d) Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
đ) Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng;
e) Cho thuê đất đối với cá nhân có nhu cầu sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 176 của Luật này; cho thuê đất đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số theo quy định tại điểm d khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 16 của Luật này;
g) Cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất;
h) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;
i) Cho thuê đất đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
k) Cho thuê đất sử dụng vào mục đích hoạt động khoáng sản đối với trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép;
l) Giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài do được bồi thường bằng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan, do được hỗ trợ tái định cư theo quy định của Luật này;
m) Giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất bị thu hồi đất sản xuất, kinh doanh theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà tại thời điểm thu hồi đất còn thời hạn sử dụng đất và người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất tại vị trí khác để tiếp tục sản xuất, kinh doanh;
n) Giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo quy định của Chính phủ;
o) Giao đất, cho thuê đất theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại về đất đai của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành;
p) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
4. Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật này.
5. Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật này mà không sử dụng vốn quy định tại khoản 2 Điều này trong trường hợp có nhà đầu tư quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
6. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 của Luật này hoặc không có người tham gia. Thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2.
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Chính phủ quy định chi tiết về giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp quy định tại Điều này.
1. Mục tiêu điều chỉnh và định hướng chính sách
Điều 124 không mở rộng tùy tiện việc chỉ định giao đất, cho thuê đất mà thiết lập một danh mục ngoại lệ có tính đóng, gắn với mục tiêu an sinh, quốc phòng – an ninh, phục vụ dự án đầu tư công, PPP và các tình huống kỹ thuật đặc thù. Trục chính sách là cân bằng giữa yêu cầu minh bạch, cạnh tranh (đấu giá, đấu thầu) với nhu cầu giải quyết nhanh, trúng đối tượng trong một số trường hợp chính sách. Khi áp dụng, cần quán triệt tinh thần: ngoại lệ phải được hiểu hạn chế, không suy rộng ngoài phạm vi các trường hợp được liệt kê.
2. Nhóm trường hợp miễn cơ chế cạnh tranh do gắn với ưu đãi, hỗ trợ
Khoản 1 và khoản 3 tập trung các trường hợp giao đất, cho thuê đất gắn với chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho các chủ thể cụ thể. Các trường hợp giao/cho thuê đất mà miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất theo Điều 118, Điều 119, Điều 120 Luật Đất đai 2024 không phải đấu giá, trừ khi pháp luật chuyên ngành yêu cầu xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm. Đây là logic chính sách: khi Nhà nước đã xác định đối tượng thụ hưởng ưu đãi, việc tổ chức đấu giá/đấu thầu không còn phù hợp với bản chất hỗ trợ.
Nhóm đối tượng hưởng chính sách ở khoản 3 là những người có nhu cầu nhà ở hoặc đất sản xuất đặc biệt nhưng chưa được bảo đảm: cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang; giáo viên, nhân viên y tế ở vùng khó khăn; cá nhân thường trú tại xã, thị trấn không có đất ở; người phải di dời do ô nhiễm môi trường; cá nhân cần thuê đất nông nghiệp vượt hạn mức; người dân tộc thiểu số; đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức ngoại giao, đơn vị vũ trang; người được bồi thường, tái định cư; người bị thu hồi đất sản xuất, kinh doanh còn thời hạn. Việc không đấu giá trong các trường hợp này thể hiện rõ ưu tiên bảo đảm sinh kế, nhà ở, nhiệm vụ công.
3. Dự án sử dụng đất thuộc diện thu hồi: phân biệt vốn đầu tư công, PPP và vốn khác
3.1. Dự án dùng vốn đầu tư công, PPP
Khoản 2 quy định giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 79) mà sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn PPP thì không áp dụng đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Bản chất ở đây là dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư công, PPP; cơ chế lựa chọn không nằm trong Luật Đất đai mà ở các luật chuyên ngành. Luật Đất đai chỉ điều chỉnh phương thức giao đất, cho thuê đất tương ứng với quyết định đầu tư đã có.
3.2. Dự án không dùng vốn đầu tư công, PPP nhưng chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện
Khoản 5 xây dựng một cơ chế ngoại lệ có điều kiện đối với dự án thuộc diện thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn đầu tư công, PPP. Chỉ khi pháp luật về đấu thầu, pháp luật chuyên ngành đã xác định có nhà đầu tư quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện thì mới được không tổ chức đấu giá, đấu thầu. Điểm mấu chốt: phải chứng minh bằng thủ tục mời quan tâm theo pháp luật đấu thầu rằng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng. Nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng, cơ chế cạnh tranh vẫn phải được vận hành.
