Điều 120 Luật Đất đai 2024: Cho thuê đất

1. Mục tiêu điều chỉnh và vị trí của Điều 120

Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế cho thuê đất của Nhà nước đối với các trường hợp không thuộc diện giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được nêu tại Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai 2024. Trọng tâm là xác định phương thức trả tiền thuê đất (một lần hoặc hằng năm) gắn với loại dự án, mục đích sử dụng và nhu cầu của người thuê. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước lựa chọn hình thức cho thuê phù hợp, đồng thời bảo đảm quyền tự quyết tài chính nhất định cho tổ chức, cá nhân thuê đất.

2. Hai phương thức trả tiền thuê đất: bản chất và hệ quả

Điều luật phân biệt rõ hai phương thức: trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và trả tiền thuê đất hằng năm. Trả tiền một lần thường gắn với các dự án đầu tư ổn định, dài hạn, giúp nhà đầu tư dễ hạch toán chi phí và thế chấp quyền sử dụng đất thuê theo thời hạn được trả tiền một lần nếu đáp ứng điều kiện pháp luật liên quan. Trả tiền hằng năm cho phép linh hoạt dòng tiền, phù hợp các trường hợp chưa muốn hoặc chưa đủ năng lực tài chính để trả một lần, nhưng đi kèm rủi ro điều chỉnh đơn giá thuê đất trong tương lai theo quy định của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn.

3. Nhóm trường hợp ưu tiên trả tiền một lần

3.1. Các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối

Điểm a khoản 2 tập trung vào các dự án sử dụng đất để thực hiện hoạt động sản xuất trực tiếp trong nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Việc quy định hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phản ánh yêu cầu ổn định lâu dài đối với sản xuất nông nghiệp và ngành nghề gắn với đất, nơi tính dự báo về thời gian khai thác thường dài và cần nền tảng quyền sử dụng đất ổn định.

3.2. Đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, công cộng có kinh doanh, thương mại – dịch vụ

Điểm b khoản 2 bao quát các loại đất phục vụ phát triển công nghiệp, công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch và kinh doanh văn phòng. Đối với nhóm này, trả tiền một lần hỗ trợ hoạt động đầu tư, huy động vốn, thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê và tạo tính chắc chắn về chi phí đất khi lập phương án tài chính dự án. Đây là nhóm phổ biến trong thực tiễn, cần đọc Điều 120 kết hợp với các điều về quyền, nghĩa vụ người thuê đất và về thời hạn sử dụng đất.

3.3. Nhà ở xã hội cho thuê

Điểm c khoản 2 dành riêng cho dự án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo pháp luật về nhà ở. Quy định cho phép trả tiền một lần bảo đảm tính ổn định chi phí đất, từ đó hỗ trợ chính sách an sinh xã hội, tránh biến động lớn về tiền thuê đất làm tăng giá thuê nhà ở xã hội. Khi áp dụng, chủ đầu tư cần tham chiếu đồng thời quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở về đối tượng, hình thức nhà ở xã hội.

4. Quyền lựa chọn trả tiền hằng năm và phạm vi áp dụng

Khoản 3 Điều 120 khẳng định: trả tiền thuê đất hằng năm áp dụng cho mọi trường hợp không thuộc khoản 2, đồng thời mở rộng cho chính các trường hợp thuộc khoản 2 nếu người thuê có nhu cầu trả tiền hằng năm. Như vậy, các dự án thuộc nhóm ưu tiên trả tiền một lần không bắt buộc phải chọn hình thức đó, mà có quyền đề xuất trả tiền hằng năm, tạo không gian linh hoạt trong thiết kế phương án tài chính. Quy định này là điểm cần lưu ý, tránh hiểu lầm rằng nhóm dự án tại khoản 2 buộc phải trả tiền một lần.

Đối với đơn vị sự nghiệp công lập, khoản 3 dẫn chiếu khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024, theo đó đơn vị sự nghiệp công lập được lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp với cơ chế tài chính và phương án sử dụng đất. Việc dẫn chiếu cho thấy Điều 120 không điều chỉnh độc lập mà gắn chặt với các quy định về quản lý, sử dụng đất thuộc tài sản công.

5. Một số nhầm lẫn thường gặp khi áp dụng Điều 120

Thứ nhất, nhầm lẫn giữa cho thuê đất theo Điều 120 với giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc các trường hợp đấu giá, đấu thầu được quy định tại Điều 118, 119 Luật Đất đai 2024. Điều 120 chỉ áp dụng khi Nhà nước lựa chọn hình thức cho thuê, người sử dụng đất không có quyền sở hữu toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất như trường hợp giao đất mà chịu hạn chế về thời hạn và quyền chuyển nhượng. Thứ hai, nhầm lẫn cho rằng các dự án thuộc khoản 2 chỉ được trả tiền một lần, trong khi khoản 3 cho phép trả tiền hằng năm theo nhu cầu, cần đọc đồng thời hai khoản để tránh áp dụng cứng nhắc.

Thứ ba, trong thực tiễn thường không phân biệt rõ hệ quả tài chính – pháp lý giữa trả tiền hằng năm và trả tiền một lần. Việc trả tiền hằng năm tạo dư địa điều chỉnh đơn giá thuê đất, ảnh hưởng chi phí dài hạn của dự án, trong khi trả tiền một lần có thể yêu cầu nguồn vốn ban đầu lớn hơn nhưng ổn định chi phí hơn trong toàn bộ thời gian thuê. Điều này có ý nghĩa quan trọng khi lập, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất.

6. Liên hệ với các điều về trình tự, thủ tục cho thuê đất

Khoản 4 Điều 120 dẫn chiếu việc cho thuê đất phải thực hiện theo các điều 124, 125 và 126 Luật Đất đai 2024. Do đó, Điều 120 chỉ là điều khoản về chế độ tài chính và phân loại trường hợp, còn việc lựa chọn chủ thể thuê đất, hình thức lựa chọn (đấu giá, không đấu giá), trình tự quyết định cho thuê, ký hợp đồng thuê… đều được quy định chi tiết tại các điều được dẫn chiếu. Khi áp dụng thực tế, cần đặt Điều 120 trong tổng thể các quy định này để tránh tách rời nội dung về tiền thuê đất khỏi quy trình pháp lý cho thuê đất.

7. Lưu ý áp dụng trong thực tiễn

Khi tư vấn hoặc lập hồ sơ thuê đất, trước hết phải xác định dự án, mục đích sử dụng đất có thuộc nhóm ưu tiên trả tiền một lần theo khoản 2 hay không để xây dựng phương án tài chính phù hợp. Đồng thời, người sử dụng đất nên phân tích kỹ ưu, nhược điểm giữa hai phương thức trả tiền (hằng năm và một lần) trong bối cảnh kế hoạch dòng tiền, nhu cầu thế chấp và khả năng chịu rủi ro điều chỉnh giá thuê đất. Cơ quan có thẩm quyền khi quyết định cho thuê đất cần tuân thủ ranh giới giữa Điều 118, 119 và 120, đảm bảo chọn đúng hình thức giao đất/cho thuê đất, tránh ban hành quyết định trái cơ sở pháp lý.