Điều 119 Luật Đất đai 2024: Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Ý nghĩa của quy định

Điều 119 xác lập nhóm trường hợp đặc thù mà Nhà nước giao đất nhưng người được giao phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cách thiết kế này cho thấy quan điểm của pháp luật đất đai là giao đất có thu tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho các nhu cầu sử dụng đất có tính chất tạo lập quyền sử dụng ổn định, gắn với nhà ở, dự án bất động sản và một số trường hợp bồi thường bằng đất.

Điều luật này không phải quy định chung cho mọi trường hợp giao đất. Khi áp dụng, phải xác định đúng chủ thể, mục đích sử dụng và căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất theo từng khoản của điều luật.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Khoản 1 đặt cá nhân được giao đất ở vào nhóm điển hình của cơ chế giao đất có thu tiền. Đây là cơ sở để Nhà nước trao quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài nhưng người sử dụng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Khoản 2 mở rộng cho tổ chức kinh tế thực hiện các dự án nhà ở, cải tạo chung cư, nghĩa trang chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng và cơ sở lưu giữ tro cốt. Đây là nhóm dự án mang tính kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu dân sinh đặc thù, nên Nhà nước chỉ giao đất khi gắn với nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Khoản 3 cho thấy người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được mặc nhiên nhận mọi loại đất, mà chỉ trong những trường hợp luật cho phép, chủ yếu liên quan đến dự án nhà ở thương mại hoặc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc diện Nhà nước giao đất có thu tiền.

Khoản 4 là trường hợp giao đất để bù đắp quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất. Bản chất ở đây không phải là cấp đất mới theo nhu cầu thông thường, mà là hình thức bồi thường bằng đất, nên phải đối chiếu chặt chẽ với điều kiện thu hồi và phương án bồi thường.

Điều kiện để áp dụng

Muốn áp dụng Điều 119, trước hết phải có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền và việc giao đất phải rơi đúng vào một trong các nhóm được liệt kê tại các khoản 1, 2, 3 hoặc 4. Đồng thời, mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều kiện của dự án theo pháp luật chuyên ngành.

Người được giao đất còn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định về tiền sử dụng đất. Đây là dấu hiệu pháp lý phân biệt cơ bản giữa giao đất có thu tiền với các cơ chế khác như thuê đất trả tiền thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý thực tiễn

Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cứ dự án nhà ở hoặc cứ có đất để xây dựng công trình là đương nhiên được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thực tế, phải kiểm tra kỹ chủ thể, tính chất dự án và căn cứ pháp luật điều chỉnh từng loại hình dự án.

Một nhầm lẫn khác là đồng nhất giao đất có thu tiền với đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là hai cơ chế khác nhau: đấu giá là phương thức lựa chọn người sử dụng đất trong các trường hợp luật định, còn giao đất có thu tiền là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất sau khi đã xác định đúng trường hợp áp dụng.

Khi xử lý hồ sơ thực tế, cần đọc Điều 119 cùng các điều về trình tự, thủ tục giao đất và nghĩa vụ tài chính để tránh tách rời căn cứ pháp lý với quy trình thực hiện. Nếu chỉ nhìn vào tên dự án mà bỏ qua điều kiện của chủ thể và loại đất, rất dễ xác định sai chế độ pháp lý của thửa đất.