4. Đất đưa ra đấu giá không thành và thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt
Khoản 6 xử lý tình huống thực tiễn: đất đã đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hai lần không thành hoặc không có người tham gia. Trong trường hợp đó, Điều 124 cho phép giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá nhưng đặt giới hạn thời gian 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2. Thời hạn này là ranh giới quan trọng: nếu cơ quan nhà nước chậm quá 12 tháng, phải xem lại điều kiện pháp lý và có thể phải tổ chức lại quy trình phù hợp.
Điểm n khoản 3 về thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt là một ví dụ điển hình về ngoại lệ kỹ thuật. Các thửa đất này thường không đủ điều kiện đấu giá theo cách thông thường, người sử dụng đất liền kề có nhu cầu hợp khối. Tuy nhiên, điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết, nên khi áp dụng cần tra cứu nghị định hướng dẫn để xác định thế nào là "nhỏ hẹp, xen kẹt" và điều kiện cụ thể để được giao, cho thuê không đấu giá.
5. Chuyển mục đích sử dụng đất và trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Khoản 4 dẫn chiếu sang Điều 121, nhấn mạnh rằng chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp nhất định cũng thuộc phạm vi không phải đấu giá, đấu thầu. Đây là điều khoản liên kết, tránh hiểu sai rằng chỉ giao đất, cho thuê đất mới là đối tượng điều chỉnh. Việc chuyển mục đích, nếu rơi vào trường hợp Điều 121, sẽ được hưởng cùng cơ chế ngoại lệ.
Khoản 7 dành cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bản chất pháp lý là: nhà đầu tư nước ngoài không tham gia đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất nữa vì họ nhận lại dự án từ một chủ đầu tư đã được giao hoặc cho thuê đất trước đó. Điều 124 chỉ khẳng định không phải tổ chức lại cơ chế đấu giá/đấu thầu khi có sự chuyển nhượng dự án hợp pháp.
6. Những hiểu nhầm thường gặp và lưu ý áp dụng
6.1. Không phải "muốn là chỉ định"
Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng Điều 124 cho phép cơ quan nhà nước "tùy nghi" giao đất, cho thuê đất không đấu giá, đấu thầu. Thực tế, điều luật chỉ cho phép trong các trường hợp cụ thể, có điều kiện ràng buộc. Nếu hồ sơ, tình huống không chứng minh được mình thuộc một trong các điểm từ khoản 1 đến khoản 7, thì mặc nhiên phải áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu theo Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai 2024 và pháp luật liên quan.
6.2. Phải đối chiếu đồng thời nhiều văn bản
Một lưu ý quan trọng là Điều 124 thường không thể áp dụng đơn lẻ. Khi xem xét, cán bộ và luật sư cần đối chiếu đồng thời với quy định về thu hồi đất (Điều 78, 79), về ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 118–120), về chuyển mục đích (Điều 121), về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp (Điều 176), đồng thời với pháp luật về đầu tư công, PPP, đấu thầu, kinh doanh bất động sản, nhà ở. Việc thiếu đối chiếu dễ dẫn tới lạm dụng, bị kiểm tra, thanh tra, hoặc hợp đồng thuê/giao đất bị đánh giá là trái pháp luật.
6.3. Lưu ý về chứng cứ và thủ tục
Khi áp dụng Điều 124, cơ quan nhà nước cần lập hồ sơ thể hiện rõ căn cứ pháp lý (điểm, khoản, điều tương ứng) và căn cứ thực tế (giấy tờ chứng minh đối tượng chính sách, kết quả mời quan tâm, biên bản đấu giá không thành, quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, tái định cư…). Đối với nhà đầu tư hoặc người dân, nên kiểm tra kỹ mình có thực sự thuộc trường hợp ngoại lệ hay không, tránh tình trạng được giao, cho thuê đất không qua đấu giá nhưng sau này bị xem xét lại tính hợp pháp, dẫn tới rủi ro về quyền sử dụng đất.
7. Vai trò của Chính phủ và quyết định của Thủ tướng
Khoản 8 giao Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm các ngoại lệ trong Điều 124 được vận hành với tiêu chí, thủ tục rõ ràng, tránh trở thành "khoảng trống" cho sự tùy tiện. Khoản p khoản 3 dự liệu "các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định", là cơ chế linh hoạt cho những tình huống đặc biệt chưa dự liệu được. Tuy nhiên, đây là ngoại lệ ở mức độ cao, chỉ nên được hiểu là dành cho các dự án, tình huống đặc biệt về kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh đã được cân nhắc ở tầm vĩ mô, không phải là cánh cửa chung cho mọi đề xuất miễn đấu giá, đấu thầu.