Điều 123 Luật Đất đai 2024: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Mục đích của việc phân định thẩm quyền

Điều 123 hướng tới thiết lập cơ chế phân cấp thẩm quyền rõ ràng, gắn với tính chất chủ thể sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, cộng đồng, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao) và quy mô lợi ích công cộng. Việc phân định này giúp kiểm soát chặt chẽ các quyết định về đất đai – một loại tài sản đặc biệt, hạn chế nguy cơ lạm quyền và xung đột lợi ích. Đồng thời, điều luật tạo cơ sở pháp lý để xác định đúng cơ quan có thẩm quyền khi xem xét tính hợp pháp của quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích trong tố tụng hành chính, giải quyết khiếu nại.

2. Trọng tâm: phân chia theo chủ thể sử dụng đất

2.1. Cấp tỉnh – xử lý các quan hệ đất đai mang tính “tổ chức” và yếu tố nước ngoài

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Đây là các chủ thể có quy mô sử dụng đất lớn, tác động đáng kể đến quy hoạch, phát triển kinh tế – xã hội, trật tự an ninh, đối ngoại. Việc tập trung thẩm quyền ở cấp tỉnh nhằm bảo đảm đánh giá tổng thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định hướng phát triển và lợi ích công cộng ở tầm rộng hơn.

2.2. Cấp huyện – tập trung vào cá nhân và cộng đồng dân cư

UBND cấp huyện được giao thẩm quyền đối với cá nhân và cộng đồng dân cư, phù hợp với thực tế cấp huyện là cấp trực tiếp quản lý hồ sơ địa chính và nhu cầu sử dụng đất ở, đất sản xuất của người dân. Tuy nhiên, đối với trường hợp cá nhân thuê đất, chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, điều luật yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định. Cơ chế “phê duyệt trước” này là điểm quan trọng, nhằm kiểm soát các dự án kinh doanh quy mô lớn mang danh nghĩa cá nhân, tránh phân tán thẩm quyền và thất thoát nguồn lực đất đai.

2.3. Cấp xã – phạm vi rất hẹp, chỉ đối với quỹ đất công ích nông nghiệp

UBND cấp xã chỉ được cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích. Thẩm quyền này không bao gồm giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là giới hạn cần lưu ý, bởi ở thực tiễn nhiều địa phương thường nhầm lẫn giữa quản lý quỹ đất công ích với quyền quyết định giao đất, chuyển mục đích như các cấp trên. Mọi quyết định vượt ra ngoài phạm vi quỹ đất công ích nông nghiệp của cấp xã đều có nguy cơ bị coi là trái thẩm quyền.

3. Yếu tố kích hoạt: căn cứ vào loại chủ thể và loại quyết định

Khi áp dụng Điều 123, cần xác định rõ các yếu tố: (i) chủ thể sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài), (ii) hình thức quyết định (giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích), và (iii) loại đất, diện tích, mục đích sử dụng. Sự kết hợp của các yếu tố này sẽ “kích hoạt” thẩm quyền tương ứng. Nếu xác định sai một trong các yếu tố, rất dễ dẫn đến việc gửi hồ sơ sai cơ quan hoặc quyết định được ban hành không đúng thẩm quyền.

4. Thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn và ý nghĩa chuyển tiếp

Khoản 4 Điều 123 khẳng định: cơ quan đã có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích theo điều luật này thì cũng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất tương ứng. Quy định này giải quyết vấn đề chuyển tiếp đối với các quyết định ban hành trước ngày luật có hiệu lực, bảo đảm sự thống nhất và liên tục trong quản lý. Về thực tiễn, khi hồ sơ đề nghị gia hạn, điều chỉnh dự án được nộp, cán bộ tiếp nhận cần căn cứ vào thẩm quyền hiện hành theo Điều 123 để xác định đúng cơ quan có thẩm quyền, không chỉ dựa vào cơ quan đã ký quyết định cũ.

5. Nguyên tắc không phân cấp, không ủy quyền – giới hạn tuyệt đối về thẩm quyền

Khoản 5 quy định rõ các cơ quan có thẩm quyền nêu tại khoản 1, 2 và 4 không được phân cấp, không được ủy quyền. Điều này đồng nghĩa, Chủ tịch UBND, Phó Chủ tịch UBND hay cơ quan chuyên môn (Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai…) chỉ thực hiện thẩm quyền trong phạm vi pháp luật cho phép, trên cơ sở ủy quyền mang tính tổ chức – hành chính theo quy định riêng, nhưng không được “chuyển giao” thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích trái với Điều 123. Trong tố tụng, khi xem xét tính hợp pháp của quyết định, Tòa án thường kiểm tra chặt chẽ vấn đề này; quyết định do cơ quan hoặc người không có thẩm quyền ký có thể bị hủy vì vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục.

6. Các nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Thứ nhất, nhầm lẫn giữa thẩm quyền quyết định và thẩm quyền thẩm định, tham mưu. Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ có thẩm quyền thẩm định, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định, không có thẩm quyền tự ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích. Thứ hai, coi mọi trường hợp của cá nhân đều thuộc cấp huyện mà bỏ qua điều kiện diện tích từ 0,5 ha trở lên phải có chấp thuận của UBND cấp tỉnh, dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc quyết định có nguy cơ bị khiếu kiện. Thứ ba, tùy tiện giao, cho thuê đất công ích ở cấp xã, nhất là chuyển mục đích hoặc giao ổn định lâu dài, trong khi cấp xã chỉ được cho thuê trong phạm vi quỹ đất nông nghiệp công ích và không được quyết định chuyển mục đích.

Về thực hành, khi tư vấn hoặc lập hồ sơ, cần kiểm tra đồng thời: loại chủ thể, loại đất, mục đích sử dụng, diện tích và các ngưỡng được Điều 123 quy định, từ đó xác định đúng cơ quan có thẩm quyền. Điều này không chỉ bảo đảm tính hợp pháp của quyết định, mà còn giúp rút ngắn thời gian giải quyết, tránh phát sinh chi phí và tranh chấp không cần thiết.